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山水文园集团CEO兼执行董事 张晓梅 “如果我们所有人都能看到房地产问题，中央政府看不到吗？一定看得到。可能很多政策在制定或者某一个时点做某一种调控的时候，其实它透过现象有很多内在的原因。所以我认为用辩证的角度放眼去看30年、50年、100年的过程中，一个国家在不同的发展阶段，每一种产业在某个时点扮演的使命以及背后政府特殊的机制产生的作用。”11月17日，山水文园集团CEO兼执行董事张晓梅在“《财经》年会2017：预测与战略”上如此表示。 张晓梅认为，每一次论坛谈的更多的是政府在做什么，政府的政策行不行。但应该花更多的精力研究企业在如此变化复杂的环境之下，企业应该走出一条怎样的路，“政府毕竟是党和国家的主体，主体下要生存的是企业和人民。”在高房价的背后企业的内在无论是治理的结构、产业的构成以及服务的内容都发生了根本性的改变。 她指出，在短暂高房价的背后必然的趋势是房地产的黄金时代已经结束了。整个社会、市场和环境的变化实质的背后是真正的消费者需求在发生巨大的改变。 以下为张晓梅发言实录： 张晓梅：特别高兴有这样的机会，我每次接到邀请第一个问题都是房地产的发展趋势，这已经是事实也是老生常谈的问题，还需要去问吗，所有主办方都告诉我们你不信你去看，每年开所有的论坛最火爆的论坛永远是房地产，我就在思考一个问题，为什么这个问题永远都会火爆，就像看今天的现场，现场站了很多人，每个人都听得非常认真，我想结论只有一个，因为居住跟在座的每一位都相关，它绝对不仅仅是政府的事。刚才各位专家都提了非常好的理论，我想从一个企业的角度提出一些不同的观点。 我讲三个维度、三个结构。第一个维度是政府。我们看任何的事情，就像刚才秘书长提到任何现象的背后都有实质性和根本性的原因，任何的构成都分为政府、企业以及消费者。在政府层面，刚才专家都讲了很多观点，我要讲一个概念是如果我们所有人都能看到的现象中央政府看不到吗，一定看得到，但是中国是一个非常复杂国情的国家，并且在快速发展的过程中不仅有国内的问题，还有国际的问题，所以往往可能很多政策在制定或者某一个时点做某一种调控的时候，其实它透过现象有很多内在的原因。所以我认为对于政府层面，因为专家们讲得特别棒特别好，我就不再重复了，我认为从这个层面去看的时候要用两个字“辩证”，就是用辩证的角度把眼光放眼去看30年、50年、100年的过程中，一个国家在不同的发展阶段，每一种产业在某个时点扮演的使命以及背后政府特殊的机制产生的作用。当我们把眼光放远以后，再看一些问题就不再是一个点的问题，可能是从点到线到面都会有所结合。 这两天我们去看特朗普和希拉里的竞选，是个很有趣的话题，前天特朗普接受一个采访，主持人问他希拉里给你打电话了吗，打了，希拉里给你打电话你怎么看这个问题，同时你也见了奥巴马吗？见了，见完奥巴马以后有什么感受，因为你曾经在竞选的时候毫不留情地批评过希拉里和奥巴马，特朗普说当我做件事情的时候我想的是有没有机会为这个国家做出更多的事情，所以竞选过程中发生的这一切都是正常的，但是当我竞选成功的那一时刻我看问题的方式就发生了改变，这是我讲的第一个角度，就是从政府的角度。 第二，从企业的角度来讲，我们讨论的最后会发现社会所有构成的主体都是企业，无论是国企、央企还是民企，因为我们知道在任何社会里构成一个社会的发展主体就是企业的主体，因为企业解决了人类居住就业和所有生存的问题，所以企业面对这种环境的时候，我们每一次论坛大家谈的更多的是政府在做什么，政府的政策行不行。但是我认为我们应该花更多的精力研究的是企业在如此变化复杂的环境之下，企业应该走出一条怎样的路，在走出这条路的过程中我们是否看到了趋势变化产生最后的成效，政府毕竟是党和国家的主体，主体下要生存的是企业和人民。无论房价怎么涨，我们必须承认一个变化，这个变化就是你们如果去看今天所有的房地产企业，今天谈论的话题还跟去年一样吗？一定不一样。在高房价的背后企业的内在无论是治理的结构、产业的构成以及服务的内容都发生了根本性的改变。这两天在乌镇召开了互联网大会，我们甚至可以去看到互联网大会的这些大佬们在今天这个时刻谈论的话题和前一阵在整个G20期间会议上谈的观点都有所变化。 