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一个小人物在不良资产行业的点点滴滴 不良资产行业100问（更新版）NO.2 1.不良资产的发展历史？ 首先我国不良资产历史上出现了三次大的剥离： 第一次剥离：1999年，东方、信达、华融、长城四大国有资产管理公司相继成立，并规定存续期为10年，分别负责收购、管理、处置相对应的中国银行、中国建设银行和国家开发银行、中国工商银行、中国农业银行所剥离的不良资产。当时财政部为四家公司各提供了100亿元资本金，央行发放了5700亿元的再贷款，资产管理公司按照面值购买商业银行的不良资产，因此被称为政策性剥离。 第二次剥离：2004年，中国银行和建设银行进行了第二次不良资产剥离。这次剥离的特点是部分资产不按账面价值转移，而是由财政部给出一个“适宜的价格比例”。此次剥离的目的，主要是为了商业银行上市而美化其资产负债表。此次剥离不同于第一次的政策性剥离被定位为“商业性剥离”。 第三次剥离：2005年工商银行4500亿元可疑类贷款分作35个资产包，按逐包报价原则出售，华融公司中标226亿元，信达公司中标580亿元，长城公司中标2569亿元，东方公司中标1212亿元；工商银行2460亿元损失类贷款委托华融公司处置。 上述，三次总共剥离的不良资产金额大约2.2万亿。 此后，我国的不良资产行业因上述3次剥离的数额较大，加之金融危机的影响，各资产管理公司都在自行消化已收购的不良，不良资产行业进入了一个稳定期或者低谷期。直到2012年财政部、银监会印发了《金融企业不良资产批量转让管理办法》，对不良资产的转让进行了明确的指导和规范，被称之为“行业的春天来了”，不良资产又重新引起社会的关注。而随着近年经济下行期的到来，银行的不良率随着攀升，不良资产呈现井喷式增长，市场逐步火爆。 2.不良资产行业的现状？ 利：市场足够大，并且未来呈上升趋势。 困境： 1、互联网平台生存乏力，至今未有可持续盈利的成功案例 2、假出表“泛滥”，尤其是总对总形式 3、证券化及收益权转让一定程度上分化了卖断体量 4、一级市场非理性竞争加剧 5、二级市场成交未如预期走红 6、资产回收效益堪忧 3.什么是银行贷款的五级分类? 1998年5月，中国人民银行参照国际惯例，结合中国国情，制定了《贷款分类指导原则》，要求商业银行依据借款人的实际还款能力进行贷款质量的五级分类，即按风险程度将贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失，后三种为不良贷款。 正常贷款 借款人能够履行合同，一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时全额偿还的消极因素，银行对借款人按时足额偿还贷款本息有充分把握。贷款损失的概率为0。 关注贷款 尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，如这些因素继续下去，借款人的偿还能力受到影响，贷款损失的概率不会超过5%。 次级贷款 借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，需要通过处分资产或对外融资乃至执行抵押担保来还款付息。贷款损失的概率在30%-50%。 可疑贷款 借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行抵押或担保，也肯定要造成一部分损失，只是因为存在借款人重组、兼并、合并、抵押物处理和未决诉讼等待定因素，损失金额的多少还不能确定，贷款损失的概率在50%-75%之间。 