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今天我们来说一下海南省政府的规划，为什么要说政府规划呢？原因有以下几点： 第一点：海南省政府的规划会决定每个区域和每个湾区的走向，因为政府是中国最大的力量，如果忽略了政府的规划，那么我们的投资升值就无从谈起； 第二点：跟着政府一块能享受到配套带来的好处，因为政府的规划会带来很多相应的新的配套，这也是我们非常注重的； 第三点：我们能看清政府的意图，就能提前捕捉到海南买房地段的优势，政府说好的、将来发展比较快的地方，对我们来找未来能够升值的房子或者二手房出售都是非常容易的。所以大家有必要深刻了解海南省政府的规划。
海南省地图 大家来看一下整个海南省的地图。海南共有18个县市，我们在第一期谈到海南就是像一个鸭梨一样的岛屿，由东北方向西南方向倾斜。它大概有二三十个湾区，大大小小的湾区也有上百个，比如说我们第一期谈到的三亚湾、大东海、海棠湾、清水湾、陵水的香水湾（清水湾）、石梅湾、万宁的小海、博鳌的湾区、文昌的澎家湾、高龙湾、月亮湾、海口的海口湾、桂林洋湾到西海岸、澄迈的半岛、临高的龙波湾、儋州的洋浦湾、昌江的棋子湾、东方的鱼鳞洲、乐东的龙沐湾、三亚的崖州湾，这是整个海南的湾区。海南中间是山，有五指山山脉、松涛水库，南面是少数民族自治县，像五指山黎族自治县、保亭黎族、苗族自治县等。我们今天说的政府规划，是依托海南现有的区域来讲，我今天就深入讲解一下海口的规划。大家如果想了解其他湾区的规划情况，可以加我微信，我们详细了解。 为什么从海口市开始讲呢？因为大家都知道海口市是海南省省会，我们也知道海南省的领导是住在海口市的，康老师有说过：“领导住哪，你住哪”。所以，领导住的地方规划是非常受重视的，我们有必要从领导住的地方开始讲起，而且我会以点带面，在讲解了海口规划之后，以此类推，进一步研究三亚、万宁、文昌、东方等地，因为它们的规划都是在省领导重视之下进行的。 接下来，我们开始讲解海口市的规划。海口市位于海南最北端，是离大陆最近的地方，特别是白沙门、海南大学等地离湛江最近。地方这么近的话最容易融入北方，所以海口市是海南省最优先发展的城市。一百年前，海口市就是从琼山县剥离出来的，最早的海口港就是在这个位置。很多从内陆过来的人就是停靠海口港，所以，我们谈到海口市的规划必然联系到海口的历史。 海口市的规划肯定是依托海口港一百年前落址的地方，从这个地方开始往四面扩散，所以我们看海口未来的发展，一定要深入分析它的历史是怎么样的，是怎么来的，是怎么发展的，为什么从这个地方开始发展。
海口港位置 我们先从海口港的历史讲起。海口港在龙华区钟楼这个地方，距今已经有100多年了，当时日本把钟楼这个地方炸了，后来就在原地盖了起来。钟楼是海口最早的老街，现在在骑楼就可以感受到海口的文化。骑楼是南洋的一种建筑风格，这个楼沿街而盖，就像骑在街上一样，很形象。
海口骑楼老街 中山南路和海口港这个地方逐步地往外扩散，1988年至1993年，海南省发展最主要的就是围绕海口港和中间离海口港不远的地方，也就是海秀路这一块，中国著名的大佬，像当年的农夫山泉的老板、冯仑、潘石屹、金典花园的老板张宝全都是在海秀路上睡过的，他们当年还是青年的时候来到海南岛，就是在海秀路落点，当时海南房产泡沫也是主要集中在这块地方。海秀路区块到明珠广场到海口人民公园这一段，1993年海南房产泡沫主要集中在这块区域，为什么这里会产生房产泡沫呢？是因为海秀路这个地方很小，仅占了海口很小部分，海口整个城市跟中国最近二三十年的发展是一样的，不断地往前发展，所以我们今天谈到关于海口市每个区域发展之后就要评估到海口老城区和新城区不同的地方。 老城区就是布局在这个地方，跟中国所有老城区一样，海口的老城区也是非常繁华，例如明珠广场、海府路、龙华区政府、名门广场等地都是海口老城区非常有名的地标。老城区的好处就是生活方面本地人居住比较多，大多数本地人都是沿着海秀路居住，海南省高端人士也是居住在这里。早期北京有钱人在海南买房就集中在这块片区，像旁边有金牛岭公园，当时海口市人民公园边上也建了很多的楼盘。一是老城区的生活配套非常方便，吃、住非常舒服，像著名的海南省小吃一条街——骑楼小吃街就是在这块片区，著名的海口港也是在这块区域，为什么海口港设在这里，而不设在其他地方呢？因为这里有一个小岛叫海甸岛，这里风平浪静，方便停船，把海口港设在这个地方，是为了防止海浪和台风把船只打翻，而其他地方风浪比较大，在早期风险很大。
