2017-01-10
林彩云
佟军
房地产财税学习平台 微信号:fdccspx(←长按复制) 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局2016年18号公告)的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 此次营改增,财税2016年36号文件以及后续出台的国家税务总局2016年18号公告,为何要对“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目”作出预缴增值税的规定?笔者认为,这主要是考虑房地开发企业进销项取得的实际情况,一般时间间隔较长,为保证纳税人税款均衡入库,避免房地产企业在整个房地产开发项目开发销售期间,前期取得售房款较多,支付工程款较少而导致前期缴税多,后期取得售房款较少、支付工程款较多而导致后期进项留抵的情况发生。 预征率和预缴税款计算 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴增值税=预收款÷(1+11%或者5%)×3% 应预缴增值税=预收款÷(1+5%)×3% 纳税义务时间的确定和预收款的判定 1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。 按照财税2016年36号文件上述有关增值税纳税义务、扣缴义务发生时间的规定,对于房地产开发企业纳税人,其纳税义务发生时间应以收讫销售款项、书面合同约定的付款日期或房产权属变更的当天孰先原则判定。因此,房地产开发企业在上述纳税义务发生时间前收取的相关销售款项,均属于房地产开发企业收取的预收款,应根据财税2016年36号文件及国家税务总局2016年18号公告的规定,在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。【房企财税微信:fdccspx】 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或者按照主管国税机关核定的纳税期限,一般季度末次月纳税申报期限内向机构所在地主管国税机关预缴税款。 关于预收款缴纳税款期限的规定,考虑到小规模纳税人目前大多数实行按季申报,因此增加了“主管国税机关核定的纳税期限”。也就是说,对于实行按季申报的小规模纳税人,可以实行按季预缴增值税。 其他注意事项 发票开具 自从营改增政策出台以来,房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题一直困扰着基层税务干部和企业财务人员,各省对政策掌握和解读也相差甚远,大多数都建议不得开具发票。随着《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)的发布,终于对房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题进行了统一明确。 “未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。发票税率栏应填写“不征税”,且不得开具增值税专用发票。 纳税申报 已交营业税如何补开票 对于按照营业税规定的纳税义务发生时间已经申报缴纳营业税,但尚未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。 转载:福建省财税服务中心 |
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