损失贷款 指借款人已无偿还本息的可能，无论采取什么措施和履行什么程序，贷款都注定要损失了，或者虽然能收回极少部分，但其价值也是微乎其微，从银行的角度看，也没有意义和必要再将其作为银行资产在账目上保留下来，对于这类贷款在履行了必要的法律程序之后应立即予以注销，其贷款损失的概率在75%-100%。 4. 目前已经成立的地方资产管理公司有哪些？ 截止2016年10月份已经成立的有33家：江苏资产管理有限公司、上海国有资产经营有限公司、上海睿银盛嘉资产管理有限公司、广东粤财资产管理有限公司、浙江省浙商资产管理有限公司、安微国厚金融资产管理公司、北京市国通资产管理有限公司、福建省闽投资产管理有限公司、辽宁省国有资产经营公司、重庆渝富资产经营管理有限公司、天津津融投资服务集团有限公司、广西金控资产管理有限公司、山东省金融资产管理股份有限公司、青岛市资产管理有限责任公司、湖北省资产管理有限公司、吉林省金融资产管理有限公司、宁夏顺亿资产管理有限公司、中原资产管理有限公司、湖南省资产管理有限公司、河北省资产管理有限公司、光大金瓮资产管理有限公司、陕西金融资产管理股份有限公司、四川发展资产管理有限公司、内蒙古金融资产管理有限公司、华融昆仑青海资产管理股份有限公司、华融晋商资产管理有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、海德资产管理有限公司、甘肃资产管理有限公司、厦门资产管理有限公司、兴业国信资产管理有限公司、苏州资产管理有限公司、黑龙江嘉实龙金融资产管理有限公司 5.地方AMC与四大AMC的区别？ 根据2012年财政部、银监会印发的《金融企业不良资产批量转让管理办法》规定：“各省级人民政府原则上只可设立或授权一家资产管理或经营公司，核准设立或授权文件同时抄送财政部和银监会。上述资产管理或经营公司只能参与本省（区、市）范围内不良资产的批量转让工作，其购入的不良资产应采取债务重组的方式进行处置，不得对外转让。” 2016年10月24日，银监会最新下发了《中国银行业监督管理委员会办公厅关于适当调整地方资产管理公司有关政策的函》，放宽《金融企业不良资产批量转让管理办法》（财金[2012]6号）第三条关于地方资产管理公司收购的不良资产不得对外转让，只能进行债务重组的限制，允许以债务重组，对外转让等方式处置不良资产，对外转让的受让主体不受地域限制。 从上述两个规定我们可以看出，地方AMC与四大AMC在不良资产领域的主要不同在于 收购不良资产的地域限制，地方AMC只能参与本省（区、市）范围内不良资产的批量转让工作，而四大AMC则没有该限制，2016年银监会新出台的政策大大增加了地方AMC牌照的含金量。 6.地方资产管理公司的成立对不良资产行业有什么影响？ （1）降低不良资产行业壁垒。市场参与主体日益增多，直接或间接进入不良资产行业的现象增加。 （2）在示范效应的带动下，不良资产处置主体多元化。加剧不良资产市场竞争。 （3）受不良资产市场供求关系影响，以及实际的市场供给规模主要取决于金融机构对外转让意愿，不良资产在供给端上日益市场化。 7.目前不良资产行业市场火爆，但是总有一种“雷声大、雨点小”的感觉，为什么？ 为什么会“雷声大”?主要是因为资金多，赚钱机会少，导致资金开始在不良资产领域寻找投资机会。而且，银行本身的压力大，监管层在政策制定上也希望引导社会资金帮助银行化解风险，这种“利好”被资本市场迅速接受，带来的影响就被进一步放大。 为什么会“雨点小”?一方面，不良资产行业的链条长，二级市场本来就存在延迟反应的现象，即使一级市场的交易开始放量了，二级市场也不会马上火起来;另一方面，一级市场的交易价格还高于二级市场的预期，导致很多投资机构不敢接盘，其结果就是二级市场的不良资产投资和处置不太活跃。 