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之所以强调“委托公证背景下”，是因为提到“委托公证”就容易让人联想到可能存在民间借贷，买卖担保（让与担保），甚至一些不合法的现象。从本文所附案例可以很清晰地看出找到一个妥当的法律依据来认定合同效力的重要性。因为本文所附案例比较有代表性，所以今天所讨论的这个问题也就以本文的案例为例展开。 无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效，并非负担行为（债权合同）。另外，《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……】 非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是，本文所附案例中，委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么，对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中不包含房屋买卖，或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。 “恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” 被委托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），再加上几个“不合常理”（证明被委托人与第三人恶意串通），就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】，第三人（买受人）可以合法地保有房屋。当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了。 附甲与乙房屋买卖合同纠纷案 案情简介：上海市某区某路某弄某号202室房屋（以下简称系争房屋）原系乙所有。2011年5月10日乙与丁签订《房产抵押借款合同》，约定乙向丁借款人民币115万元（以下币种相同），借款期限为2011年5月10日至2011年7月9日止，借款利息3,500元每月；乙以自有的系争房屋作抵押，向丁提供担保，并于本合同签订后至区房地产交易中心办理抵押登记手续。同日，乙与丁就上述115万元借款办理了抵押权人为丁的抵押登记手续。 2011年5月10日，乙出具了委托丁代为办理系争房屋的抵押登记、注销、代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等十项权限的委托书，该委托书于2011年5月11日经上海市嘉定公证处公证。 2011年11月7日，丁以乙（合同甲方）的名义与甲（合同乙方）签订《上海市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将系争房屋以115万元的价格转让给乙方；乙方已于2011年10月28日支付定金5万元给甲方，2011年11月15日乙方支付首付款30万元给甲方，甲方同意乙方在向银行申请贷款后支付房款90万元给甲方，支付日期以银行放款日为准，贷款不足部分乙方在交易过户当日用现金补足给甲方；甲方于2012年1月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方于2011年12月31日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。 2011年11月7日，丁以乙名义向甲出具房款115万元的发票。2011年11月1日，丁申请注销了系争房屋上设定的其为抵押权人的抵押登记，并与甲一起申请办理了系争房屋的产权过户手续。2011年11月8日，系争房屋产权登记至甲名下。2012年1月12日，甲分两次向丁的银行帐户转账40万元；2012年2月29日，甲向丁的银行帐户转账12万元；2012年3月2日，甲向丁的银行帐户汇款40万元；2012年3月6日，甲向丁的银行帐户转账13万元；2012年3月13日，甲向丁的银行帐户转账5万元。2012年2月19日，甲至系争房屋处要求乙交房，双方发生争议，报警后经上钢新村派出所调解。原审另查明，甲在签订《买卖合同》过程中未至系争房屋看房，现系争房屋由乙居住。 甲诉称，其与乙签订的《买卖合同》明确约定，乙将系争房屋出售给甲，并于2012年1月31日前向甲交付房屋。嗣后，甲依约支付了房款，并于2011年12月8日将系争房屋的产权过户至自己名下。但当甲要求乙交付房屋时，乙拒绝交付。故甲诉至原审法院，请求法院判令：1、乙立即向甲交付系争房屋；2、乙向甲支付延期交房违约金，自2012年1月31日起至实际交付日止，按总房款115万元的每日万分之五计算。 裁判原文节选： 一审【案号：上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一（民）初字第17333号】本案的争议焦点在于如何认定丁以乙名义与甲签订的《买卖合同》的效力。而审查合同的效力首先在于认定丁有无权利以乙名义出售系争房屋。根据查明的事实，乙虽然于2011年5月10日向丁出具了委托丁代为办理系争房屋的抵押登记、注销、代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等十项权限的委托书，但该委托书与《房产抵押借款合同》及抵押登记一起签订和办理，该委托书显然系乙为向丁借款而签订，实际上是乙为上述借款提供的一种担保，乙并无委托丁出售系争房屋的真实意思表示。在系争房屋的买卖过程中，甲与丁的交易行为多处有悖于正常的房屋买卖。其一，丁在甲仅支付了5万元定金的情况下，即向甲出具了全部房款115万元的发票，并与甲一起申请办理了产权过户手续；其二，系争房屋的转让价款恰好与乙向丁的借款金额115万元相同，该房屋价格未经乙同意并确认，且房款由丁领取而一分未支付给乙；其三，甲在交易过程中未实地看房，并且其在2012年2月19日得知乙对丁出售系争房屋的行为有异议的情况下，仍然多次向丁支付房款。甲辩称，丁在甲未支付大部分房款的情况下就为甲办理了过户手续，是因为甲不确信系争房屋上的抵押能够注销和丁能够代为办理过户手续，丁是应甲的要求这样做的。甲在过户后一个多月才向丁支付第一笔房款，是因为甲要筹集资金。甲在2012年2月19日之后仍然向丁付款，是因为相信丁有代理权，甲希望继续履行合同。但甲的上述辩称明显与常理不符，亦无证据证明，原审法院不予采信。从甲与丁之间上述有违常理的交易细节可以看出，丁并非正常的代理乙出售系争房屋，甲亦非善意的买受人。根据我国法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。乙无委托丁出售房屋的真实意思表示，丁以乙名义与甲签订《买卖合同》构成无权代理，之后乙不予追认，且甲在买卖过程中并非善意，故丁以乙名义与甲签订的《买卖合同》无效。甲要求乙交付系争房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于《买卖合同》无效的后果，甲、乙在本案中并未提出相应的请求，故本案不予处理，甲、乙可另行主张。丁经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于二○一二年十月九日作出判决：驳回甲的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由甲负担。 二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3348号】本院认为，本案的争议焦点为甲是否可取得系争房屋的所有权。2011年5月10日，乙向丁出具经公证的委托书，该委托书载明丁有权出售系争房屋。因此，从该委托书分析，丁具有出售系争房屋的权利，其代理乙与甲签订系争房屋买卖合同的行为不构成无权代理。然而，丁应当本着维护被代理人乙合法权益的宗旨为行为，甲在购买系争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，更不得与丁恶意串通损害乙的利益。从本案分析，甲与丁的行为存在如下问题：首先，对个人而言，购买房屋属于重大事项，因此，至系争房屋处进行实地看房，据此确定房屋内的实际居住人等情形对个人而言显然具有重要意义。然而，甲在购买系争房屋时从未至现场进行过验看，这有违一般生活常理；其次，2011年11月7日，甲与丁签订系争房屋的买卖合同，并明确约定相关房款的支付日期。截止该日，甲仅向丁支付了5万元的定金，并未支付其他任何房款。但丁却于当日向甲开具了发票，表明其已收到了全部购房款。这一行为让本院不得不怀疑双方交易的目的。再次，2012年2月19日，甲与乙就系争房屋发生争议，并进而导致派出所介入处理。此时甲应当明知乙并无出售系争房屋的意思。然而，甲还于2012年2月29日、2012年3月2日、2012年3月6日以及2012年3月13日向丁支付共计70万元房款，这亦与常理相悖。本院结合上述事实，认定丁与甲之间恶意串通，损害了乙的合法权益。根据我国《合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。同时，根据我国《民法通则》第六十六条第三款的规定，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此，丁与甲之间就系争房屋签订的买卖合同无效，甲无权据此取得系争房屋的所有权，其无权要求乙搬离系争房屋并向其支付延期交房的违约金。甲如认为自己的权益受损，可另行向丁主张。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人甲的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币900元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。 |
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