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前言
本篇文字有感于最近与一个业主团队的交流，巧合的是，原本的计划，也是要开始酒店成本的部分。 酒店筹建的成本管理，及如何进行精细化的管理，是一个非常大的课题，后续会陆续分享我们自己及业内造价与成本大咖的一些思考，来与大家充分讨论。
正文
01 酒店的总投与建造成本
酒店的建造成本的管理是一个系统工程，是一个董事长工程（老板工程）。在我们的认知体系里面，多少钱造，永远重要过造一个什么样的东西，尽管大多数的老板们都面上不表达，但对成本的考量远远多过于其他的东西（所以，成本总监的薪水也会很高，呵呵）。 酒店的建造成本与投资成本不一样，我们不拘于泥具体的定义，可以通俗的进行归结为：酒店的总投=地价+前期开办+建安及配套+开业筹备及采购+财务及管理费用。 其中： 地价，大多数在项目确立前就已经确定； 前期开办：政府规定的报批报建的各项费用及项目设计顾问的费用（包括勘测、规划、设计、顾问及酒店管理公司的技术服务费用等），各项目出入不太大（因为基数较小），后续有机会再与大家再讨论。 建安及配套：土建、机电及装饰，相关之水电气之配套工程，基数大，变化多，会是我们关注的重点。 开业筹备及采购：酒店管理团队开业准备之人员、管理、OSE等设施设备的采购费用，在目前的情况下，尽管基数不太大，但有较大的提升空间，我们另行分享。 财务及管理成本：这个因项目、业主管理模式而定，我们暂不做探讨。 在项目实践过程中，我们一直试图用单间客房的收入来反推演每间房的建造成本，从资本投入的回报率角度来推演成本投入的边界条件，进而对酒店筹建的各个单项成本来考量项目投入资本的效率，这一部分，我们会单独的成文与大家分享我们的一些看法。
02 项目实践
说说前面谈及的项目及这个项目团队，此项目位于华东区域，近上海，外资品牌的五星级酒店（Upscale），超高层，成建制的房地产开发团队，工程设计成本合约部门一应俱全。交流过程中，业主方强调：1）酒店管理公司对于各项系统、品牌有规定，且指定。2）酒店管理公司强调，包括业主自己去考察已建成的项目（与业主方交流），类似的项目建安成本应在12000左右一平方。
凑巧的是，我们在临近区域刚刚完成一个类似的项目，相同的品牌，类似的建筑高度、形态与规模。在后续的交流中，自然就成本问题，进行了深入的交流。有意思的是，业主团队尤其是成本总对于我们所完成的这个项目成本存疑（项目的建安竣工结算成本少于10000元每平方米），认为：绝无可能用这样的成本做出这样品牌档次的酒店产品。
我们无意怎样，只是觉得有必要进行正本清源的强调如下： 1）所谓酒店管理公司指定某某品牌、系统之说，绝无仅有。管理公司仅仅从后期酒店建成运营管理的便利性，酒店产品的竞争性，营造的空间效果与酒店品牌的契合度来对酒店的各项系统、设施设备提供建议，自主权全部在于业主方面。酒店管理公司提供的一定是功能性的描述，而非某个具体的产品型号与参数。 2）造价与成本的管理，酒店产品效果的控制，责任在于业主自身，酒店管理公司无权也不会进行这方面的专业管理。 回过头，我们所经历的酒店项目的实践，如何来控制成本，大致的路径如下： 1）从规划设计开始，确保收益性的功能面积，降低非收益性面积。也就是不挣钱的面积，尽量少，能挣钱的功能，强化并做到规模与效益平衡。如康体水疗，大体量的餐饮设施，后台支持的洗衣房等等。-控制单间房/单把钥匙的所占建筑面积。 2）合理控制客房面积规模，在空间效果的营造上与成本进行严格的平衡。研究客房面积与规划设计的效率，确保舒适性即可（我们自身的研究表明，38~50平方米的标准客房，只要规划设计适当，是能够做出非常好的客房产品的，完全不需要增大客房面积来强调客房的特点，且市场对此不敏感，客房收益边际效益非常低）。-控制单间房/单把钥匙的所占建筑面积。 