物业拿公共资源做广告增收 收益如何才能合法？

下班回家，你家小区大门里忽然多了一个临时摊位，有商家在宣传产品 ；等你走进电梯里，墙面上换了最新的促销广告……这些是不少业主的每日见闻 。

据了解，由于部分小区物业费缴费率低，加上经营成本上涨，青岛的一些物业公司另寻生存之道，通过出租广告位、出租公共用房、收取外来车辆停车费等手段，缓解入不敷出的经营压力。虽然业主对这笔收入有知情权，但是不少小区的业主称对这一情况不知情，除了业主跟物业对接不畅的原因之外，部分物业公司主动选择不公开，将这笔钱存在了灰色地带。对此，业内人士认为，公共资源转化收益是增收惯例，但是否公开，则是收益是否合规的分水岭。

广告进小区，业主不知广告费去向

位于西海岸新区五台山路上的昆仑山庄是2005年之后兴建的小区，居住人群以年轻置业者为主，和几乎所有的住宅小区一样，进入小区里，可以看到各种张贴的广告，内容以房产 、培训等为主，或多或少都跟业主生活息息相关。该小区业主卞女士表示，小区内的广告不定期就会更换一次，但具体由谁操作、广告收益如何分配，她并不知情。

随后，记者前往同样位于西海岸新区的岳都海景公寓，小区里同样安装有商业广告，记者随机采访了几位业主，是否了解小区广告收益的流向，他们纷纷表示不清楚，也完全没有意识到这部分公共收益归业主所有。家住B座的一位业主于先生告诉记者，“我们小区电梯广告很多呀，收益归谁我们就不清楚了，可能是物业吧！”

负责岳都海景公寓的物业叫做聚美物业，工作人员表示，“小区一共就两栋楼，收取的物业费并不多，而小区里的各种公共设施，像电梯、楼道灯、道路、绿化带等都需要定期维护，我们广告收益都用在了这些公共设施的维修上。”

当被问及广告收益的使用是否有向业主公示时，工作人员回答，“我们会在一楼电梯口公示每次公共设施的维修情况。”但是对于广告收益的数额以及具体的财务收支明细，工作人员语焉不详。

之后，记者又来到了千禧花园小区，一到小区门口就看到入口处的道闸上鲜明的两块广告牌，十分抢眼。记者随机采访几位业主，他们大多对广告收益的数目、分配及使用情况全然不知。

记者了解到，目前大部分小区的电梯广告都是包给专门的传媒公司，播映内容由对方决定 ，小区只是提供平台。据青岛智新广告有限公司的张经理介绍，他们公司有小区广告的业务，一般是与物业公司签订合同，把一定费用交给物业公司，“我们不直接和业主对接，但物业公司必须确保业主同意，现在的价格很透明，像电梯广告，每块每个月300多块钱，像道闸广告，因为位置更好，价格一般在每月3500元。”

公共用房对外出租，明细不公示

除了收取广告费，物业还有一项收入来源，堪称效益大头，那就是公共用房出租。近日，有李沧区绿城理想之城的业主向记者反映，“本是小区公共用房 ，为什么租给商户做生意？物业之前也从未公示过。”为此记者专程走访，现场了解情况。

2014年，方先生在绿城理想之城购买了一套两居室。入住不到一年，他发现，小区内不少楼栋的公共用房都被出租给商户做生意。“这些营业性的商铺，已经在公共用房内经营好几年了，但是物业从来没给我们说过，这些租金都用在哪了？”方先生说，公共用房的出租收益属于小区业主的共同收益，这笔钱应该用于小区内的道路、监控、基础服务设施等公共部分的完善和日常维护。“我们曾经去问过物业，物业的人一直都支支吾吾，也不肯明示。至少物业费我们都按时交了，那小区平时的维护物业费也基本都够了吧。”

方先生带着记者来到绿城理想之城蓝岸，蓝岸沿街建有底商，一般是两层。之所以叫它商铺，是因为部分已经开门经营，用途各异 ，有早教也有餐厅。但方先生告诉记者，这些房子中，部分是商铺，但部分其实是小区的公共用房 。为了求证方先生的说法，记者采访了绿城理想之城的物业公司，有工作人员对业主的说话给予否认。但有不愿具名的物业内部人士则向记者证实了方先生的话。

