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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 上海的二手房买卖，很多都是“置换”，而且是“连环套”，一个交易出问题，就会导致很多的交易出问题。这其中的纠纷，有一些是由于银行没有按照“惯例”在一个合理的时间内放款造成的。尤其是年底，银行放款更是不可预测，有时买房人拿到新的产证和他项权证并将他项权证交到银行之后一两个月，银行才能放款。这样，卖房人就迟迟拿不到买房人通过银行贷款所支付的房款。卖房人卖掉房子一般都会再买一套更大更贵的房子，加之卖房人所卖之房子往往还有抵押贷款未还清，所以，往往卖房人会将卖房所得的全部款项或者大部分款项作为其所买房屋的首付款。银行放款“迟延”，可能就会导致卖房人付首付迟延，从而导致违约。卖房人因此而感到很不公平：买房人没有及时将房款（银行贷款）支付给自己导致自己违约，自己向上家承担了违约责任。难道买房人就不应该向自己赔偿损失？ 买房人一般都会以银行放款时间不受自己控制，自己已按约将他项权证交付银行办理放款手续，银行放款迟延不是自己的过错为由拒绝承担赔偿责任。法院一般也会以此为由驳回卖房人要求买房人承担违约责任的诉讼请求。银行则以“合同相对性”，即银行与卖房人之间不存在合同关系，且银行与买房人之间的合同并未约定放款时间及一些贷款合同中的免责条款为由而免除自己的责任。 那么，究竟谁该为卖房人的损失买单？ 首先需强调的是，违约责任的成立不以过错为要件。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 因此，买房人以自己没有过错为由主张不构成违约的说辞站不住脚。【注：过错是调整违约金的一个参考因素】 其次，合同具有相对性，房屋买卖合同的当事人是买房人和卖房人，银行和卖房人之间不存在合同关系。房屋买卖合同是双务合同，买房人的主要合同义务是支付房款，卖房人的主要合同义务是过户和交房。所谓的银行直接向卖房人放款，只是买房人支付房款的一种方式，这并不改变买房人向卖房人支付房款这一基本法律关系。《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。” 房屋买卖合同的当事人（卖房人和买房人）约定由第三人（银行）向卖房人履行债务（支付房款），如果银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。 接下来就是如何认定银行“不履行债务或者履行债务不符合约定”（银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定）。（1）如果房屋买卖合同里面约定了银行房款的时间，但是银行没有在此期限内房款，就是买房人违约，买房人就应当按照合同约定向卖房人支付逾期违约金；过了宽限期或催告期，买房人就构成根本违约，卖房人就有权解除合同并主张违约金（一般是总房价的20%或者未付款的20%）。（２）如果房屋买卖合同里没有约定银行放款的时间（贷款发放时间以银行实际放款时间为准）。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。” 第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……” 根据上述规定，卖房人在一个合理期限内没有收到房款就可以催告买房人支付房款，催告期满后如果卖房人还没有收到房款，卖房人就有权解除合同并主张违约金（一般是总房价的20%或者未付款的20%）。 附刘x与陈xx房屋买卖合同纠纷案 案情简介：2011年1月24日，刘x（出售方、甲方）与陈xx（买受方、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将涉案的上海市闵行区陵园路（现更名为张虹路）125弄19号201室房屋出售给陈xx，建筑面积为176.31平方米；双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计270万元；双方确认于2011年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；如乙方未按付款协议约定的期限付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止。合同之补充条款约定：1、甲方已支付给房地产开发商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、煤气初装费等已包含在房价中，双方不再另行结算；2、该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付时一并转让乙方……合同附件三“付款协议”约定：1、乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）当日，直接支付甲方部分首付款计人民币54万元，且在2011年3月15日前支付81万元，共计首付款135万元；2、甲方同意乙方通过向银行申请贷款135万元整的形式支付第二期房款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方；3、乙方第二期房价款的支付方式：待乙方贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后3个工作日内，甲、乙双方亲自或委托利尊房地产经纪（上海）有限公司赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由利尊房地产经纪（上海）有限公司收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后3个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房款，该期房价款由贷款银行代乙方支付；4、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定帐户且上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方；5、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按本附件（即付款协议）约定履行。该合同对于双方的违约责任亦作了约定。