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这是另一匹从传统房地产转型产业地产的“潜力黑马”。 园区中国在东莞调研其数个园区之后，对其“产业·金融·地产”融合发展的模式留下了深刻印象。这种结合了自身禀赋和平衡理念的打法，不但有效解决了困扰多数产业园区的前期投资难题，还在园区盈利模式、资产变现方面探索出了一条新的路径。 这个企业就是广东中天集团。广东中天集团成立于2001年，目前已经发展成为业务涵盖科技与文创产业园建设运营、房地产与不动产投资、城市更新及配套投资、环保及金融业务的多元化投资集团。2010年开始涉足产业地产开发、运营，目前在珠三角运作了12个不同规模的产业项目，总建筑面积超过500万㎡。 2016年，在产业园区潜行6年的广东中天集团正式成立旗下的产业集团，与天安数码城、星河集团、中集集团等公司一样，在新一轮产业转型更迭如火如荼的华南，这匹黑马携厚积薄发之势，凭借着善于合作的特点和敏锐的市场嗅觉，将更加积极地活跃在产业地产大舞台上。 园区中国近日与广东中天集团总裁、联合创始人张宇凯进行了深入的交流，有许多干货可以和大家分享：由住宅开发商向产业地产转型的缘由和心路历程，轻重资产平衡输出的尝试路径，对登陆资本市场和园区资产证券化的思考，与中关村、万科、碧桂园等合作伙伴的不同合作方式……相信这些干货能为产业园区管理者和从业者们带来一些借鉴与启发。 “合作，把事情做成”。言简意赅，概括了张总的经商哲学，也道出了这位产业地产老兵眼中做事业的诀窍。 园区中国：广东中天集团此前是传统住宅开发商，且是万科的重要合作伙伴，双方的合作模式是怎样的？ 张宇凯：我们早期自营开发房地产项目，参与旧城改造。2004年国家开始施行招拍挂政策，至2007年，传统的旧城改造、村企合作的开发模式之路已经完被堵死，而民企开发商遇到的最大问题，就是很难在招拍挂市场直接和国资背景的开发商PK拿地。 在这种形势下，我们开始考虑以合作的方式破局，一个偶然的机会让我们和万科走到一起。2007年开始了初次的合作，通过这第一次合作，双方建立了相互信任的关系；继而展开了进一步深入的合作，至今双方在全国有20多个合作开发项目，广东中天集团也成为万科在房地产领域重要的合作伙伴之一。 广东中天的发展和转型，很大的原因就是与优秀的企业站在一起，特别是与万科的合作，一定程度上学习了很多万科优秀的品质。当然这种合作也是共赢的，中天和万科合作多年，我们由于了解当地情况，也让万科在本地的投资决策中有更好的搭配和组合。 园区中国：中天2010年开始进军产业地产领域，这个战略转变是怎样形成的？ 张宇凯：通过与万科的合作，我们从原本的“自己整理土地→贷款→投资→开发”这种相对耗费精力的“重模式”，转为财务投资的“轻模式”，从而有更多的精力考虑集团的转型问题。在2010年前后，我们开始思考，只是单纯建房子的模式迟早会难以为继，相对而言，产业将更具有可持续性。 东莞经济在经过“腾笼换鸟”的转型阵痛后，凭借制造业基础雄厚的优势重新勃发生命力，尽管企业数量在减少，但是企业质量得以提升，企业的生存和创新能力反而得到加强。东莞加工制造业升格为智能智造，管理理念提升，产业升级加速，加上深圳由于城市生活成本增加，许多高新技术企业开始向临近的东莞转移，我们感觉到东莞产业转型升级将迎来一轮发展的契机，处于东莞与深圳交界处的松山湖高新区将会是爆发点。 我们在寻找机会的过程中，遇到了一家香港企业——香港志鸿科技，它的主营业务是为各大银行做金融IT维护和后台服务配套。由于志鸿科技拥有产业和科研设计用地，我们恰好擅长开发建设并带着资金，双方资源互补，很顺利就达成了合作。后来，当深圳人民银行旗下的联合金融服务集团来到松山湖的时候，我们又成功与之携手。于是，就有了现在的松山湖国际金融创新园。 一脚踏进来之后我们才发现，产业用地虽然地价比住宅低很多，但是建设投入的强度大，达到了楼面地价的10倍以上。由于之前并没有开发产业园区的经验，除了建设外，在产业梳理、产品设计、招商运营等方面的资源和经验都不足，每一步都是“摸着石头过河”，走了不少的弯路。我们硬是凭着一股子“不服输的闯劲”聚集了200余家创新型企业，也摸索出了我们自己的模式和路径。 通过在国际金融创新园的实践，我们也明白了产业地产商和住宅开发商完全是两个概念。我们决定在集团层面多开设一条产业地产“跑道”，目标是做成专注于产业园区的投资建设商和运营服务商；住宅层面则更加坚决的做投资商。 园区中国：产业地产与住宅地产是完全不同的玩法，你们的团队在转型过程中是否有过不适应？ 张宇凯：做出这个决定的确并不容易，我们团队内部也有过不同意见的交锋。相比于住宅周转快、现金流容易平衡，做园区需要一个很长的培育期，现金回流慢得多，且园区招商面对的是中小企业，住宅销售面对的是个人消费者，完全是两个不同的模式，团队一开始并不适应。 在这个过程中，我们有针对性的制定了几个目标。