“公共用房对外出租，这不是什么秘密了，只不过绿城理想之城体量太大，公共用房多，其中一部分还归开发公司所有，没有移交为物业。据我知道的，这些公共用房里，小的有六七十平米，大的有两三百平米，按理说应该作给业主们共用的阅览室、活动室。如果对外出租，那就租户跟物业公司或者开发公司签合同，因为一般没单独的房产证，所以价格比正规的商铺低。但是体量大，一年租金数百万没问题，具体数额不方便透露。”

“如果真是这样，这么大一笔钱，物业总得说明一下吧，到底用到哪儿了？用得是否合理，是不是经过业主同意，这些疑问，我们都想知道。”有业主了解这一情况后，也跟记者抱怨。

对此，这位内部人士表示：“如果不是业主们问得紧，或者业委会出面对接问询，作为公司的一块收入进项，谁会去主动去公布呢？”

记者了解到，虽然绿城理想之城已经交付多年，但是至今未成立业委会，取而代之的是一个叫做业工会的组织。记者在绿城的网站上查到，“绿城业工会，是绿城从幸福生活园区建设需求出发，整合物业、开发商、业主的人力、物力、财力资源，以园区服务及活动为载体，以园区健康养老、文化教育、居家生活、品质监督为基本功能，而发起组建的具有绿城特色的业主自治、共管、互助组织，接受业主委员会的管理与监督。”

律师：应尽快成立业主委员会对接

业工会与业主委员会有着本质区别，德衡律师事务所律师黄鹏举介绍，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房 ，属于业主共有”。对于已经明确产权归属业主所有的公共区域，物业进行出租、另行使用时，都要通过业主委员会向全体业主征求同意，在没有业主委员会的情况下，通过各种方式在出租等事务前向业主们公示，征求意见。

如果对已经存在的公共用房出租问题有所争议，业主可以“追加同意”，黄鹏举说，在目前情况下，业主可以允许公共用房的存在，但相互之间要洽谈条件，达成一致，或直接推翻。“但从不浪费资源的立场出发，建议还是以协商解决为主”。

黄鹏举分析，对于公共用房出租的收益，业主具有知情权，有权知道费用的收取以及花费，“尽快成立业主委员会，是解决沟通的最好方法”。通常业主和物业之间产生的纠纷，多来自于双方的沟通不畅以及没有合理的渠道，业主委员会作为业主和物业之间的纽带和桥梁，越早成立越好。

现状：经营成本高涨，需要资金补贴

据介绍，目前青岛的物业公司，大大小小数百家。大的物业公司往往有自己的经营优势，但对于部分小型物业公司而言，经营压力愈发显得沉重。青岛一小区的物业经理告诉记者 ，除了应缴但拖欠的物业费，他们每年收上来的物业费，光支付工资一项就占到80%至90%，此外不仅没有积累，水电费、维修费、设备养护费等，都要从剩下的10%至20%里出，只能亏损运行。“各种成本都在增加，唯独物业收费不能随意调整，所以物业公司只能想别的招儿。”

在这种情况下，公共资源成了物业生财之道。在青岛各大小区，电梯里、过道中，商业广告无孔不入。经销商进社区搞促销的特别多。利用小区公共资源谋生财之道，这几乎已经成为行业内的潜规则。

对此，黄鹏举表示，《青岛物业管理条例》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业企业同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

“在很多人眼里，都觉得小区屋顶或电梯间设的广告牌跟自个儿没关系。殊不知，按照《物权法》规定 ，这些收益其实都应属于业主所有。物业公司的确不能把这部分收益装进自己的口袋。但从实际情况看，这部分收益物业公司基本都用在了弥补公共支出的不足上。”黄鹏举说，收费标准上涨，业主会很难接受，而如果没有这些资金补贴物业亏损，小区物业的服务品质下降，居民的正常生活将会大受影响。

尝试：也有小区定期公示明细

实际上，除了收取广告费、公共用房租赁费，以及临时出租活动场地之外，收取外来车辆的停车费也是不少小区的公开收入来源。李沧区和达和城小区就是如此，外来车辆进小区，两个小时内免费停 ，超过两个小时，每小时收3元，一天20元封顶。有业主告诉记者：“小区里很多业主有车 ，但是没有买车位，平时要么停在前门和后门外面，要么就交钱停在小区里面。下班回家过夜车，停车费就得20元。小区2000多户，按照1%计算，就是20户，一天收入400元，一年下来也十多万。”

小区收取外来车辆停车费，这合理吗？市物价局价格管理处苏长征在接受采访时表示：按照现行政策 ，经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。