所以我认为，如果在中国改革开放的三十年房地产从事的是简单的制造业，在制造业巨大刚需的市场下，房地产通过简单制造的方式只要建设成全中国长成一样的盒子就能把房子卖出最高的价值，当然在这背后企业的经营、管理和运营能力就被削弱了。但是到了今天这个时刻我们会发现即使在短暂高房价的背后必然的趋势是房地产的黄金时代已经结束了。企业在这个过程中的思考以及在这个过程中的转型我们有看到吗？如果看到以后它最终会对谁产生影响，最终的根本是我讲的第三个维度，消费者发生了巨大的改变。我们在座的每一位其实不仅仅是记者，我们也不仅仅是今天来参加论坛的客人，我们都是活生生的消费者。虽然我自己在房地产公司上班，但是我就是一个非常孤苦无助的消费者，我从上完大学毕业在北京工作，我要去买自己的第一套房子，到不断投资的过程中，整个社会、市场和环境的变化实质的背后是真正的消费者需求在发生巨大的改变。 所以我们必须得承认，我们虽然在谈论北京的房价在涨，但你们知道在这个涨的背后构成房价的内容还是原来简单的位置吗？不是。因为在房价的背后即使在高速增长的时刻，里面构成的内容和内涵也发生了改变。 我的小结是第一我们要看到这个趋势，第二要看到这个变化，第三要看到变化过程中不同维度产生的成效。 主持人：谢谢钟秘书长。刚才钟秘书长讲了一串转型的模式和转型的做法，张总做的是小镇，在产业地产这块张总是有发言权的，我想问张总现在做产业地产、旅游地产、小镇瞄准的客群是哪些，盈利模式是怎么样的，什么能保证你在大城市周边一小时车程的距离保证企业是可以挣钱的。 张晓梅：我们不是在做旅游地产，刚才秘书长有个观点我特别认同，我们必须承认一个事实，无论房地产卖得多贵或者多低，永远都是居住在里面的人是最重要的，但是以前因为卖空间能赚到巨大的钱，我刚才提到，进而我们忽视了住在里面人的需求。我们今天在践行的过程中，刘董事长很伟大，他们提出了平台的思维、标准的体系、未来践行中有很多改变。我们当时设计商业模型，我们做山水文园特色小镇，如果按照房地产的思维一定是到什么地方找什么样的地，用什么样的价格把它拿下产生了怎样的议价最后如何快速地去化进而产生最高的利润。但我们的思维反过来，首先我们要知道未来十年或者现在是00后的天下，消费群体在这个时代发生了迭代性的改变。昨天马云在互联网大会上有一个发言讲得非常好，今天我站在这讲互联网很多人以为我还在讲电商，但事实不是的，我在跟各位讲通过互联网这种技术性革命性的改变，继而在未来三十年所有边界、商业模式的行为和购物的消费行为会发生重大的变化。 所以我们今天设计小镇模型的时候第一个想到的是消费群体是谁，真的是坐在台上的这些人吗？一定不是。因为我们扮演了消费行为中最主要的购买者，但是未来真正的购买者是00后，他们消费的观点、消费的理念、消费的行为跟现在的群体已经完全不一样，这是我们考虑的第一个要点。小镇究竟是为谁服务的？ 第二，在这个过程中我们要研究的是这些人流如何转化成最重要的商流。我们以前想的是来的人让他把房子买了就行，而我们现在想的是这些流动性的人口能不能到这个小镇里进行居住，如果是在居住的前提之下，什么是必须要满足和创造的要素。这两天有一个很传统的房地产商做一些广告，我觉得做得很好，以前讲是我的房子在哪里，地段怎样，现在把它转换成最普通的消费者到市场上打拼，每天很累，累到一定程度上想的是我想要做的是让我的爸爸妈妈在这个院子里享受宜老的生活，让我的孩子在这个院子里享受到更好的教育，你不回灯不灭，家的概念。无论是硬件重资产还是软件服务，都是为了让住在小镇里的人能生活得更幸福。当你用这样的模型去进行商业模式的研究的时候你就发现，你的商业逻辑完全不同，进而在背后形成的产业不再是因为卖房子而产生最后的结果。在这个过程中晓光董事长给了我们很多很好的建议，接下来大家也可以看到。 我还有一个观点，我认为城镇化的发展是必然趋势，市场发展到一定阶段会产生一种新的变化，这种变化来自三个要素的挤压，在特大城市周边交通便利的地方小型城镇一定会成为人们未来生活的主流。 《财经》年会2017：预测与战略由《财经》杂志、财经网主办，于11月17日-18日在北京举行。 （嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认） |
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