3）建筑方案（建筑、结构、幕墙、机电方案优化）的选择与优化。重视在项目的方案前期阶段，对这类的方案进行全面的比选，优化与修整，并要求造价顾问/成本专家对各阶段的技术成果，进行量化成本的研究，并制定严格的目标成本控制线。-控制单位面积的建造成本。 4）装饰材料及机电设施设备的标准控制。这一块，是大头，可以延伸聊到很多内容。我们都知道，国内的酒店建设行业已经发展了这么多年，在装饰材料、机电系统设备与材料的选择上，已经有非常多的选择性。结合设计效果，适当控制进口材料的使用场所与使用规模，主要通过设计的创意，来体现空间之效果，而非简单的通过材料材质的堆砌来实现。机电设备系统，国内的机电产品（合资品牌及优质国内品牌）均能够完全满足我们所知的酒店管理公司的使用功能要求。-控制单位面积的建造成本。 5）做好项目策划，严格项目管理目标（时间、成本），少折腾，少进行三边甚至五边工程。 6）承包商选择、合同架构、标段、模式的合理规划，确保有竞争性的商务报价。这个后续谈。 7）现场实施阶段，变更的处理，深化设计的处理等等。这个后续谈。 上述的1）~7）是我们从项目管理的角度去看待成本控制的一些基本思路与方法，其中最最重要的，我们认为是，第一，三，四。控制好了，管理好了设计的成本，基本上解决了成本的80%的问题，这也是我们为什么将成本的事情放在了设计管理阶段来进行分享的原因。 03 限额设计 顺便接着上一期的设计师与设计方案的选择，我们一直认为，好的设计方案是管理出来，合适的沟通，严格的成本预期输入，有经验的酒店设计与顾问单位是能够根据业主的期望来进行方案的创作，而非一个简单的“画图匠”。 更加直白的表述是：什么样的业主管理水平，一定会带来同样水平的设计/顾问公司的输出成果的质量水平。也就是说，业主管理水平高，设计师也会做出同样水平的设计方案。自己管理混乱，设计/顾问公司肯定不会用心来做，肯定应付了事。这样的事情，各位可看看左右、经历的一些项目，是不是如此的境况。 这一过程中，有经验的业主单位都会进行限额设计，并将限额设计的要求写入到设计任务书之中，但实际项目情况来看，好像效果一般。分析原因，可能有如下情况： 第一，限额设计的标准，限额多少，没有具体的标准，或高或低，高或低都没有具体的指导作用。 第二，限额设计的过程如何把控，实操性问题？尤其是但老板认为这个方案好，如何进行成本的优化没有对策，如何引导设计师进行这方面的考量，比较少，在出现上述的情况时，往往项目执行团队会妥协，结果自然是失控。 受制于篇幅，这一次，我们可能只能做一些装饰标准方面的阐述，我们放两张表，仅阐述我们的一些成本的立场与基本方法。 附表一装饰成本控制模型
备注： 1）此装饰成本模型是引用行业中一位老法师的数据，实际表明，这些数据是有非常大的普遍适应性。净面积的计算各个区域有不同的计算方法，但是折算到总建筑面积的装饰单方成本约3500~4500之间。我们的一些项目同等品牌标准的基本差不多。 2）因为各项目的具体情况千差万别，下述表格中，我们认为客房的成本价具有更强的指导意义，其他公共区域的仅供参考，此项目的数据为一个upper upscale的上海酒店项目，地标，超高层项目，业主成本投入较高。 3）一般而言，五星级（Upper Upscale/Upscale）档次，单间房（per bay）的装修成本（加上部分运营设备）约22万到32万之间，视房间大小，设计方案而定。当然luxury hotel 不在此范围内。
附表二客房成本控制目标 在实际项目中，我们比较多用如下的表格，来进行客房成本的分析与控制。 当我们将客房的成本控制住了后，应该说酒店的成本大头基本已经把握住了。其它区域的指标成本，及后续招投标阶段、施工阶段的成本控制，会比较理顺成章，且易于执行。
关于成本，我们未完待续。
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