记者走访了解到，青岛部分小区已经对公共资源转化的收益进行了规范化管理，定期公示收支明细。还有一部分小区也将该事项提上日程，待细节敲定后，也将实施收支明细公示方案。

和达和城小区的物业是中房物业，工作人员向介绍说，包括停车费和广告费在内，一般都用在小区内的公共设施维修、维护方面。“目前主要集中在电梯故障维修、电路板维修等，将来还要用在小区外墙维护等方面，当这笔资金不足以支付公共设施养护时，剩余部分再由业主分摊。而且为了让小区业主心中有本账，物业定期进行一次财务报表公示，小区广告收益、停车费收入有多少，用在了什么地方，还有多少结余，都会一一体现。”

对于物业公示财务报表的行为，业主纷纷表示赞同。有业主认为，小区公共资源的收益归全体业主共同所有，由物业公司进行经营和管理无可厚非 ，只要定期公示，账本公开，业主普遍都能接受。

还有不少业主认为，物业也不能天天哭穷，应该在有盈余的情况下，将小区公共资源的收益定期回馈业主，尤其是一些新建小区，物业费足以维持物业运营，业主也该享受一把小区公共资源收益的红利。

实际上，对于小区停车费、广告费等收入的公示政策，并非无据可循。对于业主主张信息公开的权利，《青岛市物业管理条例》是明确支持的。苏长征介绍说，按照现行规定，物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

根据青岛市《物业收费规定和服务事项的通知》，物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。“业主有投诉，可以拨打全市统一的物价投诉电话12358反映。”苏长征说。

延伸：做大物业，提供有偿物业服务

记者在采访过程中发现，作为物业收入的一种普遍模式，将小区内的公共资源转化为收入，是目前大部分小区都在做的，而且模式成熟，但是作为弥补公共支出的一项补充，在收费标准不变的情况下，也是有限的，特别是对于规模较小的楼盘。在这种背景下，不少物业公司开始增值挖潜，把重心放在了规定的免费服务项目之外，提供收费的物业服务。

根据《山东省物业管理条例》的规定，物业服务内容主要包括：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）其他物业管理事项。

在八项服务内容之外，可以做那些文章？新时代物业负责的凤凰城小区业主告诉记者：“小区物业有专门的儿童托管，也提供老人日间照料，因为是自家物业做的，不仅方便，而且放心。”这跟新时代物业正在打造的大物业的概念相关，有业内人士介绍说：“新时代物业是想做生活管家，除了管好公共区域之外，它还想走进业主的家中，做好家中的服务。打造智慧社区‘物管+”APP，依托一个真实、海量的业主资源库，不管是介绍装修、保洁，还是节日推送礼品，帮业主取快递，物业都能做到精准有效。最终打通了小区门跟业主家的最后一公里。” 文/图 本报记者

案例一

沈阳一小区物业被判归还业主26万广告费

物业公司利用广告主在小区共同部位、共同设施处经营广告，获利26万余元。大东区鹏利花园AB区业主委员会将物业公司起诉到法院，要求物业公司返还广告费。2015年8月17日，记者从法院获悉，物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有，物业公司无权使用该收益。

大东区鹏利花园居民透露 ，物业公司在AB区楼道、大堂 、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。小区业主委员会认为物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》。

2012年10月，小区业主委员会将物业公司起诉到大东区人民法院，要求物业公司返还广告款。对此，物业公司辩称，物业费收取低于物业的运营成本。因此公共区域广告费已用来补充业主物业费收入严重不足的部分。

物业公司叫苦连连，从2004年经过政府批复和招投标备案取得该区域的经营权，运营成本是每平方米2.8元左右。而收取A区的物业费只有每平方米1元，B区每平方米1.5元。物业公司在成本逐年增加的情况下，一直亏损运营。

法院认为，公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。物业公司未经同意擅自处理属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权，其资金的用途并不能改变其行为的性质。

虽然物业公司提供了该公司的审计报告，证明其经营一直亏损，但该审计报告无法反映出公共区域广告资金的具体使用用途，同时根据前期物业管理合同的约定，对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口由开发单位支付，因此物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为没有法律和合同依据，因此对于物业公司的该项主张，法院不予支持。

物业公司不服提起上诉，沈阳市中级人民法院审理驳回上诉，依法维持原判。主审法官表示，目前，小区物业公司利用小区公共区域经营活动现象比较普遍，物业公司在未经全体业主或业主委员会同意下，只有将公共区域收益用于专项维修资金是允许的，除此之外都是不允许的。

