产业地产停在3000亿元大关！

博志成地产观 2021-01-29

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导语：如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话，那么产业地产这块高级蛋糕就是研究生了。高段位的蛋糕显然是没那么容易吃到的。

产业地产做的是产城融合，看似是园，实则是城。无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。

从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。

选址960统计在列的19家园区类上市公司，这19家以园区建设运营为稳定业务的公司，整体营收突破2600亿元，较去年同期增长14.83%，净赚利润434亿元。

诞生于2014年的产城融合雏形，2020年还有价值吗？

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

产业地产为何熬不出来头？

突围产业“慢生意”

国内真正意义上的产业地产其实是以东湖高新和张江高科为起点的，1990年代初开始的，目的是以企业运作方式来为政府开发经营城市片区，当然核心就是发展产业。

从产业的角度看，目前的张江毫无疑问已经成了产业发展的代名词，九个国家级重大产业实验室分布在张江，生物医药产业，集成电路产业，软件和信息化产业以及文化创意产业依然是张江拿得出手四块好牌。无论是临港漕河泾，还是金桥外高桥在高科技这个领域，张江已经是绝对的一马当先。

从实操层面看，长期的政策集聚，给张江带来了很多难以复制的要素，包括大学整建制的搬迁，研发机构的历史性选址机遇期以及所产生的人才集聚效果等等，这些因素都成了张江难以在外地复制的重要原因。

2000年之后，华夏幸福和联东集团才慢慢进入产业地产，之前各自都在某种特殊的环境中苦苦挣扎。华夏幸福在固安足足憋了10年，才在后来的2-3年发现了自身发展模式的巨大空间。联东集团也是误打误撞进了工业地产行业。

随着顺德新能源汽车小镇的开园、三山广佛上城展厅的开放，再加上此前已亮相的禅城世纪滨江、三水双子星城，碧桂园在佛山重点打造的4大产业平台已悉数入市。这也标志着自2016年提出“产城融合”战略、正式进军产业地产以来，碧桂园在佛山大本营的产业项目已经进入了实质运营阶段。

如今很多城市可供开发的土地规模已经面临“天花板”，单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求。推进产业园区的建设发展，不仅可以优化经济发展质量，促进经济结构升级，还能创造机会吸引优质企业落地，提升产业及城市竞争能力。因此，多家排名前十的龙头房企开始进行了跨界。除了传统的住宅地产，2018年以后的房地产热点是产业地产，其次是文化地产、养老地产等。产业地产正在成为地产行业的新宠，各大房企也都纷纷在加紧布局。

只会盖房子的开发商，迟早要被淘汰，这几乎是业内共识。近几年，房地产开发商陆续加入产业地产转型探索的阵营，谋求新的利润增长点。

卖房赚钱越来越难

多元化地产业务成为房企的“第二曲线”

东汉末年三国时期，魏、汉、吴三国，三分天下，成犄角对峙局面。曾有专家预言，未来的中国房地产将由住宅地产、商业地产、产业地产三分天下。

卖房赚钱越来越难，随着传统开发业务天花板效应日显，不仅是房企、产业运营商等原有玩家，来自其他领域的企业也在大举进入产业地产。比如，联想集团在大庆投资超过 100 亿的科技城、海尔在全国各地兴建的创新产业园等等，这将使产业地产的竞争进一步加剧。

房企竞相掘金“存量市场”，多元化地产业务成为房企的“第二曲线”，垂直类的地产或者物流地产、教育综合体、体育综合体、直播产业园、网红商场都属于多元地产的范畴。与传统地产相比，多元地产具有更强的产业聚集能力以及更高的单位产值，整体开发规模更小，但资产的开发与运营则更加的分散。

“抱来了一只会下蛋的母鸡。”这是某地方政府对复地打造产业园区的评价，形象地表达了产业地产对盘活区域经济的重要性。

4月8日，复地产发打造的金融蜂巢项目正式落地位于长沙滨江核心片区的湖南金融中心，这一项目是在长期与长沙湘江新区政府反复探讨的基础上进行的。事实上，10年前复地便开始了在长沙的布局，这也正印证了复地产发集团副总裁张来所讲的“坚持做对的事、难的事”。

