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如果一定想买商铺，那么，为避免掉坑里，你要提前知道这4个买铺要素：社区、沿街、小面积、熟铺。
文/朱迪 朱迪曾经有一个美丽的梦想——坐拥整条街的商铺，把数钱和花钱变成日常生活。 没错，就是在看韩剧《绅士的品格》的那段时间。人家在看张东健、金荷娜谈恋爱，我成功跑偏到了女土豪的梦想里。 这个躺着赚钱的梦想，不光是我，好多人都有。最近就有土豪级小财迷问，住宅不能买了，商铺要不要投？因为“一铺养三代”啊。用逼格高点的说法就是，这是一条财务自由之路啊。 放在10年前，这个想法是成立的。但现在，这条梦想中的财务自由之路已经断了，商铺的投资回报率已经大不如前。 朱迪还真认识几个靠投资房产实现了财务自由的人。这些人当中，买住宅的赚钱快，买商住的赚钱稳，但只有一个人敢买商铺。 因为商铺里面实在是坑大水深。作为投资品，它能帮你赚到的钱有两部分：租金、交易差价。而这两部分，都有局外人看不懂的坑。 第一大坑，租金收益率已经下降了。 大家可以明显感觉到，这两年经济不景气，电商行业又抢走了不少商铺的生意，所以线下商业赚钱少了，商铺租金自然就涨不动。 唯一敢买商铺的那位朋友有16年住宅、商铺、写字楼投资经验，早就实现财务自由的人生赢家。他名下有上海的20套商铺，还全都是熟铺——周边消费人流量大，有稳定的商户在里面做生意，租约不断。 他的一手经验就是：10年前，熟铺有8%的收益很常见，但最近两年租金回报率都在5%-6%。这其实还算好的，参考下成熟经济体香港吧，根据美联物业的统计，2016年香港黄金地段商铺的租金回报率水平是1%～2%。 有的小财迷可能会觉得没什么：租金收益下降了，那就把商铺卖掉吧，赚买卖差价啊。 好，这就要说第二个大坑，超高的交易税费。 这个很复杂，为了便于理解，请看以下表格：
看晕了没关系，简单说结论就是：卖一套商铺交掉的税，占买卖差价的30%～60%。 举个例子，你10年前花100万买个熟铺，现在涨到300万，差价200万，税费以中间值45%计算，实际到手110万；年租金从8万涨到15万，10年租金共120万。 那么10年回报共计230万，算下来年化收益率大概12%。 感觉还挺多，对吧？ 可是，请注意！这是10年前买入的人，才能赚得到的收益。现在市场风向已经完全变了，租金回报已经在下降，商铺价格的增长速度也会放慢。 比如刚才那个300万的铺子，10年后涨到600万，差价300万，实际到手165万；年租金从15万涨到20万，10年共收租金170万。10年总回报335万，年化收益率7.5%。 如果是稳赚7.5%，当然也能跑赢通胀。可是，投资还要看风险。 刚才举的例子，是理想状态下、买对了商铺才能赚到的钱。
大批买了烂商铺的人，这笔买卖都做砸了：租半年、空一年，租金赚不到几个，还得负担物业成本；想卖掉脱手，也找不到接盘侠——谁会买既不升值又租不出去的商铺啊？ 所以，商铺的二手交易成本超高，整体租金回报又走低，挑商铺还很考验专业眼光。不懂商业的，就别瞎折腾了。 如果实在土豪一定想买，那么，为避免你掉坑里，朱迪介绍一下上述那位朋友用16年经验总结的买铺4要素：社区、沿街、小面积、熟铺。 社区铺离居民生活最近，是受电商冲击最小的商铺类型。虽然手机App能解决所有生活需要，但别忘了占社区一半人口的大爷大妈们，还是习惯出门去买菜、吃早点的。经营小吃早点、中低档餐饮、菜档肉铺、银行网点、美容美发......这类生意的社区铺承载了“生活刚需”。 沿街铺路过的人流多，能带来的消费就多，生意一般都比犄角旮旯里的商铺好。 小面积商铺出租灵活，做餐饮的、卖蔬菜水果的、开小理发店的商户都能租。单开间的商铺首选25至40平方米，双开间的选60到80平方米。 熟铺已经度过了漫长的养铺期，风险大大降低，买到手就能产生源源不断的现金流。 本文为朱迪原创，发于微信公号“好有财”（haiyoucainet） |
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