“中国除了人工比美国便宜,其他都比美国贵”。企业家曹德旺的一席话,火遍了网络。 曹德旺说,中国的税负太重了,中国各种资源要素的成本太高了。 中国的税有多重?今天聊聊公寓市场。公寓产品在进行二手房交易的时候,在某些情况下,承担的税费达到升值部分的一半左右。 买房5年 挣的钱大部分交税了 在把房源挂出来半年多后,小珍终于把自己住了4年公寓卖了出去。 小珍卖公寓,纯粹是因为住着不舒服。 跟很多女生一样,小珍喜欢看韩剧。韩剧里经常出现的公寓,让她动了心。在2011年,刚刚毕业的她,用贷款买了一套40来平的公寓,总价35万元左右。 买的时候没有想那么多,买了之后她才发现,住公寓太不方便了。 小珍是个吃货,而且是个爱动手的吃货,喜欢自己下厨折腾。 可住进公寓之后她才知道,虽然有厨房,但居然没有天然气(注,济南很多公寓都没有天然气,部分有)。不得已,她只能买了电磁炉,以电代火。 但用电磁炉做饭,很是不爽——火候太难把握,味道总觉得差了些。 小珍发现的第二个问题,是没有阳台,太不方便了。洗完衣服后,不得不搭在屋子里面,凌乱、潮湿。 再往后来,她所在的公寓入住率越来越高。下面有两层,被租给了一个酒店。这下可热闹了,下面不仅常有客人深夜入住,有时候还会发生一些争端。 实在忍不住,小珍决定把自己房子卖了。 可等她准备买房子时,却发现了更大的问题——房子不好卖,从今年年中就挂出来了,但在楼市一片火热的行情下,她的房子却卖不出去。 最近,她终于把自己的房子卖出去了。 卖了之后小Z粗略算了一笔账:房屋升值10万块钱,他们买卖双方交了5万多元税,其中自己承担了近4万块钱的税。再加上自己承担的贷款利息,最后没落下多少了…… 公寓与住宅 有哪些不同? 最近公寓市场很火,很多人问我们,投资公寓怎么样? 我们的回答是,原则上,公寓投资价值小于住宅;但从资产配置角度考虑,可以配置一些公寓。 为什么我们不是很推荐公寓呢? 公寓与住宅产品有很多不同。比如,公寓的产权,一般是40年、50年;公寓的贷款首付比例,一般是50%;公寓不能落户,不能让孩子上学;公寓水电按商业计费,费用更高,等等。 另外,公寓的居住舒适性比较差,小珍的经历即是如此。 正因为上面这些原因,居住的升值空间要小于住宅。 更重要的是,公寓的交易成本太恐怖了。 交易成本 高得吓人 我们参考了注册房地产估价师赵鹏的一篇文章,来看看二手公寓到底怎么征税。 二手公寓交易的税费,有两种计税办法。一种是全额征税法,另外一种是差额征税法。 在实际交易中,对上面两种方法,可以选择税费最低的方法进行计税。 一、全额征税法,总税率按照总价的15.7%征收。 详细的计税明细是这样的: (1)增值税:5.6%; (2)土地增值税:5%; (3)印花税: 0.05%×2; (4)个人所得税:1%; (5)契税:4%; 合计:总价的15.7% 二,差额征税法。 这个比较复杂,并且涉及很多抵扣项。详细如下: (1)增值税:(现值—原值)×5.6% 其中,5.6%的增值税中含有0.6%的附加税 (2)土地增值税:(以增幅<50%为例) [现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项(如有)] ×30% 注:如有不动产发票或增值税发票,可直接按发票金额的5%/年加计扣除。 (3)印花税:现值×0.05%×2 (4)个人所得税:(现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税)×20% (5)契税:现值×4% 在这些税费中,增值税、土地增值税、个人所得税,都由卖方承担;契税由买方承担;印花税由双方承担,也可自由约定。 公式很枯燥。举个例子吧: 一套原价35万的公寓,出卖时总价45万,按照不同计税方法,买卖双方需要缴纳的税费是这样的—— 一、全额征税法: 总价×15.7%=45×15.7%=7.065万元 二、差额征税法:5.618万元 (1)增值税:0.56万元 (现值-原值)×5.6%=(45-35)×5.6%=0.56万元 注:增值税中含有本次附加税本次附加税为(45-35)×0.6%=0.06万元 (2)土地增值税:1.505万元 注:如有不动产发票,可直接按发票金额的5%/年加计扣除。 现值:45万元 原值:35万元 原契税:35×4%=1.4万元 本次附加税:(45-35)×0.06%=0.06万元 本次单方印花税:45×0.05%=0.0225万元 加计扣除项:按照每年5%,2014年至2016年共2年,一年5%,2年10%。 35×10%=3.5万元 总计:[45-35-1.4-0.06-0.0225-3.5]×30%=1.505万元 (3)印花税:0.045万 0.05%×2×现值=45×0.05%×2=0.045万元 (4)个人所得税:1.708万元 (现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税)×20%=(45-35-1.4-0.03-0.015-0.02)×20%=1.708万元 (5)契税:1.8万元 4%×现值=45×4%=1.8万元 差额计税法所交税费=0.56+1.505+0.045+1.708+1.8=5.618万元。 在上面的例子中,按照差额征税法,税费5.618万元;按照全额征税法,税费7.065万元。 按照少的计算,在增值10万以上,这套原价35万的公寓,买卖双方需要承担税5.6万元。其中,卖方需要承担3.76万元以上。 也就是说,买卖双方承担的税费,超过了升值部分的一半以上。 这个比例,不是一成不变的,但属于比较正常的比例。 一般来说,房屋升值越低,用差额征税法计税更划算。当用这种方法征税时,它能达到增值部分的一半左右。 而房屋升值越大,用总额征税法更划算。比如,一套50万的公寓,升值100%后,总价100万元,按照总额征税法,要征收15.7万元的税,远低于升值部分的一半了。 什么情况下买公寓划算? 基于公寓的种种特性和巨额的交易成本,我们原则上不推荐大家买公寓。 但公寓产品也不是一无是处。它最大的优点是,租金回报高。 比如,济南东部某公寓产品,现在售价1.3万左右,40平的房子,总价52万元。这套公寓对外出租的话,年租金可达到2.5万元左右,年收益率近5%。 它周边的住宅,因为是学区房,房价普遍突破2万以上,一套75平 房子,就是150万。但对外出租的话,年租金不足4万元,年收益率不过2.67%左右。 所以,公寓的现金回报率要更高一些。 我们可以这么理解:如果为了投资,住宅升值更快,还是投资住宅吧。如果为了理财,公寓现金流更好,可以适当配置一些。 ——全文完—— 小编微信号:fly84912 关注本微信公众号,请长按下图,或搜索“济南楼市观察”。 本文为头条号作者发布,不代表今日头条立场。 |
|