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东莞万科运河东1号 精彩的销售说辞 统一说辞的注意事项: , 关于客户的抗性不可极力回避或否认; , 沟通方式以平和接受，婉转表达，清晰引导出项目价值点; , 使客户增强对项目价值点的认同感，而忽略对项目抗性的关注度; , 说辞主要为了统一思路，可以进行适当个性发挥;
贡献人 我们的沟通说辞 客户抗性 , 带客户到地图位置，向客户讲解; , 片区位置:位于三区的交界，综合距离最近，出入繁华;地理位置属于真正的老城区中央地段，这样的中心位置，是不可替代的，1、位置较偏，靠近万江和老莞城区也将延续东莞城区的政治、文化、经济中心地位。 厂房，片区档次不高。 , 片区改造情况:东莞市政府未来定位2轴、2带的发展结构，运河沿线将打造成为生活方便新型居住区的典范;另，将运河两岸 建设成为极具特色的休闲商业街、营造现代整洁的街道景观。 , 周边配套规划:运河东1号地块是经过万科深入的调查和研究才取得的，未来片区周边独享城区配套资源，应有尽有，举步皆繁 华; 2、周边环境配套不理想。 地段位置 , 举例:根据市政府的规划及现有配套显示，周边建设小学、莞城三中、超市食街、莞城人民医院、东莞电影院、书店、市级绿地 等都将会在项目附近; , 运河治理工程:政府于2002年开始对运河进行治理，清河床、疏淤泥、修河堤、建水质净化厂及相关清淤工作也在开展过程中; 而运河东1号，24万平米城中大院，将会成为一幅诗意的生活画卷; , 现在的效果:随着政府加强对运河进行治理，运河的情况已经逐渐改善，市环保局今年继续加大力度加强治理，预计在2007年3、运河好臭，治理没有效果。 将运河五项水质指标整治达标。 , 未来发展:之前的东莞向东发展，充分利用了山景资源，现在将向西发展，展现水景资源的时候即将到来; 第 1 页 共 9 页 1/9页 东莞万科运河东1号 , 城市交通发展趋势:双向单行是城市交通发展的必然趋势，为缓解城市交通压力，旧路改造势在必行;未来运河东、西路沿线将 会率先进行单行线的改造。 交通 , 顺畅安静:单行线使道路的交通更加通畅，减少交通事故;同时由于运河与路边树木的隔离，这样还能保障路边花园社区环境安4、单行线对出入会有影响。 静，降低噪音，适宜居住;另，在向北行驶的可园南路和向南行驶的建设路均可绕行，使运河仅相当于公路中间的绿化隔离带。 , 举例:深圳罗湖区人民南路的改造等。 , 未来规划:沿河发展带定位于文化居住风格，项目周边除相应的生活配套之外，更有诸多发展商参与建设的居住社区;将来，项5、周边未形成大型居住组团， 环境还需改造，现在较杂目周边环境将会形成一个新型大规模居住组团，充满东莞特色风貌及人文气息; 乱 , 万科物业管理保障:万科物业金牌物业管理，品牌发展商带来的质量稳定和实力保证。 , 周边实际环境:豪岗新村和圳头住宅小区与项目会有地势高差，这样形成一个天然的屏障; 社区周边 , 未来规划:而且在规划中，项目周边的本地自建房将会拆迁，改建成为交通干道，除了减少给环境带来的影响，更提升了项目的环境 6、农民房带来安全的隐患。 可达性; , 万科物业管理保障:万科物业金牌物业管理，品牌发展商带来的质量稳定和实力保证。 , 实际位置:加油站位于我们项目的西南角，与项目有一段比较远的距离，业主大多有车，加油站也会方便业主; 7、加油站的影响～ , 未来规划:同时政府对加油站的设置也有进一步规划。 , 详细分析产品:引导客户关注项目产品本身，详细分析产品的优势和卖点，提高客户对产品的认可程度，进而提高客户的心理价8、万科产品价格都较高，担位; 价格 心超出客户对产品和地段, 竞争对比:给客户对比其他楼盘，让客户充分了解到我们项目产品的细节，给客户带来的切身利益; 的心理预期 , 保值增值:品牌产品，代表的是质量稳定、持续保值;例举万科住宅小区升值发展案例。 , 硬件设置:首先项目从开始就定位为餐饮、娱乐、休闲，所以商铺的硬件配套是按照餐饮业态所需来规划和制作;另外，项目预 留了油烟二次净化系统，加强净化处理; 9、一期商业对后期住宅造成, 档次保障:中高档次、极具特色的商业街规划，使整个商业街的商家档次、顾客消费层次得到提升;另外，一期商业街增加了社项目配套 噪音、油烟、环境、人流的影区的配套，保证消费的方便性，更利于带旺人气、拉升后期住宅价值。 响。 , 万科物业管理保障:一期的商业街和后期的住宅区有地势高差，这样就形成了天然的屏障，，而且住宅是全封闭管理，商业街区 也是万科物业统一管理，这样消除了人流对小区环境的影响。 第 2 页 共 9 页 2/9页 东莞万科运河东1号 , 泛会所概念:泛会所是指在住宅楼下面的架空层，或小区的花园建一些运动场所，或者棋牌室、游戏室、儿童学习中心等一些适 合于小区业主休闲娱乐的场所。这种概念源自国外，是一种自由共享，而且非常时尚的社区模式。 , 其余配套:小区的幼儿园;在项目附近，也有规划中的市政幼儿园和小学。 10、配套较少，泛会所无法满 足太多需求。 , 一期商业配套:能够满足小区业主的日常生活需要，提高了居住的便利性。 , 配套的作用:配套的作用主要在于满足业主的方便性、使用性上，一味地建造大会所，而忽略客户真正的需求才是资金、管理上 最大的浪费和失误。 , 阐述项目的价值，推荐客户适当改变需求考虑项目的其他户型; 11、无合适的面积、户型 , 等相关户型图及相关资料出来，再与客户联系，届时再做决定。 产品设计 , 东西向景观:项目二期的景观是最棒的，东西向楼栋可看园林景及运河景，美不胜收; , 南北向景观:可看园林景，而且项目北面规划中没有高层楼宇遮挡，运河西面的地块同样有限高，所以景观开阔且采光、通风极12、项目楼栋景观具有单面性 好，是您不可多得的选择。 , 规模适宜:项目属于中大型社区，既适宜人居住，又可以避免超大型社区带来的诸多弊端; , 举例:例举诸如此类的中型规模社区的优点(便于管理，提升了小区安全系数，能够更好的营造小区的环境，方便业主出入及增13、社区规模小，享受不到超 大社区的私密和开阔 强与社会的交流); , 地块条件:项目地块位于城区中央，寸土寸金;项目本身就能享受到很多的市政配套，可谓是自然天成。 社区规模, 承认:分期开发的小区，势必会产生诸如此类的影响; 影响 , 规划:小区规划为围合式住宅小区，所以项目3-5期的住宅距离2期会有一段比较远的距离，本身就规避了部分影响。 14、3-5期待建，担心影响园, 万科的开发经验:万科以开发居住社区为主业，有着大量分期开发的经验，所以会在这方面充分考虑到业主居住的情况，也会采林、社区配套的使用，以及粉取很多措施来尽量减少该业主带来的不便。 尘、噪音带来的影响 , 升值空间:项目早期的产品都会升值，就是考虑到社区并未完善;只有并未完全成熟的区域、未完全成熟的产品才能给您带来更 多利益空间。
第 3 页 共 9 页 3/9页 东莞万科运河东1号
下面红色字体部分是赠送的散文欣赏摘自网络，不需要的朋友下载后可以编辑删除～～～谢谢～～～
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可依靠的唯有自己 这是发生在一个普通犹太人家庭里，父亲和儿子的故事: 儿子叫约翰，在他4岁那年，有一天他和姐姐在客厅玩捉迷藏。他们玩得正高兴，父亲抱起小约翰，把他放在沙发椅上面，然后伸出双手做出接的姿势，叫他往下跳。小约翰毫不犹豫地往下跳，在即将抓住父亲的瞬间，父亲缩回了双手，约翰摔到了地板上，他号啕大哭起来。小约翰向坐在沙发上的妈妈求助，妈妈若无其事地坐着，并不去扶他，只是微笑着说:“呵，好坏的爸爸～”父亲站在一边，以嘲弄的眼光望着上当受骗的小约翰。 这便是犹太家庭教子的方法之一，这样做的目的是灌输给孩子一个理念:社会是复杂的，不要轻信他人，唯一可依赖的就是自己。 犹太家庭的孩子都要回答这样一个问题:“假如有一天房子被烧着了，你将带着什么东西逃跑,”如果孩子回答是钱财，母亲会进一步问:“有一种没有形状、没有颜色、没有气味的宝贝，你知道是什么吗,”如果孩子回答不出来，母亲会告诉他:“孩子，你要带走的不是钱财，而是智慧。因为智慧是任何人都抢不走的，你只要活着，智慧就永远跟着你。” 你对爸爸的爱，远远胜过那部车 一个犹太家庭的父亲，存钱存了很久，终于买了一辆自己向往已久的新车。新车开到家后，他珍爱有加，每天都要洗车打蜡。他5岁的儿子见父亲这么爱车，也常常乐此不疲地帮爸爸一起洗车。 有一天，这位父亲开车回到家后，累得一动也不想动。于是他决定破一次例，改天再洗车，尽管自己的爱车因淋了雨，而显得脏乱不堪。 这时，5岁的儿子见父亲这么累，就自告奋勇地要帮爸爸洗车，见他这么小的年纪，就知道体谅自己，心里甚感欣慰，便放手让儿子去洗。 第 5 页 共 9 页 5/9页 |
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