擅自处分、抵押共同共有房屋

夫妻一方擅自处分共同共有房屋的效力

    2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订房屋买卖协议，2011年2月，一直不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以27万元的价格已将该房屋卖给自己，拒不搬出。遂将王某、邓某诉至法院。

     虽然房产证登记的所有权人只有邓某一个人，但根据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定，本案邓某处分的为夫妻共有财产。

    邓某未经过黄某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。

　　根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
　　邓某处分房屋不属于家事代理。婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案邓某的行为不属于日常家事的情形。
　　事后共有人黄某对合同没有追认。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。黄某没有追认，邓某事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议无效。

   根据物权法第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，房屋虽交付给王某但没有办理转移登记，不符合前述第（3）个条件，也不构成善意取得。

2014-07-21 16:38:16 | 来源：人民法院报0717第七版

案情】
　　黄某与邓某系夫妻。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某将该房屋以27万元的价格卖给王某，王某先付20万元，入住此房后付清余款，并取得该房屋的所有权。
　　协议签订后，王某于2010年10月26日向邓某支付购房款20万元，一周后王某搬进该房并付清余款，但双方一直未办理房屋过户手续。2011年2月，一直不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以27万元的价格已将该房屋卖给自己，拒不搬出。黄某与王某协商无果，遂将王某、邓某诉至法院，要求确认王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某归还房屋。

　　【分歧】

　　本案在审理中，存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，邓某与王某的买卖协议意思表示真实，且王某付清了购房款，过户仅是履行合同的形式，合同自成立即生效，不能以未办理过户认定合同无效。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　　第二种意见认为，黄某、邓某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。邓某未征得黄某的同意，即与王某签订房屋买卖合同，事后也未得到黄某的追认，属于无权处分，房屋买卖协议无效，且不构成善意取得。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种意见，理由如下：

　　1、本案所涉房产，是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。
　　虽然房产证登记的所有权人只有邓某一个人，但是购买房屋发生在夫妻关系存续期间，根据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定，本案邓某处分的为夫妻共有财产。
　　2、在夫妻共有财产存续期间，邓某未经过黄某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。
　　邓某的行为属于无权处分。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
　　邓某处分房屋不属于家事代理。婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案邓某的行为不属于日常家事的情形。
　　事后共有人黄某对合同没有追认。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。黄某没有追认，邓某事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议无效。

　　3、王某对所涉房屋不构成善意取得。

　　根据物权法第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中，房屋虽交付给王某但没有办理转移登记，不符合前述第（3）个条件，也不构成善意取得。

　　综上所述，邓某未经黄某同意，擅自处分夫妻共同财产，与王某签订的房屋买卖协议应属无效，王某也不能善意取得该房屋的所有权，应当归还该房屋。

　　（作者单位：江西省鄱阳县人民法院）

一方擅自处分夫妻共有房屋 受让人能否善意取得

   陶某科与江某英系夫妻，房屋产权登记在陶某科名下。2016年2月，陶某科因生意资金周转困难，与江某强签订《房屋转让协议》，江某英不知情。后因房屋产权过户问题产生纠纷，陶某科以房屋系家庭共有财产，自己无权单独处理，主张房屋转让合同无效。江某强遂诉至法院。

     陶某科系无权处分人，擅自处分夫妻共同的房产，与江某强签订的《房屋转让协议》，虽系双方真实意思的表示，但争议房屋属于合同一方的夫妻共同财产，且对签订《房屋转让协议》江某英不知情，事后也未对签订协议书的行为予以追认，陶某科亦未在签订《房屋转让协议》后取得涉案房屋的单独所有权，双方签订《房屋转让协议》的行为系无权处分了共有人的财产，该协议是无效的。

    根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

    江某强主张自己系善意人，对涉案房屋是否是陶某科的夫妻共同财产不知情，且已支付了相应对价，理应善意取得对房屋的所有权。但双方在签订《房屋转让协议》后、纠纷发生前，尚未办理房屋产权登记，不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得之登记要件，其请求应不予支持。

