案例分析：退房后，银行贷款如何处理 (2015-01-16 17:32:43)以下是2015年1月15日无锡日报房周刊的法律问题解答，笔者认为该解答虽然大错不错，但法律上非常不严谨，特此点评。 “Tina：一事请教，买的期房，合同上注明未经业主同意改变房型或延期2个月以上交房，业主可以退房。现在满足退房条件，业主要求退房，但开发商提出要先还清银行贷款才能办理退房手续（这一点合同里面并没有规定）。请问开发商的要求合法吗？业主可不可以要求开发商返还首付款及已付房贷，其余部分由开发商和银行结算？谢谢！”
答复：“开发商的要求显然加重了购房人的经济负担，同时在程序上并不合法。记者采访了相关业内律师，认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。此外，《司法解释》规定商品房买卖合同“被确认无效或者被撤销、解除”情形下，得以解除贷款合同。
也就是说，从法律程序上来讲，首先是退房，和开发商进行结算，开发商需退还所有房款，包括利息部分（从付款日期到退款日期之间的首付款利息按贷款利率赔偿，还要赔偿支付给银行部分的贷款利息），然后用开发商退还的钱去银行办理还款手续。
值得注意的是，按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。按照最新规定，解除购房合同需要购房者和开发商双方协商后去产监处办理，如开发商不予配合，购房者经法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。” 笔者认为，本案的答复虽然不能说存在重大错误，但有几点值得商榷或者说表述不准确。一是开发商提出先还清贷款才能办理退房手续，此说法并不错，因为通常银行按揭贷款时，期房是预抵押给银行的，在银行的贷款未全部还清前，预抵押给银行的期房在未得到银行同意前，是无法办理退房手续的；二是业主可以对开发商要求返还首付款及已付房贷，以及偿还剩余的银行贷款本息，但是业主不能对银行提出此主张，银行的贷款的债务人就是业主，银行有权要求业主归还贷款而不向开发商主张权利，当然，由于是期房，通常开发商会对银行的贷款提供阶段性保证，银行也可以不向业主主张权利而要求开发商承担保证责任，只是这是银行的权利而不是业主的权利；三是商品房买卖合同“被确认无效或者被撤销、解除”情形下，不是“得以解除贷款合同”，而是业主和银行都有权主张解除合同（商品房买卖合同司法解释第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。）；四是所谓“按照最新规定，解除购房合同需要购房者和开发商双方协商后去产监处办理”，解除购房合同并不需要去产监处办理，去产监处办理的是解除合同后的注销商品房销售网上备案，合同解除可以购房者与开发商协商解除，也可以由购房人发出解除通知而解除（购房合同上退房实际就是购房人的合同解除权），也可以通过诉讼解除，但这个合同解除如果是购房人发出通知解除的，因为通知解除是到达开发商就生效，购房人可能不能再主张解除合同或者确认合同解除（已经解除了，还怎么确认，不是象房子登记在别人名下来确认是自己的，就象不能诉讼确认登记在自己的名下的房子属于自己一样），因此购房人是无法确认合同解除的，购房人只有在未发出解除通知的情况下向法院提起诉讼请求解除合同；五是购房人不能诉讼请求“剩余贷款本息由开发商承担”。 实际上对于本案，根本就没有这么复杂，购房者只要向开发商主张解除合同，返还自己的首付款及归还的银行贷款并支付相应的利息就可以了（该利息的计算如果购房合同有约定的按约定，没有约定的才按银行的同期贷款基准利率结算，如果合同约定有违约金，则该利息不应计算而按合同约定的违约金计算，约定的违约金不足上面计算的利息的，则可以按利息计算全部违约损失），同时要求开发商代自己偿还剩余的银行本息，至于退房手续，购房者并无要完成退房才能收回自己的购房款的前提条件，但应配合开发商办理相关手续，开发商如不及时代偿购房者的银行贷款，购房者可自己偿还银行贷款而再追究开发商的责任或者直接诉讼开发商归还银行的相应贷款，银行也可根据商品房司法解释第25条的规定要求开发商偿还剩余贷款本息，这些都不以退房为先决条件。 |
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