15年前，大家在国内买房时还都想着一次性付款，希望少付几十年的利息。而随着观念的更新，除了少数土豪买家外，绝大多数人都会选择贷款买房了。 在国外，贷款买房几乎是约定俗成的，很少全额付款。有意到海外置业的朋友们，也都很会利用贷款杠杆，希望“用小钱办大事”，他们经常会问掘金大师：外国人在XX国家买房可以贷款吗？首付比例是多少呢？ 带着这些问题，掘金大师将全球主要国家针对外国人买房贷款的情况进行汇总，供各位参考，以适当的首付比例撬动自己的海外资产。 1美国 外国人买家可以在美国贷款购置房地产。经历过次贷危机和金融危机后，美国对于贷款人的偿还能力要求更严，对于首付款的额度也有所提高，外国人在美国买房首付为40%。 以加州为例，当地对外国人贷款的银行主要有华美银行，汇丰银行，富国银行，国泰银行等。由于美国近期处于低息时期，海外投资者被美国超低的贷款利率所吸引，希望更好的利用首付杠杆。根据最新数据，美国目前30年期的房贷基准利率为3.46%。
美国的贷款以年限来分，从3年到30年不等。申请贷款的作业时间会比较长，需要45-60天的过户期，需查你居住国的收入和国际信用。 美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。 浮动利率贷款(ARM)一般前几年是固定利率，过几年之后会变成浮动利率，具体年限要与银行协商。固定利率贷款则是在贷款年限内的年利率固定。短期(5年内)来看，浮动利率贷款比固定利率低0.5-1%，但长远来看浮动利率贷款可能会有利率提高风险，固定利率更适合稳健的投资者。 另外，美国多数房屋贷款会通过贷款经纪人完成，贷款经纪人直接与买家协商费用，为其实现最低贷款利率和。对于不熟悉美国贷款购房事务的买家，可以花费一笔服务费，找到值得信赖的贷款经纪人，为自己降低一部分贷款利率。 2加拿大
加拿大的贷款政策也比较人性化。如果是持访问签证的外国人，在加拿大无信用记录，也可以申请按揭贷款。建议在加拿大有了信用记录之后，不要产生不良信用记录，例如信用卡或公共服务缴费要及时，如若不然，以后就很难申请各类贷款。
随着贷款政策收紧，银行对外国买家的首付款最低要求为35%，一般来说，首付35％－50％的比较普遍。与美国类似，在加拿大买房时，外国买家可以找贷款经纪帮买家比较不同家银行，获取较低的贷款利率，省下一笔费用，也可自己咨询。
买家可以在访问加拿大时，于当地银行开设全功能账户，以便回国后支付加拿大房屋按揭贷款。因为只有在加拿大当地开户，才有存储和支付的全功能账户，若在国内的加拿大银行分行开户，通常只有存储功能，不便于日后还贷。
3澳大利亚
在澳洲买房时，外国买家可以享受国民待遇，但需要经过澳洲海外投资审查局（FIRB）的批准，只要买房人不损害澳洲国家利益、房产不是澳洲历史文化遗产，通常都会在两周之内批准。海外买房者通常可获得70%贷款额度，有时甚至能达到80%，且利率通常和澳洲本地人一样。
不过最近，澳洲四大银行取消了针对外国人的贷款，这对于海外买家来说，是个不好的消息。目前，主要找汇丰银行、新加坡大华银行、中国银行澳州分行等申请贷款。汇丰银行只给汇丰的卓越理财客户（需要日均存款额在60万人民币达6个月以上）提供海外房产贷款，只支持本息同还，不接受只还利息。
中国银行澳洲分行要求贷款人有直系亲属在澳洲，且直系亲属至少持有一年以上的澳洲签证（学生签，工作签均可），贷款人和直系亲属的名字都要出现在购房合同上。不过中行澳洲分行可接受只还利息，并且贷款额在银行估价的70%-80%之间。年利率大概在4.5%左右。
新加坡大华银行条件比较宽松，基本和过去澳洲本地银行的要求差不多。虽然对贷款人的收入要求较高，但是并不一定要提供中国税务局的完税证明，前五年可以接受只还利息，贷款年限可达30年。如果以新加坡币还款可获利率折扣，贷款利率能降到3.8%。如果以澳币还款，贷款利率约为4.3%-4.5%。
4新西兰
新西兰买房时，会根据购房者者的收入情况判定贷款额度。如果是买别墅，海外买家普遍可贷款房价的60%。就公寓而言，在金融危机之后，贷款额度收紧了，基本在50-60%之间。新西兰海外投资购房贷款的年限一般会分为25年或是30年来还贷，如果海外投资购房者有钱的话可以在这其中把所有贷款一下全还上。