2016-09-23 16:03:24 | 来源：中国法院网桂林法院 

【案情简介】：

　 陶某科与江某英系夫妻，2009年8月二人商议以一次性结清房款的方式购买一套商品房，房屋产权登记在陶某科名下。2016年2月，陶某科因生意资金周转困难，与江某强签订《房屋转让协议》，双方约定由江某强出资46万元购买陶某科的房屋，对此协议，江某英不知情。后因房屋产权过户问题产生纠纷，陶某科以房屋系家庭共有财产，自己无权单独处理，主张房屋转让合同无效。江某强遂诉至法院，主张自己不知该房屋系陶某科的夫妻共同财产，产权登记在陶某科名下，且自己支付了相应对价，系善意受让人，双方签订的合同有效，陶某科应协助办理产权过户手续并交付房屋。

　　【争议焦点】：

　　 一方擅自处分夫妻共有房屋，受让人主张善意取得能否成立。

　 【 案情分析】：

　 根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”规定可知，本案中，陶某科系无权处分人，擅自处分夫妻共同的房产，与江某强2016年2月签订的《房屋转让协议》，虽系双方真实意思的表示，但争议房屋属于合同一方的夫妻共同财产，且对签订《房屋转让协议》江某英不知情，事后也未对签订协议书的行为予以追认，陶某科亦未在签订《房屋转让协议》后取得涉案房屋的单独所有权，双方签订《房屋转让协议》的行为系无权处分了共有人的财产，该协议是无效的。另江某强主张自己系善意人，对涉案房屋是否是陶某科的夫妻共同财产不知情，且已支付了相应对价，理应善意取得对房屋的所有权。但双方在签订《房屋转让协议》后、纠纷发生前，尚未办理房屋产权登记，不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得之登记要件，其请求应不予支持。

（作者单位：广西全州县人民法院）

夫妻一方擅自抵押共有房屋 抵押合同被判无效

  发布时间：2015-07-07 15:37:13 

   张女士为了替亲戚还债，向李先生借款200万元，借丈夫在外地出差之机，在他不知情的情况下，隐瞒房屋共有的事实与李先生签订房屋抵押合同，张女士与李先生签订《借款抵押合同》，张女士将某房屋抵押给李先生，双方办理了抵押权登记手续。在办理抵押登记手续时，张女士明确否认某房屋为夫妻共有房屋。其丈夫作为房屋共有人故向法院提起诉讼请求确认张女士与李先生签订的抵押合同无效。

    法院认为，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

      最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”

张女士为了替亲戚还债，向李先生借款200万元，并瞒着丈夫王先生将夫妻共有的房屋抵押给李先生，王先生知道抵押情况后，起诉张女士和李先生，要求确认张女士与李先生签订的抵押合同无效。日前，海淀法院复兴路法庭审结了此案。

　　原告王先生诉称，某房屋系他与张女士婚后购买的共有房屋，房屋登记在张女士名下。2014年9月，张女士借他在外地出差之机，和李先生签订借款抵押合同，从李先生处借款200万元，并办理了房屋抵押权登记。他认为，某房屋是他和张女士的夫妻共同财产，在他不知情的情况下，张女士隐瞒房屋共有的事实与李先生签订房屋抵押合同，张女士与李先生的行为严重侵害了他的合法权益，故请求确认张女士与李先生签订的抵押合同无效。诉讼费由张女士与李先生负担。
　　被告张女士辩称，认可王先生陈述的事实，是瞒着王先生向李先生借了200万元，并将房屋抵押给李先生。就合同效力问题由法院进行判决。
　　被告李先生辩称，当时张女士向他借款200万元，要用房屋抵押，实际他给了张女士200万元借款，和张女士办理的抵押登记，抵押合同合法有效，他不同意王先生的诉讼请求。
　　经审理查明，王先生与张女士系夫妻，二人婚后购买了某房屋，房屋登记在张女士名下。2014年9月，通过公证处公证，张女士与李先生签订《借款合同》，张女士从李先生处借款200万元。同日，张女士与李先生签订《借款抵押合同》，张女士将某房屋抵押给李先生，双方办理了抵押权登记手续。另查，在办理抵押登记手续时，张女士明确否认某房屋为夫妻共有房屋。2014年11月，王先生起诉本案。

　　法院认为，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。某房屋系王先生与张女士的夫妻共有财产。张女士向李先生借款200万元并将房屋抵押登记给李先生均未征得王先生的同意。而且自张女士与李先生办理抵押登记手续至王先生起诉本案，时间间隔2个多月，应视为王先生对张女士与李先生之间的《借款抵押合同》提出了异议。最后，法院判决张女士与李先生签订的《借款抵押合同》无效。另，考虑到张女士将房屋抵押给李先生时陈述房屋不属夫妻共同财产，张女士对合同无效存在过错，法院判决由张女士承担本案全部诉讼费用。
　　宣判后，双方均未提起上诉。