8.本轮不良贷款上升周期大约还能持续多久？ 从以往的规律来看,不良贷款的形成和增长一般滞后于经济增长。在中国经济短期内难以快速恢复高增长的情况下,预计本轮不良贷款上升周期持续时间为 3 年。 9.银行一般如何掩盖不良？ 银行从分支行上至总行采取多种迂回战术腾挪和掩盖不良贷款，将已发生的逾期贷款纳入到关注类贷款；将已产生的不良资产转移到表外；通过展期、修改规则、借新还旧等方式设法捂住不良资产。常见模式如下： （1）将不良纳入关注类。为了守住报表的不良数字不至于过快攀升，银行往往将事实已发生的逾期贷款纳入到关注类贷款。 （2）表内资产腾挪出表。所谓的“出表”业务。 （3）调整不良计算标准。 10. 不良资产包含哪些种类? 包含但不限于：银行不良、企业应收账款、PE/VC失败投资、P2P/小贷公司不良、政府债，基本上都是基于主体的不同所做的划分。 11. 目前商业银行的不良率是多少？ 银监会网站发布2016年第三季度监管统计数据。统计显示，2016年三季度末，商业银行不良贷款余额14939亿元，较上季末增加566亿元；商业银行不良贷款率1.76%，比上季末上升0.01个百分点。 12. 目前商业银行不良资产处置都有哪些模式？ （1）利用集中清收盘活资产。成立攻坚队组织专项清收盘活不良资产。 （2）内部分账经营。成立相对独立的专门机构集中划拨全行不良资产并进行分账经营。 （3）作为坏账核销。部分无法起死回生或根本不能回收的不良资产用呆账准备金、坏账准备金、拨备前利润和银行自有资本金冲销处置不良资产。 （4）发放贷款增量稀释。发放大量新贷款使整个国有商业银行的不良贷款比率降低。 （5）利用资本市场化解。运用资本市场手段和投资银行业务技巧，创新处置方法。 （6）联合运作模式。联合各方力量和各种资本，创新处置方法。 （7）企业并购重组。通过企业并购和债务重组，创新处置方法。 （8）信托处置模式。利用信托公司的制度优势和产业基金的优势，创新处置方法。 （9）业务外包法。发挥社会中介机构作用，创新处置方法。 （10）资产证券化。通过证券化处置不良资产，不仅可以加快处置速度，提高处置效益，也能促进金融创新、丰富金融产品，加快资本市场的进一步发展。 13. 为什么停滞多年的不良资产证券化、债转股又重新启动？ 二零一五年以来不良资产双升可能超过了大部分人的判断，太凶残了。而化解不良资产顺势成为了摆在银行及各监管机构面前当务之急的问题。化解银行不良资产最有效的途径有如下几种：1、不良资产转让；2、坏账核销；3、混改；4、不良资产证券化；5、债转股。过去几轮不良资产浪潮中，不良资产转让及核销用的比较多，但是核销是有额度限制的；而不良资产转让需要四大接盘，之后民资从四大接盘；而从本轮不良的体量来看，单靠四大及现有的民间投资机构是很难完全化解银行的不良难题的；尤其是银行在跟4+1客户交易中的弱势地位导致的话语权旁落，也让银行深感无奈。至此，才有了叫停多年资产证券化、银行债转股重新启动。总之，搭配各种处置模式才能更有效的化解银行不良资产。 14. 新一轮债转股与上一轮的不同之处？ 2016年10月10日，国务院正式下发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(下称《意见》)及《关于市场化银行债权转股权的指导意见》(下称《指导意见》)，明确指出“有序开展市场化银行债权转股权”。 第一轮债转股主要为政府主导下的强制执行，债权人一方往往是商业银行，债务人为国有企业，债转股的结果往往是债务人将债务转嫁给政府的资产管理公司，由政府作“接盘侠”，并没有实现资源的优化配置。 