  销售不动产的增值税，需要区分房地产开发企业和非房地产开发企业，分别适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）和国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号） 不同的政策规定；在增值税计算过程中，又需要区分一般纳税人和小规模纳税人、一般计税方法和简易计税方法。  （一）何为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目？ 房地产企业自行开发，指的是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。也包括房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的。【包括自行开发及以接盘形式继续开发】 （二）房地产开发企业的销售额如何确定？一般纳税人和小规模是一样的吗？ 1、 一般纳税人 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。【一般纳税人按照扣除土地价款后余额作为“计税销售额”】 （1）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%） （2）当期允许扣除的土地价款=支付的土地价款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积） （3）当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积； （4）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 （5）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 【注意】 房地产企业一般纳税人销售新项目允许扣除的土地价款 =向政府部门支付的土地价款+向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用 =向政府部门支付的（征地费用+拆迁补偿费用+土地前期开发费用+土地出让收益）+向其他单位或个人支付的【拆迁补偿费用】 1、向政府部门支付的【土地价款】的依据：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。且一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 2、向其他单位或个人支付的【拆迁补偿费用】的依据：纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 【政策依据】 （1）《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条规定，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。【政府部门的土地价款+其他单位或个人的拆迁补偿费用】 （2）《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。【政府部门的土地价款=征地费用+拆迁补偿费用+土地前期开发费用+土地出让收益】 （3）《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。【拆迁补偿费用=向政府支付的拆迁补偿费用+向其他单位或个人的拆迁补偿费用】 （4）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ） 附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 2、 一般纳税人简易计税方法 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 （1）房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 （2）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 3、 小规模纳税人 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。【同一般纳税人简易计税方法】 【注意】 （一）纳税申报-9%/5%计税 （1）一般纳税人纳税申报：以当期销售额【全部价款+价外费用-土地价款】和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 （2）一般纳税人简易方法/小规模纳税人纳税申报：以当期销售额【全部价款+价外费用】和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。【同一般纳税人简易计税方法】 （二）预缴税款——3%预缴 （1）一般纳税人预缴： 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 应预缴税款=预收款÷（1+9%或5%）×3% （2）小规模纳税人预缴： 房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 【注意】 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》，房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 （三）自行开票 （1）一般纳税人开票：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票；一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票；一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 （2）小规模纳税人开票：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具，选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票；小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票；小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。【除小规模专用发票需代开外，其他同一般纳税人规定】 一、一般纳税人转让不动产 1、预缴税款：按照【自建和非自建】区分——非自建可以扣减购置原价，自建不涉及购置原价；但不管是否扣减购置原价，都需要按照5%预缴； 2、应纳税额：按照【一般和简易】区分——一般计税按照9%全额计征，简易计税按照5%计税，但非自建的老项目，允许扣除购置原价【特殊】； 非房地产企业：一般纳税人计税原则 二、小规模纳税人转让不动产 1、预缴税款：按照【自建和非自建】区分——是否扣减购置原价，都按照5%预缴； 2、应纳税额：按照小规模和其他个人区分——除非自建和北上广深非普通住房允许扣除购置原价外，其他不允许扣减原价【特殊】 非房地产企业：小规模纳税人计税原则 文章来源：【爱问财税】二次整理  更多财税原理解码思维导图，请关注小编公众号【爱问财税】 |
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