海口老城区 海口早期老城区是以红城湖为界，一边是早期琼山县的县城——府城，另一边是海口市，早期的海口市是很小的，现在海口市已经很大了，慢慢地往四周扩大，相对于以前，已经扩大了好多倍，说得夸张点，可能都有一百倍了，这也是中国近三十年发展的一个城市缩影，这个城市发展扩散速度非常之快。 现在我们购房关心的问题就是，在扩大一百倍之后，剩下的九十九有没有价值？这也是今天炳哥要跟大家说的，讲解九十九中有价值的那个，这就是我们这期讲解的目的。 整个老城区沿着海岸线往两边扩散，后来海口市政府就说要西进东扩南推，在西面建了一条绕城高速，也就是海南环岛高速，把东线和西线连接起来，以这条线为界，发展南面的城市。也就是说，最早海口市政府在规划的时候，考虑最重要的一点是，地形比较好的最容易开发，实际上是政府考虑到的成本问题。为什么海口市政府不是优先发展南渡江这块？因为南渡江的河宽是非常大的，成本比较大，没有发展南渡江而是优先往西发展，是因为西面有大量的土地。 所以西面发展了秀英区，早期的秀英区很小，现在秀英很大了，海口市政府看中了秀英这块片区，从2003年开始规划，到现在已经十四年了，我们有必要回顾海口西海岸的发展历程。发展了十四年，现在的西海岸发展得怎么样了，这也是我们很多人关心的。 接下来，我来说一下整个海口的中心不断往西移，因为老城区已经逐渐定型了，就像绝大多数中国老城区一样，不断地向四周推进。2007年，西海岸优先修建了一条非常漂亮的滨海大道，已经建了很多年，但一直没钱开发，到了2010年海南国际旅游岛来了，才有了开发，这是政策扶持下的产业，所以康老师说产业怎么来的，就是在政策的扶持下发展而来。国家给了海南这样一个国际旅游岛的政策，所以海南开始有了一波整体产业建设的浪潮。 中国的发展革命有几次浪潮，数字革命的发展有几次浪潮，我们也可以说海南的开发有几次浪潮。2010年是海南第二次产业建设浪潮，在第二次开发浪潮中修建了很多新公司，比如说海南省国际会展中心，大家都知道会展中心是一个城市的地标性建筑物。政府把它修建在哪里，哪里就是未来的城市中心，像上海、北京、长春等城市的展览中心在哪里，哪里慢慢地就会成为新的城市中心。海口不仅仅修建了会展中心，还把市政府搬到了这里，就在火车站边上，原先的海口市政府是在龙华区市中心最繁华的地方，为什么搬到这里呢？目的是想让政府带动周边整个西海岸的片区。本来海南省的整个产业是非常薄弱的，只能靠市政府的带动。只能靠政府的投入，政府加大投入是我们国家的一个特点。康老师说过，领导住哪我们住哪，这也就是说为什么炳哥建议大家到海南买房的时候考虑西海岸的原因。原先西海岸明显是被低估了，现在这块有市政府、展览馆，一系列的五星级酒店，但房价很便宜，一套小户型也就在40万左右，未来整个海南岛下一个发展浪潮起来的时候，一定是西海岸优先涨价，因为基础设施非常完善，包括海南省一些医院、体育公园、体育场等等都会设在西海岸。 西海岸片区有很大的开发商，例如万科、绿地等，酒店如万豪、香格里拉、喜来登等大酒店已经慢慢进入，所以西海岸的整个区域已经进入真正实施的阶段，特别是围绕海口市中心修建了购物广场，例如长沙远大公司到这里修建的购物中心，未来这块片区一定是海口新城区里面非常重要的片区之一，也是海口或者说是海南最高端的片区之一。我们纵观整个海南岛的规划，能真正达到西海岸这样整体规划的很少，包括三亚，三亚规划是非常糟糕的，没有逻辑性，完全靠领导意图，谁有关系谁拿地。海口的地是整体规划，这是扩大优势，后发优势就是没有人抢的地方未来可能成为繁华的区域，这叫无心插柳柳成荫，所以整个西海岸的规划就是这样的一个理念。