本轮债转股则在参与主体、处置选择、资产定价等多个方面实现市场化。 首先《意见》特别明确了“四个禁止，三个鼓励”，即，“禁止扭亏无望、已失去生存发展前景的‘僵尸企业’；有恶意逃废债行为的企业；债权债务关系复杂且不明晰的企业；有可能助长过剩产能扩张和增加库存的企业。同时，鼓励面向发展前景良好但遇到暂时困难的优质企业开展市场化债转股，包括：因行业周期性波动导致困难但仍有望逆转的企业；因高负债而财务负担过重的成长型企业，特别是战略性新兴产业领域的成长型企业；高负债居于产能过剩行业前列的关键性企业以及关系国家安全的战略性企业。” 其次，在防范风险方面，国务院提出“三个不”：不兜底、不强制、不免责。 “不兜底”。债转股由各相关市场主体自主决策，风险自担，政府不承担损失的兜底责任。 “不强制”。政府不强制企业，不强制银行，不强制实施机构，不强制某一个特定的债权必须实施债转股。 “不免责”。就是整个债转股过程中，要贯彻股权先于债权吸收损失的原则。如果债转股过程中，确认有资产损失，这个代价必须由原股东先担责。 15. 商业银行特别是大型商业银行在市场化债转股改革中有哪些优势？ 一是商业银行接触企业面广，且长期与企业打交道，对企业相对比较熟悉，容易沟通，而且商业银行代表投资者入股可提升企业品牌形象，比较受企业欢迎。银企双方可根据国家政策导向，比较快捷地协商确定转股债权和股权、债权转让及转股价格和条件，降低交易成本，提高成功率。 二是商业银行拥有广泛的渠道接触社会资本和投资者，可以社会化高效地募集大额低成本的资金，投资债转股债权和股权。 三是商业银行拥有数量众多的综合化经营平台和专业人员，可在法律和公司章程规定范围内积极参与公司治理和企业重大经营决策，既可维护好投资人权益，又能实质性地推动实体经济完善现代企业制度。 16. 不论是银监会披露的不良率还是各大平台、媒体的报道，银行的信贷不良率很高，呈现井喷式爆发，但是市场的成交量很低，为什么？ 井喷的是欲望，并非资产，而捡漏只是个美好的愿望。 我们身在五湖四海，为了一个共同的目标：发财！而发财的基础是机会，向不良资产行业引申开来首要一点是足够的性价比符合要求的资产！可惜，现实是这样的： 1、监管漏洞，导致假出表盛行，银行短期监管压力下降，卖断式出表占比甚低； 2、证券化的重新启动，债转股和收益权转让的试点，拓宽了银行的合规出表渠道； 3、政治采购+非理性采购导致的资产价格上涨； 4、专业团队稀缺导致的处置不力； 5、经济发展轨道未明，资产退出乏力； 17. 不良资产互联网平台都有哪些业务模式？ 第一种是搞大数据，提供相关数据查询，比如债务人的对外涉诉信息、资产信息、工商信息等数据查询。 第二种是撮合平台。平台上除了买卖交易双方，还引入法律、评估、催收等第三方中介机构，提高不良资产处置效率。平台作为中间撮合和风控保障，收取中间服务费。 第三种是通过众筹模式打包成理财产品。平台方联合专业评估机构、律所、二手房交易平台等处置抵押或拍卖的资产，平台收取一定比例佣金，比如分金社。 18. 互联网如何与不良资产业务链接？ 在整个不良资产产业链条上，互联网可以提升哪几个模块的流转效率？ 为了解决如上这个问题，我们首先应该理顺不良资产的产业链条，在此，链条划分有两种模式： 1、法律链条：合同订立--违约--诉讼—胜诉--执行—评估—拍卖 2、投资链条：生产—分销—采购—尽职调查—处置—退出 在对不同划分形式的产业链条进行分析的基础上，我认为：互联网可以提供助力的模块分别是分销、采购、尽职调查、退出、拍卖。 接下来我挨个说一下，以上五个模块与互联网结合的模式： 1、拍卖：以淘宝拍卖、抢先拍、分金社为例 淘宝拍卖打破拍卖行业信息壁垒的同时，也带来了一系列的问题：以往的线下拍卖服务消失了。