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近期不少房企项目都达到了年中竣备交付的状态，除了会计结利外，涉税处理是个很让财务人头疼的事项。其中增值税、土地增值税、企业所得税是否还需要预缴（征），相信很多朋友都在纠结。 一、增值税 营改增后，根据36号文及总局2016年18号公告规定“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”，房企在竣备交付前，因处于预售阶段无法确认收入，会计上将收款确认为预收账款，因此一直采取预缴方式缴纳税款，较为简单。 而根据36号文第四十五条“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天”，当竣备交付后，达到了增值税纳税义务时间，则增值税处理上确认收入，需要确认增值税销项，开始结算整体增值税。 问题一：竣备后，购房合同因未达到交付条件（款项未收齐或未达到交付时间）且未开具发票，确认的预收账款，是否需要预缴增值税呢？ 先说结论：不需要。原因就是根据总局2016年13号公告附件6中，对预缴申报表填写的场景设定为：房地产开发企业预售自行开发的房地产项目（预售则是一个市场概念，仅存在与竣备之前），因此税法中“预收款”与会计上“预收账款”可见并不是同一概念，根据总局对增值税的系列文件表述，可以得出预售阶段收到款项方为预收款。
二、土地增值税 根据《土地增值税暂行条例实施细则》及财税〔2006〕21号文规定，在项目未竣工及完成全部结算前，因成本等原因，无法准确核算应纳税额，因此需要预征土地增值税。 而各个省市根据征管需要，规定各不相同。 例： 山东省《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》第十条“从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。”（典型延续总局口径） 海南省《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》“四、关于土地增值税预征截止时间的确定 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自送达土地增值税清算受理文书之日起，不再预征土地增值税。”（典型出于征管考虑，保持监管延续性） 整体来说土地增值税征管就是先预征，而后达到特定时点（各省市规定不同）停止预征，后达到清算条件进行清算多退少补，剩余房源（若有）在清算后根据清算结果进行据实计算（以后文章探讨）。 以总局口径为例（譬如山东），大部分地产项目在竣备时并无法完成具体结算，仍需预征。而在达到全部结算完成后，纳税人可以与主管税务机关沟通，停止预征以节约资金（但实际若补税项目，为避免清算，往往不会主动提出）。 问题二：竣备后需要预征土地增值税嘛？ 结论：根据总局规定，若未完成全部结算需要，完成全部结算不需要（若所在省市有不同规定，参照所在省市处理 问题三：竣备后，不预缴增值税了，如何预征土地增值税？ 同样先说结论：按照不含税收入计算。因为根据总局2016年70号公告第一条规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”（虽然总局规定是“可”，存在选择余地， 三、企业所得税 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，地产企业拥有一类很独特收入类别——销售未完工开发产品收入。因未竣工备案无法准确核算成本利润率，因此采取成本利润率方式计算预计毛利（填列入所得税报表“特定业务计算的应纳税所得额”列次），在开发产品完工后（税法规定：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明，一般为竣工备案当年）需要将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 问题四：竣备后，现房销售收取的款项是否需要根据计税毛利率计算“特定业务计算的应纳税所得额”嘛？ 结论：不需要，因为“特定业务计算的应纳税所得额”列次填报说明规定：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入……在此行填报”可知现房销售收取款项不属于该列次核算范围。 问题五：竣备后，销售现房不确认会计收入，需要预缴嘛？ 结论：不需要，虽《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）明确企业所得税收入的四类情形，该款项即使会计不确认收入，但属于企业所得税范畴收入，需要计入计税收入；但由于季度报表中并不存在纳税调整栏，因此无需预缴，仅需汇算清缴进行调整。 但实际征管过程中税务机关会因组织收入及征管质量等要求，比对企业所得税入库节奏，具体指标为：年度企业所得税预缴比例不得低于70%。因此很多企业仍会采取虽未确认收入，完工后依旧按照计税毛利预缴，年度汇算清缴再进行调整。 四、结语 虽然增值税、土地增值税、企业所得税停止预缴（征）时点各不相同，税务机关每年都会进行预缴比对作为风险疑点，但是相信看完此文，您会了解何时停止预缴最为合适并如何应对比对风险~ |
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但很多省市直接规定必须按该方法计算
