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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 依照二手房交易的惯例，买房人的贷款（如有）申请应当在过户前获得银行的批准，否则就构成违约。超过合同约定的宽限期或者卖房人催告后的宽限期后，如果买房人的贷款申请还不能获得银行的批准或者不能现金补足，就构成根本违约，卖房人可以通知买房人解除合同并主张违约金（一般是20%）。但是，有些卖房人出于善意，诚信，为了使交易顺利进行，会配合买房人换一家银行再次申请贷款（也可能会再买房人已经构成根本违约后收取买房人部分现金房款），但是卖房人的配合贷款的行为（或收取部分现金房款的行为）并不能被视作卖房人同意变更了合同或者放弃了合同解除权。买房人在其他银行的贷款在获得批准之前或者现金补足未获批准的贷款之前，卖房人依旧有权解除合同并主张违约金。当然，在买房人在其他银行的贷款在获得批准之后或者现金补足未获批准的贷款之后，依照诚信原则，卖房人就失去了解除合同并主张违约金（一般是20%）的权利，但是仍有主张逾期违约金的权利。
附：李某与于某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2014年4月18日，于某某、于某（甲方）与李某、梁某某（乙方）签订上海市房地产买卖合同一份。合同第一条约定乙方受让上海市***区***路***弄***号102室房屋（以下简称系争房屋）；第二条约定房地产转让价款为人民币（以下币种同）1,590,000元；第四条约定甲方于2014年7月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定在2014年6月20日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到15日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的10%作为其违约导致合同解除的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价10%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至合同解除之日止）外，还应按房产总价的10%向乙方支付违约金。若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。补充条款（一）第4条约定，乙方应于签订买卖合同后向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当天以现金的方式支付甲方。合同附件（三）付款协议约定：1、乙方于2014年4月18日向甲方支付房款510,000元，含定金30,000元；2、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款1,080,000元。同日，于某某、于某（甲方）与李某、梁某某（乙方）签订房屋买卖合同的补充协议一份，约定系争房屋的实际成交总价为1,980,000元，双方同意以1,590,000元为房屋合同总价，乙方需于2014年4月18日向甲方支付390,000元，为该房屋的相关装修补偿款。上述合同及协议签订后，李某、梁某某分别于2014年3月28日、2014年4月18日、2014年8月30日向于某某、于某支付30,000元、870,000元、400,000元。嗣后，因李某、梁某某未能按约于2014年6月20日前获得银行贷款审批且未能以现金补足余款，致使双方在2014年6月20日未办理系争房屋过户手续。在李某、梁某某向于某某、于某支付400,000元后，因双方仍未能就款项支付、过户时间达成一致协议，故双方分别以其诉称事由向原审法院提起诉讼。原审另查明，于某某、于某是系争房屋的权利人，其于2014年5月20日结清系争房屋的个人住房抵押贷款。2014年6月5日，系争房屋的抵押被登记注销。原审审理中，于某某、于某向法院提交：1、2014年7月2日律师函及邮寄凭证，证明于某某、于某向李某、梁某某催告并要求李某、梁某某支付违约金；2、2014年11月6日发送的律师函、邮寄凭证及投递情况，要求李某、梁某某在收函三日内，提供已获得银行审批68万元的证明或以其他方式筹足68万元剩余房款，若未能按照上述期限办妥购房款68万元，于某某、于某将依法解除合同，并追究李某、梁某某的违约责任。该份函件向李某、梁某某位于“***路***弄***号903室”进行送达，投递情况载明“派件已签收，签收人是拍照签收”，签收日期为2014年11月7日；3、收款收据，证明于某某、于某为此支付律师费5,000元。李某、梁某某对两份律师函的真实性有异议，称其未收到过该两份律师函，对律师函的内容亦不予认可；对收款收据的真实性、关联性均不予认可。同时，李某、梁某某向法院提交：1、2014年11月5日发给中介的催告函，证明李某、梁某某要求于某某、于某配合其办理房屋过户手续，若于某某、于某继续怠于履行该义务，李某、梁某某将解除合同；2、协议，证明推迟过户的事实；3、录音光盘，证明于某某、于某将过户时间拖延至2015年3月的事实；4、申请回单及银行卡，证明李某、梁某某为申请贷款办理相关手续；5、贷款申请审批资料，证明因于某某、于某不配合在审批资料上签字，导致贷款无法继续进行，过错在于某某、于某。于某某、于某对催告函的真实性不予认可，称其未收到该份律师函；对协议的真实性不予认可；对录音的真实性没有异议，但认为无法证明双方达成新的协议，恰恰证明李某、梁某某擅自变更贷款方式；对回单及银行卡的真实性没有异议，但认为无法证明待证内容；对审批资料的真实性没有异议，但认为无法证明李某、梁某某已申请贷款。