土地供给不足 到底该赖谁？

土地供给不足 到底该赖谁？

作者：齐俊杰（ID qijunjie82）

上周末的中央经济工作会议上，我们明确提出了房子是用来住的不是用来炒的，其中还特别提到了一直被大家所诟病的土地供给少的问题，会议说，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。这是否释放出了强烈的，增加土地供给的信号呢？

其实我们一直都说供给侧改革，什么是供给侧改革，简单一句话就是尽量生产处群众喜闻乐见，愿意为之付费的产品。换句话说就是按需生产，提高社会生产效率。那么现在市场最大的需求是什么？什么产品愿意让大家宁可借钱，宁可穷尽几代人的所有收入也要一掷千金？很显然就是房子。大家想买房，特别是想在一线城市买房，那就需要多盖房，多盖房就要增加土地的供给，但是很遗憾我们规划的土地供给几乎年年下降。而且最要命的是，受各种因素影响，我们竟然实际的土地供给，还远远小于规划，所以这就造成了客观上的土地短缺，北京上海厦门深圳，甚至2010年到2015年供给量比上个5年下降了45%，所以这几个城市的房价那是出了奇的贵。而不得不再次提到重庆，在土地供给这个事上一直比较充裕，2010年以后，比2010年之前还要多。所以重庆房价基本不涨。尽管经济发展第一，尽管人口众多，也尽管遭遇了同样的货币政策，但仍然能有效控制房价涨幅。

如果这个不能说明问题，我们再看看未来能用的土地，你大概就知道为什么土地供给这个事，能影响炒房预期了。看看重庆可以供给的土地，大概是其他城市的5-10倍，所以炒房团都绕着重庆走，这就是告诉你了，土地有的是想牛粪一样多，你敢买我就敢卖，你卖不出去别赖我。

有人问了，那为什么会出现如此大的差距呢？其实想想也知道，主要还是想卖土地。所以得悠着点，保持一定的市场饥渴，为什么2003-2005年土地便宜，因为一半多都是协议转让的，基本上给钱就卖了，而越到后来，招拍挂的比例越高，这就是说大家都知道，越是饥饿营销，越是少供土地，就越是收入巨大。很明显2008年是个转折点，08年之后土地彻底进入了垄断价格时代。那么既然是土地财政，有两种方式获得收入，良心城市一般是通过以量补价，多卖土地的方式，而黑心城市则通过以价补量，多数城市用少供地的方式来获取土地溢价，甚至溢价程度已经超过了100%，换句话说即使上面规划了很多土地，这些城市也不放出来，仍然捏在手里挤牙膏，2006-2014 年16 个重点城市仅完成建设用地供地计划不到10%。

可见，从国土层面的土地供给应该是比较充足的，但到了各大城市已经被克扣的仅仅剩下个位数，但如果这些能好好开发，也应该够住了，别忘了还有黑心开发商，潘石屹说过，有一种开发商专门拿地，并不开发，专注炒地皮，其实李嘉诚就是这样一个开发商，什么土地闲置两年就要强制收回，对人家根本不起作用。李嘉诚在大陆有1250万平方米的土地储备，比他手上的房子多多了，而这些土地都是2013年前买的，所以为什么没有开发也没有被收回，大家可以自行脑补。所以，全国开发商都在囤地，特别是天津的开发商囤地最多，上海其次，这就不难解释为什么天津供给了那么多土地，房价却也没少涨。

现在我们明确提出了，房地产的问题就应该是主要城市负责，你住的那个城市房价高，说白了就是刻意为之。而之前国家替城市背了不少黑锅。土地供给下来了，你不往外卖，即使卖了你也不开发，那我供给再多的土地有意义吗？另外最气人的是，当房价开始缓慢调整那几年，地方政府比任何人都要着急，大量减少了土地供给，甚至土地供给下降的速度远远大于房价下跌的速度，企图用供给减少来改变预期，而且屡屡得手。可以负责任的说，对于某些城市的高房价，城市管理者就是第一责任人。那么这次既然确定落实了城市的主体责任，希望能够给予强有力的监督落实，房子的问题很好解决，就是把土地供到位，把房子盖到位。

【数据来源：光大证券研究所】