所以以抢先拍、分金社为代表的一系列嫁接拍卖环节的平台应运而生：以提升拍卖成交率为核心目标，通过互联网的聚合效应聚拢客户资源及标的资产，线下提供一站式的拍卖服务，在持有人及购买方之间嫁接了比淘宝更全面、比拍卖行更透明的服务。而分金社更是嫁接了当下较为流行的众筹模式。 2、尽职调查：以搜赖网、企查查等为例 基于不良资产信息不对称的特性，解决这一问题也随之成为产业的关键点之一。如何利用互联网打破信息不对称也成了早期很多创业公司的研究方向，企查查、搜赖网算是业内典型代表。他们通过大数据以及互联网的整合效应，将分散在网络、机构、个人手中的对于不良资产处置有益的信息进行整合梳理后，向市场推出。极大提升从业人员信息获取效率的同时，我们也应该看到，这类平台解决的只是尽职调查某一个环节的问题，对于不良资产的尽职调查还是需要大量的线下工作方能完善。 3、退出：有部分平台在做，但还不成熟 拍卖是退出的一种方式，但是在此我想说的退出不是基于资产，而是基于债权。 那么问题来了，基于债权类资产的复杂性导致的客户群体的特定性，我们如何才能将单体债权类资产与互联网更深度的结合？以及此类结合我们希冀解决的问题？ 在回答以上几个问题之前我们先要了解这段时期行业的一些发展特征： （1）新一轮不良资产的市场价格由于抵押物的存在是较高的，动辄一个包就是几千万上亿甚至十几亿几十亿，能否快速退出成为了所有悬在投资人心头的达摩克斯之剑，而法治环境、经济环境等因素变化也成为了制约资产退出的X因素。 （2）资产荒背景下，热钱的投资渠道相对狭窄，而不良资产作为起码现在看来的暴利行业，各类投资人及机构又因起风险的复杂性望而却步。 （3）资产价格不断下行，退出也成为了不良资产投资的头等难题。 所以，我们要解决资金之间的对接问题，也就是帮助不良资产投资人找个接盘侠。但这里我所说的接盘侠并非贬义，而是基于对资产风险和价值的深度认知而在债权处置的某个阶段介入的资金方。让国民大众能够参与不良资产的处置不正是政府也好，各类投资人也好，甚为期待的么？ 而想要做到专业资金与非专业资金的对接，只有一种方式：标准化的金融产品，风险和价值最大程度的披露。引申来讲这也是为何82号文不允许个人投资的资管计划对接收益权的原因所在。而单体资产的对接，一方面资金需求量不大，另一方面风险和价值的披露相对资产包来讲其实更为透明化。 所以，也就有了我接下来的思索：债权类资产在哪个阶段可以进行标准化金融产品的打造，在哪个阶段风险和价值相对透明？ 这个问题从法律链条来看很容易得到解决：即胜诉后进入执行阶段，且资产完成查封冻结，同时涉案资产有抵押。 首先，胜诉已经解决了债权合法性这一根本问题；其次，查封冻结抵押基本解决了资产权属性这一重要问题；再次，经过漫长的诉讼执行阶段后，债权的风险和价值已经得到了很大程度的纰漏。 在以上基础上，通过专业化的评估和精细的财务测算，一个相对标准化的金融产品基本成型。对于这个基本成型的金融产品，相比大家比我更懂该如何利用，俩字，杠杆嘛！ 当然，想实现这个模式有两个重要的难题： A.项目筛选 B.项目评估 以上这两点就需要具备行业深厚经验的线下团队来完成了，在此不做赘述。 4、分销，采购 一级市场太封闭了，每家银行面对的都是4+1五个客户（或者4+2有些地区已经有市级的AMC），话语权旁落以及4+1业务重心的偏移势必造成一级市场的遇冷，银行因为价格低而痛心，4+1没有找好接盘侠之前还不太愿意接，而对于投资人来说，想了解目标区域的资产市场所需要打通的资源又并非那么简单。简单来说，现在的不良资产市场尚未出现统一的分销平台。之前阿里试水的收益权转让想必也是在为此做准备？ 