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建住房[2006]8号文件第八条第二款指出：“处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。”最高人民法院2004年11月15日在《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》公告的第八条中指出：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定”。“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”建住房[2006]8号文件和最高人民法院的这个公告在全国范围内也明确了处置抵押房地产前评估机构出具的评估报告中只需提供房地产的市场价值，拍卖保留价由人民法院确定。有些评估机构只看到公告中第一次拍卖时保留价不得低于市价的百分之八十这一规定，却没有看到拍卖保留价的确定主体是人民法院的规定，评估报告中仍然写着建议按市场价的百分之八十确定的拍卖保留价的价值。 建议评估机构，今后在处置抵押房地产估价报告中只要提供市场价值，不要再提建议拍卖的保留价。我们应当清楚拍卖保留价的确定主体是法院，而不是估价机构，以免被扣上企图误导拍卖行为的罪名。 来评估价并不是保留价的唯一依据。除评估价，还要考虑市场的供求关系、竞买人的情况等综合评定的。保留价并不要求与评估价一致，保留价可以等于、高于或者低于评估价。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定 保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”可见，在拍卖中，保留价并不一定等于评估价，拍卖标的的保留价往往低于评估价。 |
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