同日，双方签订《房地产买卖合同之补充协议》1份，约定甲、乙双方确认本次交易的总成交金额为人民币280万元（本次交易房款以甲方实收为准），由房地产买卖合同中所述的成交金额人民币270万元与本协议所述的搬迁及装修补贴费人民币10万元共同组成；该房屋交易过程中产生的营业税、个人所得税、交易手续费按国家规定交纳，所有税费由乙方支付，所交纳（费用）凭证归甲方所有；乙方除应根据房地产买卖合同所述付款条件承担付款义务外，还应于进交易中心当天向甲方支付搬迁及装修补贴费计10万元。 陈xx于2011年1月24日支付房款54万元，于2月1日支付46万元。 2011年2月10日，陈xx向刘x借款32万元。同日，陈xx又通过银行转帐方式支付刘x房款62万元。刘x出具了金额为30万元的房款收条。2011年3月30日，陈xx向刘x支付房款61万元。 2011年4月8日，上海市闵行区房地产登记处核准了涉案房屋的产权过户申请，将房屋产权户名变更登记为陈xx。陈xx支付了刘x搬迁及装修补贴费计10万元。 另查，陈xx与中国银行上海市分行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，申请借款89万元。6月24日，银行发放贷款89万元。至此，双方结清全部房款及补充协议所述的搬迁及装修补贴费。6月25日，双方办理了物业、煤气户名的更名手续，但未办理书面的房屋交接手续。 2011年5月，陈xx未经刘x同意而更换了涉案房屋的门锁。为此，刘x之朋友章路于5月13日至上海市公安局闵行分局虹桥派出所报案，并更换门锁，支付了开锁及换锁费用400元。此后，陈xx又换回门锁并委托他人在该房屋中更换了铝合金窗户，进行装修。再查，2011年9月2日，陈xx向法院提起诉讼，要求刘x退还装修补贴费5万元，赔偿房屋设施缺失的损失费5万元，案号为（2011）闵民五（民）初字第1025号。审理期间，陈xx向法院申请限制刘x出境，为此，刘x自愿向法院缴纳了10万元保证金。法院对此案进行审理后，判决驳回了陈xx的诉讼请求，并退还了刘x的保证金。 2012年7月，刘x提起本案诉讼，要求判令：1、陈xx偿付首期房款中5万元的逾期付款违约金375元；2、陈xx偿付逾期支付第二期房款89万的违约金26,700元；3、陈xx支付其擅自闯入刘x房屋进行装修的违约金26,700元；4、陈xx赔偿刘x更换门锁费400元、10万元保证金的利息损失5,000元；5、陈xx赔偿刘x精神损失费5,000元，并向刘x赔礼道歉。陈xx要求驳回刘x的全部诉讼请求。 一审【案号：上海市闵行区人民法院（2012）闵民五(民)初字第1449号】刘x与陈xx之间的买卖合同依法成立，双方应当按约履行各自义务。按买卖合同约定，陈xx应当于2011年3月15日前支付房款135万元。陈xx于1月24日支付了54万元、于2月1日支付46万元，合计100万元。2月10日，陈xx向刘x借款32万元，陈xx又向刘x支付房款62万元，刘x收取此62万元后出具了30万元的房款收据。据此，可以认定，刘x提供给陈xx借款32万元，陈xx于当日即予以归还，亦即陈xx于2月10日支付的房款为30万元，加之前两次付款，共计付款130万元。而之后的房款，由陈xx于3月30日支付，证明陈xx在3月15日前支付的房款共计130万元，未能付足双方约定的135万元，其中的5万元逾期至3月30日支付，故刘x现主张该笔5万元的逾期付款违约金，符合合同约定，此笔违约金为5万元*0.5‰*15天，计375元，陈xx应当偿付。 关于刘x主张的以银行贷款方式取得的89万元的逾期付款违约金，合同约定贷款由放贷银行代陈xx直接支付给刘x，故具体支付期限，非刘x与陈xx所能控制，而由银行按贷款流程操作。陈xx按合同约定及时将他项权证交至贷款银行，银行于6月24日将89万元贷款发放至刘x帐户，此非陈xx恶意违约所致。刘x要求陈xx承担89万元逾期付款违约金的请求，法院不予支持。 关于刘x主张的陈xx擅自装修的违约金、精神损失费和赔礼道歉的请求，无合同依据、亦无法律依据，法院不予支持。 关于刘x主张的更换门锁的费用400元，此系在刘x未交付房屋的情况下，陈xx未经刘x同意擅自进入涉案房屋，并更换门锁，导致刘x重新换锁的费用，故此费用应当由陈xx赔付给刘x。 关于刘x主张10万元保证金的利息损失，由于陈xx在（2011）闵民五（民）初字第1025号案件中申请限制刘x出境，经法院向刘x释明后，刘x为了能自由出入境而自愿选择缴纳保证金。如果刘x选择不离境，则无须缴纳10万元保证金，故对此10万元保证金的利息，非陈xx申请限制刘x离境所必须产生的损失，故对此项诉讼请求，法院不予支持。原审法院审理后于二〇一三年一月十八日作出判决：一、被告陈xx于本判决生效之日起十日内支付原告刘x逾期付款违约金人民币375元；二、被告陈xx于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘x更换门锁费用人民币400元；三、驳回原告刘x其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,404.38元，由原告负担1,390.34元，被告负担14.04元。 二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2013）沪一中民二（民）终字第604号】本院认为，上诉人刘x与被上诉人陈xx就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。履约中，双方发生争执，陈xx曾起诉刘x。现刘x提起本案诉讼，针对刘x主张的89万元贷款发放期限的问题，本院认为，因银行贷款发放非陈xx所能控制，刘x亦未举证证明系陈xx故意迟延履行自己的义务而导致贷款发放迟延，故不应由陈xx承担该责任。关于刘x要求判令陈xx支付擅自装修违约金的上诉请求问题，刘x没有举证证明其为此所受损失，因此该诉请，本院亦不予支持。至于10万元保证金利息损失的问题，陈xx向法院申请限制诉讼对象刘x出境，系其合法、正当的诉讼权利，且刘x向法院缴纳10万元保证金，系为了自身利益，故该利息损失，亦与陈xx无关。综上，上诉人刘x的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审所作判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,404.38元，由上诉人刘x负担。 本判决系终审判决。 |
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