这类平台的出现对于各方来说我相信都是利大于弊的，无非会冲击一些地区性服务商的中介收益，但于整个行业来说应该是个利好。 然后，单纯的项目资金的对接平台是没有存活可能性的，也是基于这个判断，我一直在考虑，如何将项目与资金更顺畅的衔接呢？这就需要线下支撑了。 19. 不良资产网络平台遍地开花，然而很多平台都是昙花一现，不良资产互联网平台的出路在哪里？ 我们以淘宝的产品和不良资产作对比，淘宝的一般产品其不具备投资性，显而易见，你买衣服的同时从未想过转手赚钱吧？既然如此，单纯的线上营销不足以解决不良资产的退出问题。对于投资，我们关注的无非是收益与风险，而对于不良资产，明确收益必须解决信息不对称问题，当然还有运营团队的干系；而风控，指望平台去解决风控显然是不明智的。互联网是一种趋势，它在弥补各个行业现有的不足，它是助力，而非牢笼。现有的平台即使模式不同，但都抓住了信息+资源这两个核心点，如何弥补线下团队的空缺应当是下一步需要解决的问题。 20. 新生抵押类不良资产，有些资产的质量都很好，银行为什么不自己清收？ 这是很多刚从事不良资产行业或者外界人不理解的地方，资产那么好，银行为什么要转出来？ 首先，为了促成资产包的最终成交，银行打包处置不良总得有吸引买家的资产在里面，即我们所说的亮点，不然如何提高资产包的价格？目前银行打包一般都采取良莠混搭的形式。 其次，根据财政部下发的《银行抵债资产管理办法》，银行抵债类资产的处置周期不动产、股权为两年，动产为一年。试想下银行如果自行推动拍卖程序，一旦出现流拍形成抵债资产，在当前经济下行期，资产处置相对困难的情况下，银行手握大量的抵债实物资产压力是多么的巨大。 再次，中国的国情、人情社会、地方保护等因素的影响。受地方保护的压力，很多有资产的债务人，银行无法采取过硬的措施去执行，既然符合剥离的条件，银行就会做的相对保守，不求有功但求无过。 21. 目前不良资产市场火爆，对于投资人而言是否是合适的介入时期？ 这个问题要结合每个投资人的自身特点和需求而言，不一而论。目前经济处于下行期，资产的价格相对的较低，此时收购资产待经济好转再出售，也不失为一种长线的投资；此外，对于很多行业而言，占领市场份额是很重要的，此时投资人可以进入，首先占领市场份额；再者，我国的不良资产市场尚不够成熟，行业处在发展期，充满了机会。 22. 面临当前火爆的不良资产市场，行业人员需要思考哪方面的问题？ 一、行业未来的政策走向及所带来的准入门槛将会有何变化？ 这是一场饕餮盛宴，某种意义上会产生对阶层划分的重大影响。越来越多的老板成了老赖，越来越多的人在行业中寻找把握住各种机会。这是一个不成熟的行业，不成熟代表着混乱的同时，也代表着机遇。但我们应该明白，混乱是暂时的，平稳发展应该是常态，那么在混乱时期的一些机会是否仍可沿用？以往的盈利模式是否能一路坦途？当我们回顾行业的历史，我们会发现在行业不同发展时期不同盈利模式或者不同的角色定位背后的利润率在产生着大幅的波动。你还能指望像行业早期外国投行那样采用分拆的模式实现几倍的利润么？人民币贬值前，靠着汇率差额实现投资回报率的外资又要何去何从呢？省级AMC建立后，十亿的注册资本金规模是否会扩充？市级的AMC会在何时走上前台？市场化运作下，国资又该如何定位？在投资者与地方政府、公检法矛盾不断激化的如今，地域保护是否会以政府法规的形式予以肯定？在盘活存量这个概念下，既得利益者又怎会束手就擒。 二、伴随政策变化，未来的行业分工走向 昨天在跟一位朋友的交谈中，他从大层面表达了对我的担忧，也顺带提出了我今天所说的第一、第二个问题：未来国家会不会对投资公司、服务商等角色设定准入门槛，未来哪一种角色定位将会从行业舞台中消失？ 