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第一步：【选区】 1、东南西北，哪个区好？ 以悉尼来说，北区和内东区都是传统富人区,还有一些有WATER VIEW的房价会比较高。但是因为各个家庭的需求不同，比如：离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。另外，推荐关注旺运哥微信，因为旺运哥会预测将来哪个区会发展比较好，为你的投资助力。 2、我怎么找到关于一个区的信息，以判断这个区的好坏？ 一般是在www.realestate.com.au和www.domain.com.au上看最近的一些价格信息，但是，如果是新房或者期房的话，这两个网站的信息量就比较少了。旺运哥的微信有不少关于澳洲地区的信息，建议你添加旺哥的微信，以便你更加了解各区的信息。 3、买房子，是不是一定要离火车站近？ 一 般来说，人们认为离火车站近，升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。悉尼有些地方房价已经涨了多了，比如BURWOOD，几年前40万的两室 一厅APARTMENT,现在新开盘的都是80多万以上，朝向还是差的。所以这种说法并非空穴来风。 4.学区房 学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的，有些地方是一条街这边是可以上这个学校，对面就不可以。或者街的这头可以，那头就不可以了。大家千万要注意。 第二步：【看房】
1、房子的朝向重要么？ 一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。澳洲是朝北的房间早上阳光好，和中国相反的。 但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得，大致满意就好。 2、我怎么知道一个房子的年龄？ 这个都可以查的，问中介也可以。一个好的Building Inspector也可以说出一个房子的大致年龄。 第三步：【贷款】（确定预算） 1、我能贷款多少？ 贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval。免费的。这样就可以知道自己的预算了。一般都可以贷款80%，个别区只能做到70%。 2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval？ 一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。 3、Pre-approval要多长时间能得到结果？ 材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以出来。 4、Pre-approval的额度，以后真正贷款时候，额度会变化么？ 可能变化的。原因可能有：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。 对 于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一 定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。 5、我需要找Broker还是直接找银行？ 一般如果正在做Permanent的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的，朋友推荐的。 Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。 6、我需要准备多少钱作为首付（%）？ 当前（至2013年11月），基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。 第四步:【出OFFER和签合同】（Private Sale/Private Treaty） 1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer？ 如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer。否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。目前来说房市比较好，经常会出现拖延掉房子的情况，大家考虑的时候不能太拖。 2、我该出多少钱，加价还是砍价？ 市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。 3、怎样出Offer？ 一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。 4、Offer要设置有效期么？ 一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。 5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了？ 一般由中介通知。 第四步(3)【期房(楼花)】
1.什么是期房 指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。但是有些大开发商的楼盘是尚未动工就Launch，作为internal 销售。预售商品房也称楼花、期楼。 2.期房购买步骤 一般是 给个1000元签一个预购的合同,3天冷静期,14天后给10%定金,定金会存入一个TRUST ACCOUNT,利息一般和开发商一人一半.交房子前三个月收到通知开始搞贷款.然后验房,交付. 3.存入的10%有风险吗,会不会给卷走? 在澳大利亚，根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付订金不能超过10%，而这10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内，任何订金款项都不会汇入销售商/发展商的账户中。 第五步：【找律师】 1、找律师还是过户师？ 律师，Solicitor。过户师：Conveyancer。 律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。 2、我怎么找律师？ 一般找朋友或网友推荐的，口碑比较好的。 3、我担心英语不够好，可以找西人律师么？ 完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况，以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通（更明确），所以也喜欢电子邮件和短信。 4、找律师、过户师要多少钱？ 因人而异，一般律师600-1500的都有。 过户师便宜些，一般550-800的样子。 5、律师（过户师）会不会出错？ 他们也常常出错。我的一个Local朋友就因为过户师的过失，造成settlement延期，后来这个过户师帮他们负担了房租。 反正自己的事情自己多操心多核对，出现事情早点解决就好。 第六步:【交接】(过户,Settlement) 1、什么叫Settlement？ 就是正式过户。当天买家成为房产的主人。 2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的？ 购房合同。 3、哪些情况可以造成Settle不了的？ A、买家贷款没有按期审批：买家过失。 B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。 C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。 D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。 4、Settlement日可以提前么？ 可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。 第七步：【交房】 澳洲房产交房时间：如果是现房，3个月内交房，如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。 房屋完工后：发展商持3项法律文件： a. 持牌测量师发放合格证书（P.C.C）（Practical Completion Certificate） b. 政府验收检查合格证书（C.C）（Code of Compliance） c. 房屋产权证书（T.C）（Certificate of Title） 卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工。（Settlement）。 买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商户。发展商收到全部房款，购房手续完成。 付款方式：将尾款的90%（其中80%可以是贷款合同加10%的现金，也可以50%的贷款合同加40%的现金，根据购房者的现金流而定）加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行账号，并缴相应的物业印花税。购买完成。 |
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