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买铺谨慎“售后返租”的陷阱。（图文无关） 业内人士提醒：小投资者投资商场内铺需谨慎 优先买临街铺 第1关注 文/记者曾艳珠 图/记者龙成通 近日，一则佛山逾百投资者台山淘铺“被骗”的消息引发业界极大关注。一年前，佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报，买下台山地王广场一些商铺，现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租，投资者面临投资收不回来的困境。在这起投资案例中，上千名投资者面临“被违约”的困境，涉及资金数亿元。业内人士分析，“售后返租”是事件的导火索。 记者了解到，“售后返租”的高回报率很容易让人心动，但高回报的背后可能就是一个“地雷阵”，近年来频频有投资者被“诈”得遍体鳞伤。业内人士提醒，遇到商场内铺采取“售后返租”方式销售，要特别谨慎。专业律师也表示，去外地投资要了解清楚情况，最好把开发商承诺的一些条款写进合同里，以免到时“死无对证”。 事件：冲着高回报买铺 当初承诺现无法兑现 去年，台山地王广场在珠三角各大城市大肆宣传，陈先生在佛山两家地产中介的牵线下，以约42万元的总价，买下一间19平方米的商场内铺，单价2万元多；他妹妹买下一间35平方米、总价180多万元的铺位，单价近5.2万元/平方米。据了解，与陈先生兄妹同去台山淘铺的还有逾百名佛山投资者。 现在回想起来，陈先生认为自己是被开发商开出的“售后返租”条件诱惑了，不知不觉成了开发商鱼钩上的“鱼儿”。 据他介绍，商场提供三种返租方式供投资者选择，即买后即返租、3年后返租、5年后返租，无论是哪种方式，都能保证投资者“10年返租100%”，即10年内至少能拿到买铺的钱，回报率可谓相当高。 但现实并未往陈先生等投资者预期的方向发展，今年前两个季度，选择买后即返租的投资者只收到了约定租金的一半，7月份的租金更没有了。这让选择5年后返租的陈先生很担忧：“商场现在很冷清，按照现在的经营状况，到2016年我还能收到返还的租金吗？”陈先生害怕自己“血本无归”，到现在还没拿到铺位的产权证，也让他放心不下。“我们准备通过法律手段追讨损失。”陈先生表示。 真相：售后返租风险巨大 早已被禁止 有十几年商铺与写字楼操盘和代理经验的佛山一办公楼与商铺服务公司副董事长严伟焜告诉记者，售后返租并不是一种新营销模式，高回报背后往往是一个“地雷阵”，很多投资者就被“诈”得遍体鳞伤。 记者了解到，“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。 “售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。因此，“售后返租”出台不久就遭到建设部明令禁止。 据记者调查，在佛山本地也曾有两家商场采取“售后返租”的形式售卖，到最后收铺时承诺给投资者的租金回报也没有兑现。 分析：高回报背后暗藏高售价 记者了解到，陈先生兄妹投资的台山地王广场商场内铺均价为3万~5万元/平方米不等，售价明显高于周边同类型商铺。以“10年返租100%”计算，平均月租金要达到250~417元/平方米，才能让投资者收回买铺的成本，但目前商场的主力租金约为50~100元/平方米，显然无法满足条件。 “陈先生等投资者只注意到了高回报，对其高售价没有保持足够的警惕。”严伟焜分析，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。 例如，本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益10％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为100％（每年8％×10年），但投资者的实际房产收益却为－50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有（100％－50％）／10＝5％，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。 提醒：小本投资商场内铺需谨慎 行业内一直有“一铺养三代”的说法，但并非所有投资商铺的人都能成功。严伟焜和佛山一地产顾问公司总经理助理李华宇两位业内人士都表示，商铺投资是一个相对专业的领域，建议小投资者或者初次投资者入市要谨慎。如果没有把握，宁愿选择其他的投资渠道。 在选择商铺类型时，最好优先选择临街铺，再考虑商场内铺。“临街铺只需考虑人流、地段等因素。商场内铺除了要考虑以上因素外，更重要的是掌握开发商的资金实力、经营能力，后者往往是小投资者最难掌控的。”两位业内人士分析说。 记者也了解到，一些商场会把内铺拆分售卖，很吸引投资者。对商家来说，这些小铺可能只是用以回笼资金，即使其经营不善，也不会对整个商场造成太大的影响。而一旦出现问题，开发商往往会先保大铺，再考虑小铺铺主的利益。“当投资者的利益不能与开发商的最大利益直接挂钩时，就要掂量一下投资是否值得。”遇到位置不佳、面积过小的商场内铺，投资者要特别谨慎。 行业观察 你的心,到底被什么蛊惑？ 由于地王广场经营不善，包括珠三角等地的逾千名投资者浮出水面，据不完全统计，涉及的金额高达数亿元。如果说陈先生兄妹是初次投资，被高回报诱惑、栽了跟头情有可原，那逾千名投资者难道都是这种情况？我想，他们中应该有资深的投资者吧，但为何大家都遭遇或将遭遇“被违约”的困境呢？ 借用电影《画皮1》主题曲里一句话：“你的心，到底被什么蛊惑？”我也想问这些投资者们，你们的心，到底被什么蛊惑了？蛊惑这些投资者的，也许是贪欲，是一时的侥幸，抑或其他，我不作定论。但想强调一个事实，投资者希望拿到高回报，开发商希望利益最大化。双赢当然最好，但不一定能实现。 为什么地王广场的铺位价格会这么高？为什么商场能给投资者这么高的租金回报？这些最基本的常识，几乎是每个投资者都懂的，也是投资时要仔细想好的。“羊毛出在羊身上”，投资时我们应该做个理性分析，想清楚自己会不会成为那只传说中的“羊”。 |
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