这个行业的从业者是孤独的：极少为人所知且更多的为人诟病。这个行业的从业者也是激昂的：不遗余力的在为行业造势。大家深信，这个行业将会蓬勃发展；大家又在困惑，行业到底会如何发展？传统处置模式的逐渐乏力，势必会带动一系列的思考。加之政策的推波助澜，新形势下的不良资产管理将会更加灵活更加多样，随之带来的整条利益链的分食者洗牌毋容置疑。 三、不同行业定位的利润预期 我在跟投资者探讨合作模式的过程中，他们所有的关心都是围绕着一个焦点：回报率。行业准入者是奔着高额回报率来的，我们的职业操守要求我们更为深刻的告知其中的风险，可如此的阐述打击投资者信心的同时，也打击着合作的基础。在我的公众号留言板上有很多年轻的从业者，我能从留言中感受他们的热情与憧憬，也能感受到行业中普遍的浮躁心理。更有甚者，就这两个月的时间，有两个我熟悉的资产包，以不合常理的高价被投资人收入囊中，而在购买前，他们凭之决策的不是专业详尽的调查报告，而只是一腔热情和偏执的信任。我们是不是该冷静冷静？ 行业的发展，需要的是有战略眼光的投资者，而不是投机者。 23. 为什么说“不良资产”是好的投资资产？ 1、不良资产不等于垃圾资产。不良资产的处置时间、权利关系相对复杂，但也要看它处于哪个阶段。如果它已经到了司法拍卖阶段，说明该资产已经经过了一到两年的“冷却”期，产权关系业已厘清，不良资产已经变成了良性资产。 2、不良资产的价格更加便宜。以房产为例：房产首次拍卖的价格是一年或二年前的市场评估价，二次拍卖是首次拍卖的八折，三次拍卖是二次拍卖的八折。也就是说，如果是三拍底价拿到的房产，差不多是市场价的5到7折。 3、不良资产市场巨大。2016年第一季度，光银行业的不良贷款余额就有1.39万亿。如果算上信托，民间借贷，以及未披露的数据，不良资产市场保守估计在3万亿以上。光2016年6月，上海市公开拍卖的房产交易额就有57.4亿。 4、写字楼的价格现在是底谷。很多人认为一线城市的房价一定比二三线城市贵，其实贵的只有住宅。因为写字楼租金回报高，且交易需交巨额的增值税，所以写字楼持有者都不倾向出售，而是选择出租。这导致了一线城市的写字楼价格极其低迷，甚至比二三线城市的还低。 24. 国内外的知名不良资产投资机构有哪些？ 国外： 花旗集团、高盛集团、摩根士丹利、摩根大通公司、美林证券、瑞银华宝、红杉资本、橡树资本。 国内： 广州市鑫海岸投资咨询有限公司、太盟投资集团（PAG）、九信资产管理股份有限公司、山东森信律师事务所、厦门卓信成投资有限责任公司、上海锐懿资产管理有限公司、国泓资产管理有限公司、上海文盛资产管理股份有限公司。（四大、地方AMC以及其成立的控股公司等在此不赘述，主要是列举一些民营投行）。 25. 不良资产的投资回报需要考虑哪些因素 不同的投资人、投资机构对投资回报率的要求是不一样的，尤其是不良资产行业。 投资不良资产的相关数据： （1）采购成本； （2）财务成本； （3）处置周期 （4）成本摊平周期 （5）总回现额（扣除外部相关服务费） 每一个数据的变动都会影响最终的投资回报率，其实这也是投资人在投资前应考虑的几个重点因素。 26. 投资失败的共同点是什么？ 没有做好投资前的项目尽调。很多投资者没有对意向购买的资产包进行深入尽调并出具可行性报告，单纯的依靠卖方的推荐信息来判断资产包的质量，这是致命的错误，导致购买价过高，资产的处置周期过长，无法脱手。 27. 不良资产从业者的行业定位？ 不良资产的行业链条很长，我们可以大致将其归类为三方主体：项目方、资金方和第三方。 所谓的项目方是指持包人，持有资产的乙方，如银行、四大； 资金方是指投资人； 第三方是指除项目方、资金方之外的其他参与主体，包括但不限于服务商、律所、评估公司、拍卖机构、互联网平台、撮合机构（个人）等等。 