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在特色小镇建设过程中，很可能会涉及集体土地的开发利用，正如特色小镇发展中心在9月30日号文章“特色小镇的863规划”指出的一样，这是特色小镇建设与一般的城市开发有明显差异的地方。那么，如何高效地跟农民、跟村集体打交道，并在此基础上形成合理的利益分享机制，是特色小镇建设主体利用集体土地需要解决的核心问题。特色小镇发展中心认为，以下四个方面的举措是一种有效的土地收益分享方式。 分享前提：土地确权 合作开展集体土地确权。由特色小镇所涉及村庄的村委会组织成立村集体土地确权工作小组负责主导和协调，由特色小镇建设主体负责实施与支持，开展村集体宅基地使用权、耕地承包经营权、山林地使用权以及池塘、河流、道路等集体土地权益调查，重点解决人口与土地分配不协调、林地分配不公、宅基地权属不明等问题，使村、组、农民对土地的所有权、使用权更明晰，为减少土地收益分配矛盾、推进土地全面开发利用奠定基础。 一般分享方式：土地集中流转 根据依法、自愿、有偿原则进行土地流转，价格由开发主体和农户双方约定，按市场价格计算；以村民小组为单位流转土地，各村民小组根据村民自治法自行决定分配方案；凡改变土地性质转为建设用地，按土地征用政策执行，核减相应土地流转数量；实施土地综合整治后，按相应类别土地流转费标准兑付给农户。 分享挖潜：宅基地置换 1、农民永久宅基地置换新房。以农户永久宅基地上合法的住房面积为标准，以安置新房补偿农民永久宅基地的征收，或以一定量的货币补偿农户房屋的拆除。永久性宅基地置换节约下来的宅基地根据增减挂钩和异地置换政策，将其中一部分置换到县级以上城区，并将县级及县级以下土地收益部分用于特色小镇基础设施建设，全面改善农民居住环境。 2、农民住房分配。接受住房置换的，根据农户实际在籍人口，1-3人户可分得某个数量的基准房屋建筑面积，每增加1人增加分配一定数量的房屋建筑面积；原基户主户口已迁出，未享受国家房改政策的，可以参与住房分配；夫妻一方为农村农业人员，另一方为非农户口未享受房改政策的，可以参与住房分配；凡符合独生子女条件的，按政策认定可享受增加一人建筑面积的优惠待遇；经批准的五保户可统一安排住房；要求退保的，列入监护人户合并安置。 3、农民货币补偿。接受货币补偿的，货币补偿应能够覆盖同等数量在籍人口对应的安置住房建筑面积的购买成本（按建筑成本价购买）和当地中等装修标准成本，同时，所购买的房屋可以在购买后一定期限内按照约定的高于其买价一定比率的价格由开发主体回购，以保障农户的利益和调动农户的积极性，并支持开发主体的各项工作。 长期分享：成立土地合作社 框定土地收益分配机制。土地合作社由全体村民以土地入股成为合作社股东，由全体村民选举产生和村民小组与村民总数相匹配的村民代表为股东代表（约为村民总数的2%-3%），股东代表选举产生监事会和理事会，负责土地合作社的运营管理。合作社采取企业化运作模式，与政府、开发主体一起分配土地流转、出让所产生的收益，并按照政府、开发主体、合作社分配比例由大到小的分配原则，使农民能按入股比例持续分享土地增值带来的收益。 不同于城市居民几乎很少干预城市土地开发，特色小镇的建设主体将直面村民，因此，特色小镇发展中心认为，集体土地收益分享机制的合理设计将成为特色小镇建设主体万不可掉以轻心的关键出招。
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