闵行一小区40万公共收益变10万 钱去哪里了？

夏朵小城公共收益的疑云萦绕在每个业主的心头 业主供图

■业主：小区地面停车位1247个，每个月租金80元-150元，为何半年公共收益仅10万元

■物业：停车费收入另有账目；业委会：将钱转入维修基金管理系统后，用的时候“做账麻烦”

近日，一份张贴在闵行区夏朵小城公示栏的上海商品住宅小区业主大会账目公布报表，引发了该小区业主的热议。报表显示，2016年上半年，夏朵小城的公共收益收入为100031.66元。

“我们想不明白，这个十万多元的公共收益是怎么算出来的？”夏朵小城一名业主说，夏朵小城地面车位1247个，属全体业主所有，每个车位月租金为80元至150元不等。“按照我们的物业合同，即使只算地面停车费收益，小区半年的公共收益收入也应超过40万元。”

业主：

钱究竟去哪里了？

今年11月，夏朵小城物业和业主委员会等共同发布通知，要将小区地面停车费由80元/月涨至150元/月。消息传出后，引发了小区业主的普遍关注：为什么要涨价？难道小区的公益性收入不够了？

出于好奇，一些业主点开了小区维修基金管理系统，试图从公共收益的支出中找出一些端倪。然而，维修基金管理系统显示的数据，却令业主们感到十分惊讶：2016年上半年，夏朵小城公共收益收入由三笔构成：两笔5万元的停车费收益，以及两笔季度结息，分别是2.51元和29.15元。

根据《夏朵小城物业服务合同》，夏朵小城地面可利用停车位共1247个。这些小区露天停车位为全体业主共有财产，车位使用人应按照80元-150元每辆每月的标准缴纳停车费，其中小区停车管理服务费收益中的30%归物业所有。据此计算，夏朵小城每半年的停车费收益应在40万元以上。

“小区也不是只有停车费收入啊，电梯里的广告、门口的蜂巢提货箱，都是有收入的。”业主小优指出。

还有业主查阅小区往年的公共收益发现，2014年和2015年，夏朵小城的每年公共收益收入仅为10元左右。维修基金管理系统显示，2014年上半年，夏朵小城的小区公共收益收入为5.06元。下半年的公共收益收入则为4.95元。2015年上半年为4.94元，下半年为5.07元。收入项目均为季度结息。两年里，小区公共收益竟然未见支出。

钱究竟去哪里了？

一时间，夏朵小城的业主们心中疑窦重重。

物业：

停车费收入另有账目

“业主们说，钱是被我喝酒喝掉了。这不是污蔑么？”谈及业主们对公共收益的质疑，上海农工商旺都物业管理有限公司夏朵小城物业管理处杨经理一肚子委屈。

杨经理解释，小区的公共收入和小区的维修基金一样，都用于了小区的修缮上：“钱取之于民用之于民。其实钱都由业委会把关，维修资金用于楼道粉刷、换窗户，还有外墙防水，停车费用于井盖、路面的维修等。”

那么，为何在业主大会账目上，小区业主却看不到公共收入的进账和支出呢？

对此，夏朵物业管理处经理助理龚女士告诉记者，这是因为停车费收入另有账目，大部分钱都还在账户上，并没有打入业主能看到的维修基金系统中。“今年已经公布出来的10万元是停车费里面暂时可以划到维修资金的，不是说只有10万元，还有很大一部分钱在账上，剩下的钱都在停车费的账户上。其他的收益还没划。业主看到的只是表面现象，以为只有10万元，但是他们没有一个人来问。”

龚女士强调：“钱还没划，到年底才收，一季度一收，年底有结余也都划过去，这都是业委会决定的事。”

业委会：

另立账户是为了减少麻烦

根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十三条：“业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等级经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金账户。”同时，“业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金账户。”

夏朵小城的公共收益，为何会在业主大会账户之外单列账户呢？

对此，夏朵小城业主委员会桑主任告诉记者，这样做是因为将钱转入维修基金管理系统后，用的时候“做账麻烦得不得了。”