一是调动各种集团资源，先保证自己在这个行业活下来，二是快速做大规模，将园区个数、产业园建筑面积做起来，改变以前中天对外的单一开发商印象，三是做好示范园区招商，做几个亮点出来。 围绕这几个目标，我们在通过集团金控平台探索多元化的融资方式、资产证券化、园区企业价值投资、打造孵化和众创空间等方面做出了许多尝试。 园区中国：产业园区建设周期长，建设培育期沉淀大量资金，这个问题怎么解决？ 张宇凯：我们具体做了几件事。 一是所有园区都通过集团金控平台，提前做了收益证券化。我们把集团整体业务做大，用集团其他产业资源前期补贴园区，把前期投资平衡掉。 二是当园区成熟后，有稳定的现金流，能从银行获得融资，再把这笔钱投入到新的发展项目中。 前期产业平台不造血，依靠集团其他资源补贴园区业务，包括设立产业投资基金等，让园区有更充足的弹药去作战；当园区能够自己造血时，再反哺回集团平台，算的是一个产业、地产、金融三个层面的总帐，这是我们这个非上市企业做产业园区能坚持下来并逐步成长的关键。 园区中国：我们看到中天在产业地产方面既有重资产的自建园区，也有轻资产的二房东模式，轻重资产平衡方面是怎样考虑的？ 张宇凯：我们觉得做产业地产永远要考虑的就是“合作，把事做成”。做产业地产很多困难，成功的时间成本重，要么就没做成，要么事做成了，自己也被别人并购了，能坚持到做成事的并不容易。 重资产这块，讲究的是一个产融结合。中天的原则是投入和持有之前，必须把金融方案结合在一起考虑。有了金融解决方案才敢去做重，如果后期市场有变，必须保证重资产能够退出。对于项目储备，中天是住宅和产业地产两条跑道一起跑。我们整备的土地中，有旧改土地，符合住宅开发条件的，交给地产板块去做，没有住宅开发条件，但能做产业的交给产业园区板块做，通过金融板块的配合去慢慢成长。 轻资产方面，更多从资源整合的角度考虑。利用本土化优势选择一些可以租赁的物业，包括土地、厂房、仓储、码头等，先让我们的团队把运营服务规模做大，既占有优质资源，也让市场看到我们实实在在运营产业，打造品牌。同时我们希望把中天打造成开放式产业平台，让更多企业进来，产生更多项目合伙人。在产业地产方面，我们也将与更多不同背景的企业展开合作，将“合作”进行到底。 园区中国：我们看到中天也在东莞做一些孵化器和众创空间，东莞的创业氛围能否支撑这些业态？ 张宇凯：东莞与其他非一线城市相比，最大的优势就是有完整的产业集群，从原本的传统产业中会衍生出很多新的需求，这些需求又催生出很多本土化的创业团队。在东莞创业与北京、深圳不同，那些城市的创业必须有强大资本驱动，而在东莞创业门槛低得多，我们为这些创业团队提供空间和各式服务，特别是金融创新服务，希望借助其发掘出一些潜力创业企业，为后续产业园的招商做储备。 园区中国：做产业地产，运营是一个绕不过去的话题，这方面中天有哪些考量？ 张宇凯：我们现在提出一个目标，通过数据整合手段做到精兵简政，每个园区培养一个CEO。这个CEO是这个园区负责运营或者招商的人，对外称“CEO”，对内是“保姆”——他要做园区企业的全程保姆。对这些园区CEO来说，每个企业的所有事情都与你有关，这样就在管理方面省去了大量的中间环节。 比如我们有一个节能环保企业，从基础物业服务、金融服务、人才服务，对接政府的政务服务，甚至其他服务，都要由园区CEO来负责。也许他不一定能自己解决，但是必须知道这些企业的需求，能够推动这家企业和我们的关联板块发生联系，起到串联的作用。就像一个开关，如果一下子有5个按钮，经常会按错，如果只有一个按钮，一定不会按错，如果服务类别不够再慢慢加功能。 目前我们在园区服务体系中引入了安永会计师事务所，几个创投机构还有基金，他们入园的同时还能为园区企业需求提供外包式服务。这部分外包式服务产生的效益，我们园区CEO能够享受分红，这样就能从制度上调动他们的积极性。 通过这种模式，我们让一线员工懂得怎样发现价值。一旦一线员工发现入园企业的需求，我们可以马上组织团队去跟进。 我们正紧锣密鼓筹备中天产业金融和大数据信息服务中心，通过引入、联动、全金融产业链机构、大数据研究团队及高校为园区企业解决短、中、长 、债券和股权融资等不同类型的金融服务，满足园区企业多层次的资金需求，降低中小企业融资门槛及成本。同时，我们对园区企业生产、行业、市场等经营数据进行分析研究，为企业提供最匹配的和最接地气的参考和依据。 园区中国：中天对于登陆资本市场有没有考虑？ 张宇凯：经过几年对园区的运营，我们对于项目的收益等各项数据看得越来越清晰，我们已在香港并购了一个投行，希望未来在香港资本市场有所突破。 园区中国：在股权投资方面，中天目前做了哪些尝试？ 张宇凯：我们的科创基金目前投了11家园区企业。在股权投资方面，我倾向于慢火煲粥、顺势而为，找到合适的退出节点和机制，这个不能急，还在持续探索和实践当中。 园区中国：近期有哪些新动作或者想法？ 张宇凯：我们最近成立了中天产业集团，将会对原有的运作模式进行进一步的优化。 |
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来自： wujinlan吴金兰 > 《园区中国》
