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物业因运营成本持续上涨导致零利润甚至亏损，业主却对物业公司的“服务不涨、物业费持续上涨”的现象表示不满……近年来,物业管理成为市民投诉的热点之一。如何破解这一难题？业内人士呼吁道，引入第三方评估机构对物业管理进行“体检”。
部分物业公司 持续“入不敷出”
据12345市民服务热线数据显示，2016年上半年，上海16个区共接到市民诉求644550件，关于物业管理诉求的数据，中心城区占比11.87%，郊区占比9.4%，均位列各类投诉榜首。开发企业的遗留问题、居民的高期望值和物业公司的入不敷出是导致物业管理投诉率高的主要原因。
劳动成本占物业公司全部运营成本的80%左右，过去6年，上海最低工资标准年均涨幅为13%左右，这也意味着物业企业的人力成本持续攀升。然而，部分小区的物业收费标准多年未调整。为此，部分物业公司不得不面临选择，要么调高物业管理费，要么缩减物业人员。前者遭到不少业主的反对，后者则降低服务标准、招致业主不满，不少业主因此拒付物业费，形成恶性循环。
三年调一次价
试点仍遇难点
随着政府对物业服务价格不再干预或指导后，业主委员会及业主在审视物业费为什么要调整、调整幅度为多少、几年调整一次等系列问题时，需要了解物业服务的成本。针对物业管理“包干制”出现的一系列问题，沪上部分小区开始试点“酬金制”。
物业管理收费标准的制定是业主投诉的热点之一。记者从浦东新区联洋社区的天安花园小区采访获悉，该小区试点酬金制，从2005年至今，两届业委会分别与物业公司协商后，依法征询业主意见，成功进行了两次物业费整：2008年，从每月收费1.70元/m2调整至1.95元/m2；2013年，每月收费标准又调至2.35元/m2。
该小区业委会主任施引曙介绍道，多方对小区的各项管理成本进行了仔细的核算，根据前几年上海最低工资标准、员工福利交纳基数调整的比例以及物价上涨等因素，测算出了每年小区管理成本上涨的平均额度。在天安花园，每年大约要上涨20万元左右。结合业主的接受度，最终商定三年调整一次物业费。
“如果按照包干制的模式，调整后物业企业第一年可能除了酬金还有利润近20万元，到了第二年没有利润，同时出现第二年涨价的需求，则加剧物业和业主间的紧张关系。”施引曙介绍道,由于天安花园实行酬金制模式，按照酬金制的原则，在确定了酬金额度后，物业企业根据第一年结余20万元左右，第二年收支持平，第三年用第一年结余补充，基本能达到平衡的思路进行管理。管理处按预算执行，业委会按预算监督，这样，到了第三年底，新一轮的物业费标准调整工作将再次启动。
记者采访发现，沪上部分小区试点酬金制依然遇到一些难点，规范的价格调节机制是遇到的难点之一。
业内人士呼吁
请第三方评估
一个小区的物业收费和服务质量是否匹配？物业公司的收费是否合理？沪上从事物业管理研究的董友宁表示，物业收费标准依据不足成为困扰物业公司发展的一大难题。部分物业公司争取项目采取低价竞争的方式，实际管理过程中却遭遇亏损，不得不降低服务标准，引发业主的不满和投诉。
据悉，目前，上海市物业管理协会、上海市城市管理学院及部分物业公司的参与下，沪上一第三方机构正在进行上海的《物业楼宇管理质量测评体系》。该体系采集了本市各个区50多个典型小区的管理数据，以此对各物业公司、物业进行客观的第三方体检测评。同时，物业行业引入第三方专业性评估，也可及时发现并纠正物业企业在服务过程中存在的问题，提升物业服务品质，也可以督促物业服务企业按照物业服务合同约定进行履约。
转自：北大物业讲堂 -END- WWW.HBWUYE.COM 长按关注我们 |
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