上饶县市民张燕女士来电咨询：我朋友张某与丈夫徐某婚后购买房屋一套。因感情不和，2008年3月双方协议离婚。2007年6月，徐某私自以该房屋作抵押并办理抵押登记，向信用社贷款5万元用于经商，结果全部亏损。因无力还款，信用社将徐某与张某一并诉至法院。请问张某是否应共同承担该笔贷款？

上饶县法院答复：张某不应承担该笔债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释第十七条规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”徐某用房产抵押贷款时，并没有征得张某同意，房产抵押登记缺乏共有人同意抵押证明，虽办理了抵押登记，但缺乏抵押必备条件，此抵押合同为无效合同。

其次，徐某的贷款属于个人行为，应由徐某承担该笔债务。最高人民法院《关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条第2款规定：“下列债务不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿……（3）一方未经对方同意，独自筹资从事经营活动，其收入确未用于共同生活所负的债务。”因此可以认定，该笔债务为徐某个人债务。（陈三女）

摘自：http://news.163.com/10/0603/07/6883H7DV00014AED.html

有一对夫妻一起到外地工作，二人并不在一个城市。 丈夫用家里的积蓄买了一套房子，又认识了一个女人，俩人很快同居在一起。后来丈夫因为得病想要卖房，这个女人说想买这个房子，可手头没有足够的钱，提出先过户，完了钱慢慢给。于是在没有任何实质性文件的情况下，丈夫将此房子过户给了这个女人，过户时此女用的是其姐的证件，实际是过户到了她姐的名下（此女知晓丈夫有妻室）。这些都是瞒着妻子的。 丈夫同时经营着一辆出租车，也是用家里的积蓄购买的。这个妻子是知道的。后因病要去外地治病，就口头叫这个女人帮他照看车辆。此之前，由于丈夫一直居住在那处房子，房与车的手续文件基本都放在那处房子中。房子过户掉后，丈夫去外地治病，什么也没带走，这个女人趁他不在，拿走了他放在房子里的所有物品，包括车的租用合同。后此女拿着租用合同到出租公司将出租车转让给了别人，从此消失不见。出租车公司在没有本人签字便更改租用合同，是否应该负有责任？（卖车时丈夫完全不知情，妻子当然也更不知情） 丈夫在要钱无果后，从外地回到原来居住的地方，发现房车和这个女人都不见了，一气之下病上加病，不久撒手人寰。妻子和儿子在后来得知了大概，虽愤怒无比，但看到病重的丈夫，还是悉心照料直到他去世。 想请教大家，妻子和儿子该如何挽回他们的损失？房子和车子该如何进行上诉？原告与被告都应是谁？上诉理由都是什么？请大家指点啊

夫妻共同财产一方私自处置是无效法律行为；汽车擅自转让须看产权登记人是谁？非登记人处置行为无效，可以要求返还。
　　关于房子， 房子是夫妻结婚后以共同的积蓄所买，那么是共同财产，在没有夫妻共同签字的情况下房子过户侵害了财产共同人的权益，是效力待定的民事法律行为，可以主张这个行为无效。
　　关于车子，产权所有人处置是无效的，如果处置人是车辆登记人是有效的，涉及到夫妻共同财产，在解除婚姻关系时可以要求对方给予补偿。如果是被别人偷卖，并将出让金拒为已有则涉嫌了盗窃罪。可以向公安报案请求公安立案侦察。

未经共有人同意而以共有房产设定的抵押无效  银行案例

   2001年7月11日，李某、张某作为借款人与该信用社签订了《抵押担保借款合同》，用于抵押的房产系张某与其妻婚姻关系存续期间取得的非专属于夫妻一方的财产，属于夫妻共有财产。借款25万元，并将张某的房屋作为抵押，借款期限二年。原告信用社无证据证明被告张某抵押房产时经过了其妻的同意。

   信用社认为，贷款人张某提供的房屋所有权证所有权人为张某，该所有权证具有公示效力，抵押房产为张某个人所有，抵押合同依法有效。即使抵押房产为张某夫妇的共同财产，因该房屋所有权证在张某夫妇共同生活的居所保存，房屋所有权证有抵押记载，张某的妻子也应该知道上述房产已抵押，其未提出异议，也应认定抵押有效。信用社应对张某抵押的房产享有优先受偿权。

