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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 今天收到了宝山法院的胜诉判决，案号是（2016）沪0113民初17108号（注：法院刚刚判决，还没上网，短期内网上找不到此案例）。我代理的是买房人，我的当事人与卖房人签订了《房地产买卖居间协议》，之后因为房价上涨，卖房人拒绝出售房屋给买房人，我方起诉要求卖房人将标的房屋过户至买房人名下。法院判决卖房人将标的房屋过户至买房人名下（注：在强制执行阶段不需要卖房人配合，可以直接强制过户，也不需要网签等手续），法院判决并对其他相关问题做了明确具体的处理。这个案子的关键点就是卖房人与买房人签订了《居间协议》是否就可以认定卖房人与买房人之间成立了房屋买卖合同关系。即《居间协议》的性质是预约合同还是本约合同。
一般而言，《居间协议》是一个预约合同。所谓预约合同就是为将来签订本约合同（如《房地产买卖合同》）而签订的合同。
《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。” 即合同双方当事人意思表示一致时合同成立。那么，哪些内容的意思表示一致了合同就成立呢？《合同法司法解释二》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”依此规定，似乎只要房屋买卖双方当事人、房屋的座落、数量确定了，房屋买卖合同就成立了。其余未约定的内容，可以依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。其实，《房地产居间协议》里对于“房屋买卖双方当事人、房屋的座落、数量”都有约定，但是审判实践中不可能把所有的《房地产居间协议》都认定为《房地产买卖合同》。
但是，如果《居间协议》对双方当事人、房屋的座落、成交价格、付款方式、付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等房屋买卖交易的细节均做了明确具体的约定，就可以认定双方之间的房屋买卖法律关系成立。持类似观点的判例很多，如：上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1644号、上海市第二中级人民法院（2016）02民终1017号；上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30059号、上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第484号
其实，某个协议的双方当事人之间的法律关系如何认定的关键是看双方的合意是什么（即探究当事人的内心真意），即双方对什么达成了意思表示的一致。如果双方签订协议只是为了给将来的房产交易找到一个进行交易的对象，且相互之间以定金担保对方会与之进行交易，但是对于交易的具体内容还有待进一步协商，那么，这个协议就是一个预约合同，即居间协议或者定金协议。如果双方想通过这个协议来完成交易，即认为签订了这个协议双方之间的交易就得到了确认，之后只要走流程（包括签订网签合同）就可以了，那么，这个协议就是一个本约合同，即房屋买卖合同。
附李某某诉陈某房屋买卖合同纠纷案（即我代理的宝山区的这个案子）
案情简介：2015年10月21日，陈某（出售方、甲方）与李某某（购买方、乙方）及案外人某中介公司就上海市宝山区某房屋签订了房地产买卖居间协议，约定购买总价人民币136.2万元，付款方式：第一次付甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款40万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后/日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。第二次，在乙方贷款银行审批通过后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项79万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时现金补足。第三次，乙方于过户前支付甲方第三笔购房款262000元。因房产交易过户的需要，双方同意本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定的地点按照本协议条件补签上海市房地产买卖合同，并于合同生效后60天内办理过户手续。甲乙双方协商一致，交易所产生的个税、契税、中介费由乙方承担，甲方自行承担还银行贷款部分，甲方同意于2015年10月23日将房屋交给乙方，并且同意乙方自行装修。2015年10月21日，乙方付定金6万元；2015年10月22日，乙方付定金4万元。2015年10月23日甲方将房屋交给了乙方，乙方已装修入住。
裁判原文节选【案号：上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初17108号】：本院认为李某某与陈某就系争房屋签订的房地产买卖居间协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。该买卖居间协议对系争房屋的座落、价款、付款方式、付款期限、过户时间、交房时间、违约责任等做了约定等买卖交易细节均做了明确具体的约定，故双方之间已经成立了房屋买卖合同关系。现协议约定的过户时间已经届满，李某某诉请要求陈某将房屋过户给李某某，于法不悖，，当予准许。 |
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