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4043号、上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4027号】双方之间签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议系当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据查明的事实，李某、梁某某的贷款在过户当天即2014年6月20日前未获银行审批，其亦表示无能力于过户当天以现金形式支付于某某、于某，致使双方在2014年6月20日未办理系争房屋过户手续，此违约责任在于李某、梁某某。虽其后又向于某某、于某支付400,000元房款，但根据李某、梁某某提交的录音内容看，于某某、于某提出的过户时间李某、梁某某并未予以同意，双方确未能就过户时间达成一致意见，且李某、梁某某陈述的贷款方式为先过户再持证抵押，此与合同的约定明显不符。因此对李某、梁某某认为系于某某、于某拖延履行合同、待系争房屋满5年后过户以达到避税的目的的抗辩意见，法院不予采信。至于李某、梁某某认为因于某某、于某不配合办理贷款手续的抗辩意见，法院认为：一方面，没有证据证明李某、梁某某已向于某某、于某履行通知的义务；另一方面，根据银行工作人员的陈述，李某、梁某某未向银行提供齐全办理贷款所需的全部材料，故法院对李某、梁某某的该抗辩意见不予采信。现于某某、于某关于解除合同的诉讼请求，符合合同关于李某、梁某某逾期未付款达到15日，于某某、于某有权单方解除合同的约定，法院予以支持。李某、梁某某诉称的解约事由不成立，法院不予支持。鉴于此，对于李某、梁某某据此提出的其余诉讼请求，法院亦不予支持。至于合同的解除日，尽管李某、梁某某否认收到于某某、于某于2014年11月6日向李某、梁某某发送的律师函，但李某、梁某某亦确认其确居住于“***路***弄***号903室”，且李某、梁某某向法院提交的诉状载明的现住地亦为上述地址，故根据邮寄凭证及投递情况等证据，应当认定于某某、于某已尽通知李某、梁某某的义务。根据该份律师函，若李某、梁某某未能在收函三日内办妥购房款68万元，于某某、于某依法解除合同，故法院确认于某某、于某与李某、梁某某之间的买卖合同及补充协议自2014年11月11日解除。鉴于双方当事人均同意办理合同的网上备案登记撤销手续，故法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，在合同解除后，于某某、于某应当将李某、梁某某已付房款返还给李某、梁某某，同时李某、梁某某还应按约支付房屋总价10%的合同解除违约金。至于房屋总价的确定，首先，双方均确认房屋实际成交价为1,980,000元；其次，根据查明的事实，当事人通过补充协议，将在网上备案的上海市房地产买卖合同中约定的转让价款做低，其目的是为了少缴税款，故应认定上海市房地产买卖合同中关于转让价款为1,590,000元的约定无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力。最后，李某、梁某某向于某某、于某主张违约金的计算标准亦以1,980,000元为基数，故于某某、于某以1,980,000元为房屋总价计算合同解除的违约金，并无不当，法院予以支持。关于合同解除的违约金的数额。当事人在合同中可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现李某、梁某某明确违约金的数额符合合同约定，不请求法院予以调整，同时李某、梁某某亦按照同样的标准向于某某、于某主张违约金，故对违约金不予调整。此外，于某某、于某自愿撤回逾期付款违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。至于于某某、于某要求李某、梁某某承担发送律师函费用的诉讼请求，无合同约定及法律依据，法院不予支持。
二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2015）沪一中民二（民）终字第939号】本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房屋买卖合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定，上诉人以贷款方式支付第二笔房款，如贷款未经审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，上诉人应于过户当天以现金方式支付给被上诉人。合同还约定，双方于2014年6月20日之前办理产权过户手续。在实际履行过程中，上诉人未能按约于2014年6月20日前获得银行贷款，也未能以现金方式支付剩余房款，已构成违约。被上诉人在约定的过户期限之后再收取上诉人部分购房款，并陪同上诉人去另一家银行办理贷款手续，是本着继续履行合同的诚意，对上诉人延期付款的谅解，在被上诉人未明确放弃向上诉人主张违约责任的前提下，不能以此认定双方合意变更了付款期限以及过户日期。而且，上诉人第二次贷款审批下来的金额为47万元，加上上诉人于2014年8月支付的40万元房款，总计87万元，尚有21万元的房款差额，经被上诉人催告，上诉人仍未在合理的期限内向被上诉人以现金方式补足上述差额，确已构成违约。被上诉人据此发函行使合同解除权并追究上诉人的违约责任，并无不当。原审法院据此判令买卖合同及补充协议于2014年11月11日解除，双方办理买卖合同网上备案登记撤销手续，被上诉人返还房款并由上诉人支付相应的违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
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