      但是，在从事借款抵押业务时，抵押人是个人的，以登记在一人名下的房产进行抵押时，信用社应当严格审查。信用社应该询问抵押人的婚姻状况、夫妻共有财产的所有制形式，并要求抵押人提交相应材料，以确定夫妻中的对方是否为抵押房产的共有人，并以一定方式确认夫妻一方抵押共有房产已征得另一方的同意，保证抵押合同的效力，维护信用社的利益。而信用社坚持认为只有房屋权属登记的权利人才是房屋所有人，抵押房产是张某个人的财产。信用社无义务、也没有能力调查张某的财产所有情况，其只需依据产权管理部门登记的产权人进行确认。

    正是信用社工作人员对法律规定认识上的差错，才造成了张某未经共有人同意而以共有房产设定抵押的事实。信用社在借款合同签订过程中存在明显过错。由于未对借款人提供的房产抵押进行相关调查，法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”的规定，应认定抵押担保无效。而致使贷款抵押担保合同无效。

      由于借款人下落不明，贷款抵押担保合同也无效，导致信用社的到期贷款因无法收回而造成巨大损失。

本报讯（记者胡晓梅）日前，石家庄市桥西区人民法院审理了一起借款合同纠纷案。石家庄市某农村信用合作社在签订一借款合同时，由于未对借款人提供的房产抵押进行相关调查，而致使贷款抵押担保合同无效。由于借款人下落不明，贷款抵押担保合同也无效，导致信用社的到期贷款因无法收回而造成巨大损失。

　　记者从石家庄市桥西区人民法院了解到，2001年7月11日，李某、张某作为借款人与该信用社签订了《抵押担保借款合同》，借款25万元，并将张某的房屋作为抵押，借款期限二年。2003年，借款到期后，信用社发现李某下落不明，信用社准备执行担保房产，遭到了张某妻子的反对，张某妻子提出该房产是夫妻共有财产，并非张某个人财产。信用社无奈诉至法院，请求执行担保房产。

　　法院在审理中发现，本案用于抵押的房产系张某与其妻婚姻关系存续期间取得的非专属于夫妻一方的财产，属于夫妻共有财产。原告信用社无证据证明被告张某抵押房产时经过了其妻的同意。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”的规定，应认定抵押担保无效。由于原告没有对抵押的房产所有制形式进行相关调查，所以，张某不存在隐瞒其已婚、夫妻财产所有权状况等，应认定其主观上没有过错。为此，法院认定，信用社作为专业的金融部门，抵押贷款是其常设业务，其工作人员应当对相关法律有较深入的了解，为什么还会输了这场官司呢？石家庄市桥西区人民法院民三庭法官王豪告诉记者，信用社输了官司主要是因为其工作人员对房产所有权形式的认识上有差错。信用社认为，贷款人张某提供的房屋所有权证所有权人为张某，该所有权证具有公示效力，抵押房产为张某个人所有，抵押合同依法有效。即使抵押房产为张某夫妇的共同财产，因该房屋所有权证在张某夫妇共同生活的居所保存，房屋所有权证有抵押记载，张某的妻子也应该知道上述房产已抵押，其未提出异议，也应认定抵押有效。信用社应对张某抵押的房产享有优先受偿权。但是，在从事借款抵押业务时，抵押人是个人的，以登记在一人名下的房产进行抵押时，信用社应当严格审查。信用社应该询问抵押人的婚姻状况、夫妻共有财产的所有制形式，并要求抵押人提交相应材料，以确定夫妻中的对方是否为抵押房产的共有人，并以一定方式确认夫妻一方抵押共有房产已征得另一方的同意，保证抵押合同的效力，维护信用社的利益。而信用社坚持认为只有房屋权属登记的权利人才是房屋所有人，抵押房产是张某个人的财产。信用社无义务、也没有能力调查张某的财产所有情况，其只需依据产权管理部门登记的产权人进行确认。正是信用社工作人员对法律规定认识上的差错，才造成了张某未经共有人同意而以共有房产设定抵押的事实。信用社在借款合同签订过程中存在明显过错。虽然张某在原告进行相关调查时有提供真实信息、如实陈述的义务，但在原告信用社不进行相应调查时，没有主动告知的责任。