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周三沪指平开高走，在银行、地产和消费股轮番带动下，一度站上3260点，创近10个月新高，但午后逐渐回落，临近尾盘小幅跳水。深成指开盘即站上11000点关口，全天走势震荡，临近尾盘亦翻绿跳水。创业板指走势如同过山车，午后直线拉高后震荡跳水。盘面上多数飘绿，早盘大涨的房地产午后回调，煤炭、有色金属领跌。题材概念方面，次新股领跌近2%。两市成交量较上一交易日略有放量。截至收盘，沪指报3241.14点，跌幅0.22%；深成指报10973.80点，跌幅0.11%；中小板指报6937.36点，跌幅0.34%；创业板指报2165.71点，跌幅0.55%。其中，房地产版块最新研报如下 ： 导读
研报精要 【上实发展（600748）】：上海国改风起，优质资产低估 中银国际 上实发展是上海实业集团旗下在A股的上市房地产公司，开发业务以上海为核心，向长三角、华东地区辐射，资产优质且上海项目货值占比近半。上实集团是上海市国资委旗下大型的国有企业集团，公司和上实城开作为集团两大上市的地产平台，资源优势显著。公司今年前三季营收同比增长47%，销售额翻番，为后续业绩释放提供保障。 我们认为随着上海国企改革的深化，集团优质资产整合也将积极推进，而公司目前股价仍较年初定增价格8.92元/股折价，叠加优质物业资产，具有较高的安全边际，公司布局的养老地产、智慧城市等多元化领域也看点十足。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.33元、0.37元、0.42元，采用分部估值法，给予公司目标价11.00元/股，首次覆盖给予买入评级。 支撑评级的要点 优质资产聚焦上海。公司背靠上实集团优势资源，拥有近300万平米优质物业，权益货值近500亿，其中上海货值占比60%，RNAV约200亿元。公司前三季度实现销售额82亿同比翻番，创造了公司半年销售业绩的历史记录。此外，公司位于淮海路、徐家汇、北外滩的等黄金地段持有型物业重估价值可观，并计划增加优质不动产物业持有量。 上实集团实力雄厚。上实集团是上海在境外规模最大、实力最强的综合性集团之一，在推动上海建设等方面一直发挥巨大作用，并在新一轮国企改革中担当运作平台。上实集团现已形成房地产、医药、消费品、基建、金融投资等五大产业主体，而上实发展和上实城开分别是集团在A股和港股两大重要的地产上市平台。 地产产业链升级转型。公司积极布局金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等新兴领域：与集团合作开发的崇明东滩养老社区项目，总建面100万平米，有望与集团医药资源合作实现医养结合。公司向上游智慧城市、健康医疗、环保节能等领域积极拓展，后续外延扩张值得期待。 评级面临的主要风险 地产项目去化率偏低；上海国企改革进程偏慢。 估值 我们采用分部估值法，对于地产业务按重估净资产平价方法给予195亿元的估值，龙创节能2016年6,800万元承诺净利润给予15倍估值8亿元，合计估值202亿元，即11.00元/股，首次覆盖给予买入评级。 【苏宁环球（000718）】：转型推进，想象空间和估值底部同在 华金证券 主业地产业绩稳健，提供转型资本支持：公司项目主要集中在南京，土地成本相对较低，因库存较低，价格存在较强支撑。公司今年1-9月公司实现营业收入41.12亿元，同比下降21.43%，归属于母公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.06亿元，同比增长5.03%。公司三季度营业收入整体有下滑但归母净利润却有小幅回升，主要受益于房价上涨，毛利率的同比提升。本年度1-9月公司销售商品提供劳务收到现金61.04亿元，较上期增加26.61%：实现经营活动现金流净额28.31亿元，同比增长68.53%，房地产销售现金流的增加为公司转型提供了资本的支持。 