那么不良资产的从业者将自身定位成哪一个主体，就要综合考虑自身的优势和能力，你的资源优势在哪个或者哪些方面。 28. 民营投资者参与不良资产行业的几类模式？ （1）购买债权 顾名思义，此类模式就是民营投资者从银行或者AMC来购买“不良资产包”，不过目前的情况下，民营投资者购买并没有形成规模化和产业化，地域发展极为不平衡，经济发达地区情况较好，不过即使是在这样的地区，基本上也无大资金、大机构的出现，基本上都是零敲碎打式运作，没有具体的流程和规范。 （2）向债权人受让收益权 一般情况下是指债权人只将其收益权转让给投资者，不转让资产包的所有权，也就是说该资产包以后的收益权和处分权归投资者享有。在此过程中，投资者无需履行债权转让通知，无需办理债权转让确认之诉及变更诉讼主体，无需缴纳相关诉讼费用，大大节省债权流转的成本和时间。 （3）与债权人合作处置分成 此种情况主要基于投资者在资金及团队享有一定的规模和实力，并且具有处置资产包的相关经验，从而与地方AMC或者股份制银行商议，是否能够采取合作的模式，合作处置然后按照约定分成，具体合作模式可根据双方意愿来商讨，从而达到双赢的目的。 （4）参与风险投资 主要采取风险投资基本的方式进行约定，投资者作为有限合伙人介入资产包，而投资公司则作为普通合伙人管理管基金的运作，并获得相应的报酬，风险投资一般应该投资经济较发达并且地区适于资金流转的资产包，当然在选择团队方面也需要经验丰富，专业性强的团队。 （5）参股或组建民营AMC 对于民营AMC，我国现有的有名气的公司较少，目前的民营AMC业务种类单一，且大部分公司处置完毕即解散，不提供其他服务，但是，从未来发展来看，可以组建规模化和产业化的民营AMC，与省级AMC开展多方面的合作，拓展此种模式，更大程度的发挥民营AMC的作用。 （6）混合投资 投资者可以根据不同的投资目的、投资回报期望、风险承受能力以及合作伙伴及操盘团队的能力等等不同的因素，来考虑采用自营、合股、或者股+基金+夹层投资+债的混合方式来投资不良资产，混合投资相对于其他投资模式更灵活，不论采用哪种方式投资，只要获取收益和能够处置不良资产即可。 （7）互联网+不良资产 这是一种新兴模式，投资者可以通过网络平台处置不良资产，目前这种网络平台已有许多，投资者通过这种模式，让资产包能够更高效的处置，从而减少处置周期，还能更快获得收益，不失为一种好的模式。 29. 民营资本能否入股地方AMC？ 除国资背景外，民营资本从2014年即开始涉入地方AMC市场，在地方AMC进一步扩容后，民营资本或将进一步抢占市场。此外，除民资和国资外，最新批复的黑龙江嘉实龙昇金融资产管理公司中出现嘉实资本，这意味着公募基金子公司将首次切入不良资产处置领域。民营资本在资产的管理及退出上，具有传统金融机构缺乏的信息资源及优势。 30. 不良资产投资项目筛选要点有哪些？ 1）一看有无关系资源，是否可以掌握债务人的资产底细，解决信息不对称的问题； 2）二看债务人偿债能力强弱。也就是要看债务企业的资金或资产的总额的多寡。 3）三看债权占债务人全部债务的比重。偿债是是属于割肉剜疮，还是事关生死。如采取法律措施，分配资产是否能够起主导作用。 4）四看债务企业资产的可分割性。不动产是一宗，还是多宗。 5）五看债务企业的整体质量，发展前景，有无挽救，起死回生的希望，能否进行资产重组。筛选项目就是价值发现，发现价值，辅以恰当的处置方式，就会事半功倍。不良资产就是发现价值、价值评估、价值提升、价值实现的过程。 |
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