获得经济效益和社会效益的平衡则是产业新城项目的终极挑战。在复地产发集团副总裁张来看来，这就是要做到“名利双收”。他认为，产业地产想要盈利并没有什么特别的途径，但很多人更加重视开发层面的效益，而忽视了真正的长期运营。“项目的中长期利益能力才是衡量产业园或者产业新城项目好坏的核心标志，如果项目只靠短期开发，这类开发商、运营商，注定会成为产业地产领域的过客，不会长期走下去。”

房地产的发展已经进入到4.0阶段，大部分的开发商需要具备三个能力：产业培育能力、城市建设能力和资产管理能力。无论是大的开发商，还是小的开发商，最重要的就是要有资产管理的能力。

受资本市场热捧，业绩倒退风险犹存

产业地产发展道路上的三大“拦路虎”

根据6月12日发布的《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》来看，在资本青睐下，截至2019年底，典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。

其中，22家产业园区主板上市公司包括：电子城、东湖高新、海泰发展、宏泰发展、华夏幸福、锦和商业、空港股份、力合创投、南京高科、浦东金桥、荣盛发展、上海临港、市北高新、苏州高新、外高桥、易商红木、亿达中国、中新集团、张江高科、中电光谷、中国物流资产、招商蛇口。

13家产业园区新三板上市公司包括：创富港、东软股份、富马高科、合肥高创、宏福孵化、红连文化、科技众创、圣博华康、苏河汇、莘泽股份、武侯高新、新基地、赢家伟业。

（来自：选址960）

自2018年以来，产业地产营收整体迈入2000亿元时代。2019年大部分园区上市公司业绩再创新高，19家公司总体营业收入达2675亿元，共赚取净利润434亿元。相比2018年2329亿元营收上涨14.83%，若今年继续保持这一增长幅度，产业地产营收则有望突破3000亿元大关。

在《白皮书》可以看出的业务构成，80% 以上的收入和盈利来源于房地产业务，存在盈利模式单一、自我造血功能较弱等问题。

此外，产业地产行业的盈利能力有下降趋势。在净资产收益率层面，2019年部分企业的净资产收益率较高，但从变动趋势来看，近年来产业园区上市企业的净资产收益率在下降，某头部企业的净资产收益率从2012年的51.42%下降到2019年的35.72%，另一头部企业的净资产收益率从2012年的18.98%下降到2019 年的3.88%。

对于当下的产业地产而言，主要面临着以下三个难题：

1、对政策依赖性强

产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大。在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。然而，其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，对于行业来说属于系统性风险。

2、高负债运营

产业地产对资金的需求量巨大，又是一个天生融资渠道匮乏的产业，大多数的开发商不得不出售商住配套以养园区。很多产业地产商高负债运营已是不争的事实，多数园区处于“短债长投”的局面。

3、多引子震荡

产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”，因其对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高，任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑。库存高企，面临去化难题；实体企业景气度不振，无力消化；政策利好，新进入者增多，利润被分食。

小博君认为

未来是产业地产的天下

著名产业地产研究专家周建成曾一针见血地指出：“与产业地产擦肩而过，你将损失下一个十年。”在销售百强的房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设。

房企试水产业地产，须耐得住寂寞。首先要明确能否接受比住宅开发较低的毛利率；其次，还需要了解市场情况、同行以及客户画像。赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利认为，“围绕产业地产做好市场、竞品、客户三个画像。这三个画像都需要大量的市场调研，包括第三方机构的支持。”

目前，我国经济进入新的发展阶段。对产业地产而言，如何面对新常态，适应新产业，在产品、模式等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。未来2-3年将迎来产业地产最活跃、最混乱无序、产业资源争夺最激烈的时期。