|
文/郭晓西 本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请标明作者和来源
住房是人类生活的一项必需品，而且随着我国住房市场化的进程，房屋在满足人们基本的住房需求的同时，也带有了很大程度投资的色彩，房屋已经成为私有财产的一项重大的组成部分。房改房是我国城镇居民住房改革制度下诞生的产物，是一种没有完全褪去共有色彩的私人不动产，在我国的二手房交易市场上扮演着重要的角色，由此也产生了一系列的法律问题，下文将对围绕房改房产生的一系列的法律问题做简单的分析和梳理，以期对以后此类问题有所帮助。
一、什么是房改房
在改革开放之前，我国实行的是计划经济体制，在计划经济体制之下，具有城镇户口的居民的住房是由单位进行分配的，在此种住房制度下产生了一系列的问题，如分配不公、住房质量低下，住房严重短缺的问题。改革开放之后，为改善这一系列的问题，国家进行了城镇住房制度改革，房改房即是改革的产物。房改房又称已购公有住房，是城镇职工根据国家和县级以上人民政府有关城镇住房制度改革的政策规定，按照一定的优惠价格购买的已建住房。
二、房改房的种类
根据购买价格，可以将房改房分为成本价房和标准价房：
1、成本价房
成本价房在房改房中所占的比例较高，所谓的成本价房指的是员工以成本价购买的房屋，根据1994年《国务院关于深化城镇住房改革的决定》，“职工以成本价购买的房屋，产权归个人所有，一般住够五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或者所包含的土地收益和按规定交纳相关的税费后，收入归个人吧所有”。则以成本价购买的房屋，员工对其拥有完整的产权，即占有、使用和收益权。
2、标准价房
标准价房指的是以比成本价还要优惠的价格购买的房屋，根据1994年《国务院关于深化城镇住房改革的决定》，“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”则以标准价购买的房屋，员工和单位共同拥有产权，即员工对其不拥有全部的产权。
三、房改房的性质
1、房改房无土地证
土地是房屋建设的基础，根据城市建筑的土地的来源不同，土地可以分为以划拨方式取得的土地和以出让的方式取得的土地，以划拨方式取得的土地是无偿取得或者只需支付很少的补偿费用，而且没有使用期限的限制，但是土地使用权是不能转让的。房改房作为企业对员工的一种福利，使用的土地是划拨用地，而目前市场上商品房建设用地都是通过土地出让的方式取得的，因此即使以成本价购得的房改房也只有房产证，没有土地证。
2、房改房的买卖双方对象特定
房改房的出售主体是特定的，只有城镇职工才有权购买房改房，并且是主要针对低收入群体出售的，每个家庭只有一次购买房改房的机会，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。
3、房改房所有权不完整
以成本价购买的房改房，住用满5年后才可以进入市场（北京市已经取消该限制），以标准价购买的房改房，在法律性质上是属于员工和单位共同共有，单位享有同等条件下的优先购买权和租用权，也是住满5年之后才可以进入市场（北京市已经取消该项规定）。
四、有关房改房的纠纷解决
1、房改房在离婚案件中的处理
房改房在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割，要区分不同的情况进行分析。如果是在夫妻关系存续期间，以一方的名义购买的房改房，那么应当作为夫妻的共同财产在离婚的时候予以分割；如果是以夫妻一方父母的名义，夫妻出资购买的房改房，因为我国不动产物权成立的条件是以登记为准，那么登记在父母的名义下的房屋不属于夫妻的共同财产，在离婚时不能予以分割。
2、房改房在继承案件中的处理
关于房改房如何在继承案件中处理，首先要看被继承的房改房是属于成本价房产还是标准价房，如果是标准价房，那么需要厘清与原单位的关系以后再做处理，如果是成本价房屋，那么可以像普通的商品房一样进行继承分割，而且应该先找专业的评估部门对房屋进行评估，确定房屋的价值，然后再进行分割。
3、房改房在二手房买卖案件中的处理
很多人在不了解房改房之前，会有因为不了解而不敢购买房改房的想法，而房改房所处的地理位置一般比较优越，且具有完整的配套设施，所以购买房改房在一定程度上是可以满足购房人的住房需求的。在购买房改房之前，应当先了解清楚所要购买的房改房的种类，比如是成本价房还是标准价房，如果是成本价房屋，且居住满5年以上（北京已经取消5年以上的限制）之后就可以进入市场自由买卖，但是需要补交土地出让金，如果是标准价房屋，要取得原单位的放弃优先购买权书，且住用5年以上（北京已经取消5年以上的限制），补交土地出让金，房改房在经过二手房交易以后，可以视同商品房。
房改房作为我国城镇住房改革体制下的产物，会随着我国社会主义市场经济的进行逐步的退出历史舞台，但是在目前看来，未来的很长一段时间，我们还是要去处理围绕房改房带来的一系列的纠纷，深入了解房改房的起因、目的和相关法律条文对于每个法律人都有重大的意义。
编排/李玉莹 责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
|
