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购房问题多 谨防落陷阱 口头约定 照样算数 一看到烟囱，谢先生和妻子就憋气，因为正是新房前的一排黑乎乎的烟囱让他买房“买”到了一场官司。 ２００１年７月１２日，南宁市的谢先生有意购买南宁市桃源路某公寓２号楼８０１号商品房，谢先生随着售楼小姐到工地现场看房时发现，房子的窗口正对着一饭店一排烟囱的顶端，不时有一阵阵呛鼻的烟味飘进房内，他不免犹豫起来。为了消除谢先生的疑虑，售楼小姐赶紧圆场，一边热情地介绍说目前购买可享受９．２折优惠，并一再表示这些烟囱一定会在２００２年１２月之前拆除，如果担心不拆除，可写入购房合同中。谢先生考虑了一段时间后，２００１年７月１５日与房产公司签订了购房协议书，决定购买８０１号房，当即交了１万元定金。可是，由于相信开发商在２００２年１２月前拆除烟囱的承诺，谢先生没有把这一条款写入合同内。 按照合同约定，房子应该在２００２年１月２８日交付。但至此时，烟囱一直没有拆除，而开发商多次拿出要求饭店拆除烟囱的信函，让谢先生耐心等待。２００２年７月１５日，谢先生收到入住通知书。７月２６日，谢前去办理入住手续，但看到房子的各种设施均未完成，也没有通过综合验收，尤其是５根大烟囱还立在窗前，谢先生拒绝收房，推迟装修。一等再等，谢先生连续跑了十几趟，直到２００２年１２月２０日，５根大烟囱没有一点要拆除的迹象。再找到开发商，谢被告知烟囱还要推迟２至３年才能拆除。谢先生深感受骗，要求退房。开发商却认为，在交付时期届满时，房屋钥匙交给了谢先生，但谢先生以烟囱没有拆除为由拒绝接收房子，属谢先生违约在先；如果退房就不能享受９．２折优惠。对此，谢先生以开发商违约将其告上法庭。 针对开发商提出口头承诺不能作为合同内容、谢先生拒收房子违约在先的两个说法，华胜律师事务所的龚振中律师认为，根据最高人民法院的相关解释，商品房的销售广告和宣传资料所作的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违约的，应当承担违约责任。纠纷中，烟囱是否拆除是谢先生是否购买房子的决定性因素，开发商一再表示烟囱在２００２年１２月前拆除，令谢先生与开发商达成购房协议，因此，开发商的口头承诺（有录音作证据。最高法的司法解释规定，２００１年４月１日起民事案中合法取得的录音作为有效证据。）应视为合同内容，现在未能兑现，应属违约，谢先生有权解除合同；房产交付届满，谢先生前去办理入住手续时开发商的房子还未通过验收，根据南宁市相关规定，开发商只交付房门钥匙的行为不能视为交付房子。 双方各执一词，闹上了法庭。近日南宁市新城区人民法院进行调解，双方达成协议：解除双方签订的商品房买卖合同；开发商退回谢先生购房款１１４８９９．５６元，支付各种经济损失费及违约金１１０７．０４元。直到现在，５根大烟囱还是“毫发无伤”地立在原地。 案例链接 质量问题，交付使用？ ２００２年１０月１０日，罗小姐与广西某房地产公司签订了一份商品房买卖合同。合同签订后，罗小姐支付了首付款，并办理了银行按揭。 ２００３年１月２１日，罗小姐去接房，令她大失所望的是，两个客厅的地板上赫然横着３条大大的裂缝，与房子的主梁对应的地板也裂开了２个大口，窗口四角出现不同程度的裂缝，厨房和卫生间有纵横不一的波形裂缝。这样的房子怎么住？罗小姐决定退房退款，遭到房产公司拒绝。在交涉的过程中，罗小姐发现开发商的这一开发项目的通过备案的时间竟然在２００３年６月１１日，远在交房时间之后。罗小姐不禁疑虑：房屋的交付是否有效？开发商是否具备交付商品房的条件？开发项目通过验收是以工程竣工验收为准，还是以工程综合验收为准？ 为此，罗小姐按照合同中的仲裁条款向南宁市仲裁委员会申请仲裁。近日，南宁市仲裁委受理了此案，不日将作出裁定。结果如何，本报予以关注。 一房二卖，实质违约！ 买了房住了１８个月，可房主却不是自己。 邓先生在南宁某小区买了一套自己心仪的房屋。一次性交清了购房款２５万多元，并于一个月后签订了《商品房买卖合同》。邓先生装修后随即入住，就等着拿房产证。可左等右等就是拿不到，邓先生再次询问，公司终于说出了“实情”——原来早在１９９７年１２月１日，公司将这套房子“卖”给了本公司职工肖某某，但卖房不是真正意义上的买卖，而是公司借用职工的名义，办理必要的表面手续，搞银行按揭而制作的假契约。 今年５月，邓先生将某公司告上法院。６月２６日开庭审理后，某公司与邓先生庭外和解并达成协议。双方继续履行合同，房地产公司向邓先生支付补偿金６．５万元，若截止２００４年７月３１日，因公司原因无法办理房产证，公司将退还邓先生全部房款和支付邓先生装修费及其他损失６万元，邓先生则退房。 来源:广西政法报 |
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来自： 择日南飞 > 《房产家装.第二节、行业陷阱与案例》