案例二

苏州一物业给业主发24万电梯广告收益费

据“苏州发布”官方微博2017年11月8日晚间消息，近日，江苏省苏州市高新区朗香小区业主遇到了小区业委会挨家挨户派发大红包的活动，606户户主总共领到了24万元。原来，小区业委会和物业签订了协议，这是从他们那里争取到的小区公共收益，包括电梯广告和地面车位的收入。

据了解，今年该小区业委会三年任期到期，清算账目，广告和车库的公共收入共有25万余元。业委会便召开了最后一次会议 ，决定将结余的钱发给小区606户业主，每户400元，剩下的一万余元则转给下一届业委会。其实，这样发“公共收益”红包并非“创举”。早在2015年7月份，苏州园区都市花园就将公共收益126万以物业补贴的形式发给了业主。当时，都市花园的一位户主表示，平均每一户领到了401元。然而，有很多居民包括她自己，拿到了钱才知道有小区的公共收益。

小区里充斥着各种各样的广告，而且每个月都在变。这些广告不是谁都能贴的，都是要收费的。另如：小区外车辆进入小区要收停车费;有人要在小区广场搞特卖、或做活动，要交场地租金;小区配套商铺，有人要开店，要付房租;小里区的会所，承包给别人经营，也要付租金……这些钱都是公共收益。收钱的虽然是物业，但是，物业只是代为管理，这些钱实际都归业主所有。

这笔钱从来没拿到!该找谁?苏州园区东方花园的物业公司表示：每个小区的收入和利用情况不一样，以东方花园为例，园区平均物业费在2元/㎡ ，但作为园区老一代的小区，他们的物业费还维持在0.65元/㎡的水平，收入较新小区要少很多。同时，年数越长小区硬件需要维护的地方越多，花钱也较多，公共收益剩下的就很少，在使用上会和业委会达成一致。所以，对这笔钱有疑惑的，可去问问小区的业委会。

如果是没有业委会的老小区该怎么办？毕竟，这其中也不乏有些物业公司在没有业委会的情况下，不主动公示小区的收益、物业费的使用和用途等。这时候，就要拿出法律武器，维护自身权益了。

最新版《物业管理条例》第五十四条明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2007年颁布并实施的《物权法》提到：第七十九条、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。当然也可以找当地街道办事处、社区居民委员会等反映此问题。

观点

小区公共收益，何时不再是沉没的权利？

这两天苏州高新区朗香小区业主乐开了花，小区业委会给606户人家发了24万元的红包。原来，小区业委会和物业签订了协议，从物业那里争取到了小区的公共收益。

说是“物业给业主发红包”，其实一点都不准确。按照相关法律规定，小区内物业管理区域的公共收益，本就属于全体业主所有。就此而言，物业派发小区公共收益，绝不是发善心送福利，而只是在履行法定义务、维护业主权益而已。但，就是这波照章办事的“常规操作”，还是引得无数围观者感慨不已。大多数业主合法权利被空悬的尴尬现状，又一次成为了舆论焦点。

对于不少业主来说，所谓小区公共收益，一直是一种“沉没的权利”。一方面，他们对这类“利益”往往缺乏主观感知，有些甚至不知道；另一方面，就客观条件来说，此类“权利”的实现也是障碍重重。苏州朗香小区的业主，与物业谈判、签协议之后才争取到了“公共收益”。然而，现实情况是，大部分小区的业主并没有形成“业委会”这样高度组织化的力量，就算一些小区成立有业委会，多半也并没有成熟的、专业化的博弈能力。

小区公共收益，竟然要“争取”之后才能变成业主的收入，这本就是很诡异的事情。这实则也表明，作为小区受托代管方的物业公司，在很大程度上已经成为小区实质上的掌控者与支配者。

也许，正是为了修正这种力量对比的明显失衡，许多城市都出台了相关规定，来尽可能维护业主的公共收益权。比如说，一些城市要求，物业经营性收入应单独列账，要经第三方机构审计账目，并定期公示；还有一些城市则明确，小区公共收入必须统一放入专户，只能专款专用，并倡导统一划拨到“专项维修资金”。诸如此类的行政规范性文件，的确在一定程度上保护了业主免受物业的利益侵占。

在当前语境下，对于业主的公共收益权来说，并不缺上位法律的赋权，缺的只是强有力的地方性专门法规的保障，以及职能部门在一次次较真执法中确立起范本……也许，在种种努力之后，业主们终将不必争取便可以享有小区的公共收益。

编辑：董楠