海外投资购房贷款利率也分固定利率和浮动利率，通常两种方式并存，固定年份使用固定汇率，剩下的是浮动汇率。新西兰房屋贷款利率大约为5%。恒量还款型贷款是新西兰最为常见的贷款方式，最初几年以还利息为主，其后开始还本金，自己的净资产值也会随之增加。
5英国
外国人在英国申请贷款时，只要财务状况正常、收入水平经评估符合银行要求，就可以获得贷款。通常中国买家在英国购房贷款时，以中国银行英国分行为例，获得的贷款比例最多可达8成，但前提是买房用来自住。若房产用于投资，则只能获取75%的贷款，甚至更低。
英国的房贷利率采用浮动利率，根据买家的具体情况而产生差异。如是自住房，贷款利率会在英格兰银行基准利率的基础上加2.68%，并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动。目前英格兰银行基准利率为0.5%，也就是说贷款利率约为3.18%左右，处于较低水平。如是投资房，贷款利率就要在英格兰银行基准利率的基础上加3.38%，约为3.88%左右。
在英国申请房贷时所需的文件包括有效护照、近三个月银行账单、近三个月工资单和最新的完税证明、存款证明等材料。
6西班牙
西班牙购房可以贷款，可获得的贷款金额取决于买家的收入、职业等，贷款人应向银行提供每月收入及自己的主要支出。外国人（非西班牙居民）通常可获得60%-70%的贷款额度。
7葡萄牙
葡萄牙最长贷款期限为50年，还款的最终年龄限制不得超过75岁。例如买房人25岁开始买房，贷款50年，还贷截止年龄为75岁，这是上限。
葡萄牙的贷款额度通常是房价的50%，银行会在对房屋估值之后，按照估价核算成比例的贷款额。葡萄牙房产的平均利率为1.94%，因此选择贷款买房是很划算的。
8日本
日本当地银行对于外国买家一般不提供贷款，不过中国买家可以找交通银行或中国银行在日本的分行申请贷款。贷款利率通常为2.8%左右，不过贷款人要提供财力证明，与国内贷款时类似。
中国买家向日本的中资银行分行申请贷款有门槛，需要购买房产价值达到3500万日元以上（约合218万人民币），才能申请贷款。通常贷款额度不超过不动产评估价格的50%，贷款年限一般不超过15年。
9泰国
泰国买房时，贷款利率在6%左右浮动，而泰国本土银行不对外籍人士贷款。中国买家一般找中资银行贷款，通常以新加坡币为贷款货币。贷款只能提供给永久产权房（现房），不能给期房贷款（楼花），且租赁形式的包租投资房无法获得贷款。
外国人在泰国获得的贷款额度与买价与评估价有关，为两者中较低一个价格的55%-70%，贷款年限也不长，大约3-10年。
由于在贷款为外币，所以还款时存在汇率浮动风险。以新币为例，新币兑换泰铢的汇率浮动，则需要贷人承担汇率风险。
10新加坡
新加坡对外国人贷款有一定的年收入要求，外国人在新加坡买房最高贷款金额通常为房价的70%，银行会对房屋进行评估。按揭贷款分两种统计形式，还贷年限35年，或者还贷终止年龄不超过75岁。若还贷年限超过30年、还贷终止年龄超过65岁，能获得的贷款最高额度会降低，为房价的60%。每月还贷额一般不超过月收入的33%。
新加坡房屋贷款分两种类型，固定利率的房屋贷款提供规定期限内的固定利率，避免利率升高对造成还贷数额增加，不过利率降低时，相当于支付了较高利率。房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化，贷款人可自己选择不同的购房贷款组合。
新加坡近期贷款年利率较低，从0.9%到2.38%不等。
总的来说，如果大家善用贷款额度，可以用最小的资金得到大额的资产。享受资产升值的同时，还可获得租金收入（若以租养贷），或是直接用来自住。国外贷款政策经常有浮动汇率和固定汇率制度，买家也需要评估自己的财务承受能力，选择适合自己的还贷方式，切记不要疯狂加杠杆买房。 |
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