金陵地产巨头，布局转型先行者：自公司开始布局转型至今，苏宁环球在文化、健康、金融共投资了不低于33亿元，约占其净资产的41%，其中大健康领域投资约12亿元，大文化领域投资约12亿元，大金融领域投资约9亿元。公司转型的主要方向为健康和文化，而金融领域的部分投资主要是为了打造产业投资平台，方便进行国内外的产业投资。 整合一流医美资源，打造中国医美龙头：我国医美行业发展平稳且迅速，但渗透率极低，市场分散，客户外流入韩国，对于行业来说需要领头羊，对于A股投资者来说，医美行业的投资标的也十分缺乏。公司通过获得韩国权威整形医院韩国ID健康股权，再与韩国ID医院合资成立苏宁环球艾迪医疗投资有限公司与韩国ID交叉持股，深度合作，通过韩国ID医美技术资源来培养我国的医师团队，打造标准化的连锁型医美公司。另外，公司的50亿元医美并购基金战略投资了更美科技，预计降低导客成本约90%，构建医美消费闭环。线下方面，公司目前收购了多家整形美容医院的股权，迅速获得了国内华北、华东、华南区域整形医院牌照及客户资源。其中，公司收购的伊美尔港华今年1-9月完成16年全年对赌业绩，体现了公司在医美行业的整合和经营能力。至今，公司在医美产业形成的实质性投资不低于12亿元总投资金额已占上市公司净资产的12%以上A-4帮助公司迅速获得医美执照、技术、团队、客户等关键资源。 构建大文化IP核心生态圈：公司计划将红漫科技作为VFX事业核心基地，通过海外收购方式迅速获得CGNFX技术和IP资源欲打造其成为中国电影产业本土VFX技术的领路者和亚洲第一特效公司。公司收购韩国唯一动漫上市公司RedRover，成为其第一大股东，与RedRover合资1亿元设立红漫科技，与韩国著名动漫公司OCON开展战略合作。公司将借助OCON和RedRover两家韩国顶级动漫公司资源在动漫影视IP、4D场馆、VR游戏等方面获得较快的进展。 艺人经纪方面，公司投资韩国著名娱乐公司FNC，成为其第二大股东，并与FNC共同出资设立红熠文化，打造综合艺人平台。至今为止公司在文化领域共投资不低于12亿元，在制作影视作品创造文化生态圈价值的同时也能为公司地产、医美分块提供全方位宣传，获得协同效应。 全金融牌照为基础，构建多元创新平台：公司参与由六家公司共同发起设立的“长寿健康保险有限公司”，其中苏宁环球出资1.45亿元占比14.5%。此外，公司还积极打造银行、保险、信托、证券等专业板块及大型金融控股集团，与长城国融、和睿资产、九鼎投资签订战略合作协议，参设深圳平励文产投资管理中心，在金融领域投资不下9.5亿元。公司不仅能够加速布局大金融全牌照体系，而且还能通过涉足医美保险领域，与公司大健康布局相互协同，为医美业务转型提供支持。 价值底存在，向下空间有限：我们针对公司的地产、健康、金融、文化四个板块分别估值得出地产板块市场价值256亿元，另外三大板块价值约等同于公司的投资金额，即33亿元，公司总估值约289亿元，对应每股股价9.52元，为公司股票目前较为安全的价位。 员工持股计划尚未解锁：公司员工持股计划至今未解锁，根据解锁条件我们大致推测公司年末20个交易日均价可能需要达到10.93才能解禁，离目前20日均线价位仍有19.72%的距离。今年三季报，公司归属于母公司股东的扣非后净利润8.06亿元，比2014年末增长5.6%，如要达到解禁要求，公司年末扣非净利润需至少达到10.08亿元。 投资建议：公司主业地产项目和土地储备价值高，单房地产板块估值就能保守贡献股价8.43元，加上转型板块价值，公司总体保守估值9.52元／股，安全边际较高。此外，公司文体健康金融三大转型齐进展较快，未来将增厚公司利润。预计2016/2017年公司营业收入分别为87.00、105.89亿元，归母净利润分别为10.89、13.48亿元，EPS分别为0.36和0.47元对应2016/2017PE分别为27.3X、20.8X。给予增持一B建议，6个月目标价11.42元。 风险提示 1、房地产政策收紧加上前期刚需透支导致房价下跌，销量下滑； 2、医美行业竞争激烈，毛利明显降低。 3、三大产业转型效果不达预期，利润释放过慢。 |
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