简析物业服务合同纠纷若干新问题

1业主失窃认为物业服务企业未尽安全保障义务而要求赔偿

       司法实践中遇到业主在小区的财务丢失，原告认为物业服务企业没有尽到安全保障义务，而要求物业服务企业赔偿损失，对于这类案件裁判，一般以具体分析物业服务企业应尽的安全保障义务，以及其履行的情况而定。

物业服务企业的安全保障义务 , 主要是指物业服务企业应承担的合理的注意义务和采取合理的措施预防此种侵害行为的发生，以避免业主遭受人身或财产损害。

物业服务企业承担安全保障义务的法理基础主要存在于以下几个方面 ：

一、业主的合理的安全期待和信赖。

物业服务企业作为对物业区域的专业的、社会化的管理企业，面向业主提供各种专业化的服务，并且与业主之间存在一定的关联关系。基于这种特殊的关系，每一个业主有理由相信其能够为住户提供舒心，安全的居住环境，能够保护其利益，职业上的经验也会令物业服务企业在面对不安全因素时产生积极的作为义务。这种合理的安全信赖是导致业主选择物业服务企业进行管理的一个重要原因。因此，物业服务企业应当尽到自己的安全保障义务，对于物业中的各项设施进行经常性的管理和修缮，防止其对业主的人身和财产安全造成危害，同时保持“善良管理人”的注意义务，对各种危及到业主人身，财产安全的危险源施以适当的注意。

二、物业服务企业有效控制风险的要求。

在属于不作为责任原始形态的对他人侵权行为之责任领域内，监督者控制潜在危险的义务通常来源于他对危险源的控制能力。较之业主，物业服务企业更了解服务设施，设备的性能以及相应管理的法律、法规要求，了解物业的各种实际情况，具有更加强大的力量和更专业的知识和专业能力，更能预见可能发生的危险和损害，更有可能采取必要的措施及增加安全设施等防止损害的发生或减轻损害，从而把损害控制在最低限度内。

三、物业服务企业社会责任的要求。

        根据现代公司法社会责任理论，企业不能仅仅以最大限度地收益作为自己唯一存在目的，而是应当最大限度地增进除股东利益之外的其他所有社会利益。因此物业服务企业履行安全保障义务，维护业主的合法权益是其基本责任。此外，物业服务企业的最终获利来源是整个社会，和谐稳定的社会环境也是物业管理正常经营不可或缺的条件。物业服务企业的活动是社会活动的重要组成部分。但是物业服务企业的安全保障义务并不是无限的，通常法院判断的主要标准有 ：1. 预防危险的措施是否合理。2. 制止危险的措施是否合理。当危险发生时，物业公司应尽力采取措施制止、消灭危险，如果没有采取积极措施或者采取的措施不合理而造成损害，则应承担相应的责任。例如，小区内的保安人员，面对第三人侵害业主的违法行为、甚至犯罪行为，应当及时劝阻、果断制止，不畏缩、不慌乱，尽力控制危险并在最短时间内报警。3.  损害发生后的救助措施是否合理。负有安全保障义务的物业公司应当对遭受人身伤害的人员采取合理的救治措施，无论这种伤害是因自己的直接行为引起抑或是第三人的违法行为、犯罪行为所造成，都负有将受害人及时送往医院、尽可能进行抢救的义务 ；如果没有采取救助措施或者采取的措施不当加重了损害，负有安全保障义务的人应当承担相应的责任。尽管物业服务企业负有安全保障义务，但物业服务企业不是业主的保险者，他不可能防止一切损害的发生。特别是在第三人故意侵权的场合，物业服务企业一般无法事先进行防范和控制，不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担安全保障义务，担保不发生任何刑事案件。任何合理的照料标准都不应该要求一个人一直警惕着准备好而且有能力防止对其他人的不可预料的侵害行为。

2业主认为物业服务企业没有完全履行约定义务而拒绝缴纳物业费

     该类案件数量较多，多数案件的业主提出物业服务企业没有认真打扫小区，致使小区环境脏乱而拒交物业服务费，亦有业主以小区设施损坏而物业服务企业不予修理为由而拒绝缴纳物业服务费。

     物业服务合同在物业服务关系中置于中心的地位，在物业服务法律关系中起着重要的作用。物业服务合同，是指物业服务企业对建筑物及配套设施进行维护、养护、管理并维护相关区域的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。从现行合同法分析，依《合同法》第四百零六条的规定，在委托合同下，除当事人另有约定，委托人支付报酬并不以受托人成功处理受托事务为要件。如参照此条处理，只要物业服务公司开展了物业服务，业主就应当全额支付物业费，这显然不符合物业服务合同的公益性目的。但反之，如果业主有权因物业服务存在瑕疵拒交物业费，就会导致物业服务质量低下——业主欠费——物业服务质量更低下——更多业主欠费的恶性循环，同样不利于实现业主的公共利益。这就需要在业主的公共利益和物业公司的交易利益之间寻求平衡，以便在兼顾物业公司的交易利益的同时维护业主的公共利益。法院一般可援用《合同法》第六十七条关于“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定处理，一方面，业主不得以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。但另一方面，如果业主确实能够证明物业服务企业没能尽到合同约定的义务，业主有权要求相应减少物业费。

3业主以房屋空关未享受物业服务为由拒绝支付物业费

物业服务合同为继续性合同，双方的权利义务不因一次履行而终止。而业主当事人人数众多，实践中很多情况是由业主委员会代为签署物业服务合同，而在部分业主以投资需求购房的情况下，房屋往往处于空关状态，因此案件中就有当事人提出其并不是物业服务合同的当事人，也没有享受到物业服务故拒绝缴纳物业费。

物业服务合同在其合同目的上则具有公益性，也即物业服务要保障全体业主的公共利益，与通常服务商向单个消费者提供服务不同，物业服务合同系一主体受多个主体之托为众人利益服务，这其中就包括着公益性的目的。而小区的利益与秩序则是社会整体利益与秩序的组成部分。物业服务虽然最终服务于单个业主的利益，但其首先关注的是全体业主的共同的整体利益。而就物业服务的内容来说，包括对建筑物与基地等业主共有部分的保存、改良、利用乃至处分等所为的物理的管理，如火警防范，加强消防设备、防火措施清洁维护，定期清除垃圾、清理水沟、洗刷外墙、擦拭玻璃、整理花木等等。而单个业主的房屋空关并不会减轻物业服务企业的义务，同时其虽然没有实际居住于物业服务的房屋之内，作为主体的人没有享受到物业服务，但实际上其所有的房屋也确实受到了物业服务企业的服务。故业主以房屋空关未享受物业服务为由拒绝支付物业费的抗辩通常并不会得到支持。

来源：房地法苑