桑主任说：“公共收益、停车费如果全部转到维修基金管理系统里面，用一分钱全部从维修资金里拿，按道理来说是应该的，但是做账的时候就麻烦得不得了。公共收益用于填坑填洞、修灯修水管等，一个星期至少五六张单子，如果不放在业主大会账目，一般维修个东西，物业先报价，五六千元小支出就由业委会五六个人开会讨论，大的支出再召集居委会等参与讨论。”

桑主任强调，尽管另立了账目，但夏朵小城的公共收益都是“取之于民、用之于民”：“好比水放到这里、放到那里都是一样的，不会少的，审计是能通过的。”

桑主任向记者出示了一张夏朵小城部分住宅——夏朵园2016年1月至6月的公益性收入明细表。该表显示，夏朵园2016年上半年共收入1365692元，与物业三七分成并转了5万元进入维修基金账户后，其他公益性收入共用于28项小区事务的活动支出，包括业委会津贴、房屋修缮、门禁系统更换材料等，其中最大一笔支出为52897.97元。2016年上半年，夏朵园结余为负188330元。

[新闻延伸]

不将公共收益纳入业主大会账户涉嫌违规

尽管桑主任强调，夏朵小城所有的公共收益均用于了改善小区居民生活上。但夏朵小城另立账目的行为，却令许多业主心存疑虑：“既然都花在业主身上，为什么不能将收支一笔笔放在维修基金管理系统上公示呢？”

上海市物业管理事务中心工作人员则明确表示，小区不将公共收益放入业主大会账户的行为，涉嫌违规。

根据2006年7月11日发布的《上海市房屋和国土资源局关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》：“利用住宅共用部分所得的收入，应纳入业主大会专项维修资金账户，在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从其约定），并于次月5日前纳入专项维修资金账户。”

上述工作人员告诉记者：“我们对行业的要求是，如果有小区公共收益，应该是交到业主大会账户，交到业主大会账户后，就可以通过信息化系统或账目公开的方式，向小区业主进行公布，透明公开。将公共收益纳入业主大会账户，并将收支联动显示在维修基金管理系统中，就是为了能够让业主对小区的公共收益进行有效监督。

该工作人员表示，小区公共收益是一笔小区自有的收益，主要是由业主大会自我管理的。小区实际有多少公共收益，政府对这个情况其实也不掌握的。因此我们也要求，这笔钱要纳入业主大会账户，让更多业主知晓，形成一个社会监督的力量。我们希望通过在网上公开的方式，让业主关注，小区进账了多少钱，如果没有进账的，业主其实是可以走投诉途径的。我们掌握这个情况后，也会进行指导督促的。类似夏朵小城业委会和物业将在公共收益中所谓的“结余”部分转入业主大会账户的行为并不可取：“我们一直强调，这个账户是收支两条线，钱只有进到账户来，才能实现透明公开，否则我们也不知道物业公司一共收了多少钱。”

该工作人进一步强调：“不将钱放入业主大会账户，本身是一种违规行为。上海在对物业企业诚信积分上，在这一方面也有过要求。物业公司未将小区公共收益放入业主大会账户的，那么在物业公司的诚信积分上，也会有相应处理的。”

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登录上海物业APP可查看小区公共收益

小区公共收益一直是广大业主们关注的焦点，那么，业主平时究竟如何才能查看自己小区的公共收益呢？

实际上，市民可以下载、登录上海物业APP查看。

点开上海物业APP的“小区资讯”，业主可以从“了解我的小区”功能看到小区名称、地址、面积、性质、竣工时间、小区经理姓名、电话，物业企业名称、资质、业委会主任、副主任姓名等；还可以看到小区物业服务合同、业主大会议事规则、业主管理规约等，了解物业服务的内容和收费标准等。

小区的公共收益是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益例如轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。

小区公共收益是全体业主共有的，具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。目前还是责成物业代为管理的较多，也可以责成业主委员会代管，但代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。

在上海物业APP，业主可以看到近半年小区房屋维修资金、停车费等公共收益的账目公布情况。