万豪酒店进入海口西海岸 我们还可以回顾一下康老师的房产理念，第一是产业，第二是学校，第三是交通，第四是医疗，第五是商业。房产的价值等于周边国家公共配套的价值的总和。我们在海南买房同样离不开这五大支柱。西海岸离海很近，整个海岸线也非常漂亮。虽然它的海比不上海口、三亚，但它的五大产业因素是非常完备的。 我们先来说一下海口的产业。海口是非常有意识引进大的产业，这也是海南岛产业规划最好的地方，比如说，海口市政府这几年的观澜湖项目。在这里，我给大家说一下海南近几年干的大事： 第一个是观澜湖，这个地方原来都是火山岩，是无法种植水稻的，只能种植水果，例如荔枝、龙眼、菠萝蜜等，这也就是为什么海南很多荔枝都产自火山口。海南的水果一直都是自销，所以光靠水果是发展不起来的，于是海南省政府就把这块荒地卖给了观澜湖集团，观澜湖就把一些明星给拉了进来，比如华谊公司、冯小刚电影公社等。海口观澜湖这个地方很繁华，房子也很贵，有四五万每平。
海口观澜湖 第二个是把这块地卖给了产业园公司，专门做电子产业。海南省政府经过多次研究，因为这个地方有点像美国的佛罗里达州，也就是说海口一定是要发展电影产业、主题公园等才能带动海口的发展。所以，纵观整个海南的规划布局，可以看出来海口市发展电影产业，如主题公园；三亚发展国际旅游，高端会展；东面文昌发展航天发射，这跟美国的肯尼迪发射中心是一个定位；琼海、万宁走的是休闲度假模式，叫做旅游休闲度假片区，三亚是国际旅游度假片区，国际度假片区就是你不花四五万买不到好房；西线叫休闲工业游，像东方也有休闲工业，临高是渔民工业；五指山是少数民族风。基本上海南的整个区域规划就是这样。所以，对海南省来说，重点是发展海口、三亚这两座城市，如果这两个城市发展不起来的话，那其他的市县也就没戏了。海口市发展不起来势必会对海南的整体规划造成重大冲击，这就是为什么把海外一些产业引到海口，目的是把海口发展起来，发展起来后势必带动周边城市的发展。所以大家可以设想，未来2020年，大部分人会集中在海口和三亚，而且海口可以游玩的主题公园一定也是非常多的，可以去看电影，或者看一些国内顶级的演出，还有一些体验式的热带风景等等，包括海南最大的动物园也在海口市附近，这也是依靠配套发展起来的产业。
海南区域整体规划 第三个是着重发展高科技。海南省政府划分了海口市高新区，把一些适合海南的产业引进来，比如说新药物研制公司，像海南比较大的上市公司——海药公司，专门研发各种药，还有早期的海灵制药公司，因为海南省专门对药类进行着重的研究，对产业进行定位。药业是海南比较优先发展起来的产业。 第四个就是发展一些高新技术产业，像海航公司。海航是中国一个奇迹，花了十几年成为世界500强。我们美房网也希望像海航一样发展和逐渐扩大。因为我们看到了海航成功的路径，未来我们也有可能会成功。海航的产业，比如我们刚才说北京新三板在2016年定增最多的一家公司——就是海航的易建科技，定增了三十多个亿。易建科技是海航的一家科技公司，以易建公司为代表，全世界收购。未来谁说海航不是一家科技公司，那我一定看错了你。海航一定集中所有资源和力量发展科技，慢慢收购大量互联网公司，拿到这些资源之后，首要就是拿到海南来发展。最近有很多朋友问炳哥海南有没有创业机会？在这里炳哥跟大家说，在海南创业机会很大，因为海南岛早期留下了非常丰富的产业，特别是海航的陈峰，留下了非常丰富的人才，而且海航的产量非常惊人，远远超过中国的几大互联网公司。过不了多少年，海航的互联网会超过新浪、搜狐、网易等公司，所以海航的产业部署到海口，这就是海南的战略。很多人都说为什么碧桂园到马来西亚去开发，是因为中国政府支持它来源于一带一路的政策支持。今天，炳哥告诉大家，海南省政府支持海航的发展是有目的的，目的就是希望通过海航的发展实现产业到海南落户，现在北方雾霾很严重，很多的科技公司就会搬到海南来。大家到海南来居住是有优势的，就是能从事跟自己本身相关的科技工作。你到三亚可能就是旅游、度假，最大的可能就是成为潜水员，但你在海口就可以参加一些互联网工作。 |
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