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上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）沪二中民二（民）终字第1515号 上诉人（原审被告）上海金深房地产开发有限公司。 法定代表人陈必安。 委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。 委托代理人曾珍，北京大成（上海）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）胡正廉。 委托代理人于文强，上海瀛东律师事务所律师。 上诉人上海金深房地产开发有限公司（以下简称金深公司）、胡正廉因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第4302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人金深公司的委托代理人金莉、曾珍，上诉人胡正廉的委托代理人于文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年8月31日，胡正廉（乙方）与金深公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为321.13平方米，房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种均为人民币）9，750，000元。合同第十条约定房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2013年3月31日前办理房地产初始登记手续。合同第十一条约定甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方。合同第十二条约定甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付的房价款日万分之六计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，胡正廉有权单方面解除本合同。合同第十三条房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付前3天书面通知乙方办理交付该房房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交接的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十七条约定金深公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，胡正廉有权要求金深公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，胡正廉有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，胡正廉认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，胡正廉有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定金深公司交付该房屋有其他工程质量问题的，胡正廉在保修期内有权要求金深公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，金深公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准，其中包括实木复合门、实木复合地板、墙纸、天花板吊顶等室内装饰。补充条款第一条约定胡正廉对预售合同及补充条款的全部内容完全明白和同意。补充条款第八条约定总房价包含合同附件三所述的装修和设备价格。补充条款第十三条约定，甲方在房屋符合交付条件时，若乙方仍有房款、违约金、甲方代乙方支付的费用等未支付的，乙方除按本合同及补充条款承担违约责任外，甲方有权推迟交付房屋且无须承担逾期交房责任。甲方实际交付房屋的期限自动调整为乙方支付全部上述款项15个工作日后。补充条款第十六条约定如房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，胡正廉通知金深公司后，金深公司在十天内进行整改，若金深公司拒绝整改的，则胡正廉有权要求金深公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。第二十四条约定除房屋主体结构不合格外，其他工程质量问题或者房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准不影响房屋的交付，不构成逾期交付，但金深公司须按本合同的约定承担保修责任或补偿责任。第二十五条房屋交付的程序约定签署商品房钥匙收条后再由胡正廉对房屋进行验收。该份合同经上海市东方公证处的公证。合同签订后，胡正廉分期支付了全部房款计975万元，金深公司开具了发票。 2013年6月，金深公司向胡正廉通过挂号信的方式寄送《收楼催告书》，表示系争房屋已经符合交付条件，金深公司已经于2012年12月20日前通知胡正廉于2012年12月30日前赴金深公司公司办理房屋验收交接手续，现金深公司再次通知胡正廉于2013年6月16日前赴金深公司办理房屋验收交接手续。胡正廉于2013年6月22日收到该份挂号信。之后胡正廉去看房，提出系争房屋存在质量问题，故双方未办理房屋交接手续。 2013年11月，胡正廉向原审法院提起诉讼，称经多次要求，金深公司一直未按合同约定进行交房，因与金深公司交涉均无果，故要求判令：1、金深公司按照合同约定将系争房屋交付胡正廉；2、金深公司支付逾期交房违约金（以975万元为本金，以每日万分之六为标准，从2013年1月1日起至实际交房之日止）；3、案件受理费由金深公司承担。 原审审理中，2013年12月20日，胡正廉、金深公司办理了系争房屋交接手续。 原审法院另查明，2012年8月15日，胡正廉在上海市静安公证处的公证下办理了委托公证，将系争房屋的合同签订及收楼等事项委托案外人钱某某办理。 原审审理中，胡正廉认为：1、金深公司未按照合同约定向胡正廉交付书面交房通知，胡正廉联系金深公司多次，但是金深公司工作人员更换频繁，且一直推脱。后在胡正廉多次要求下金深公司才于2013年6月寄送了收楼催告书，且胡正廉收到该份催告书的时候已经过了通知收房的期限；2、胡正廉在收到收楼催告书后至系争房屋处收房，但是因金深公司方未向胡正廉出示合同约定的文件，且系争房屋存在墙壁和天花板发霉、地板渗水等问题，金深公司工作人员说将房屋维修好后再通知胡正廉，故当时没有收房。3、之后金深公司方未通知胡正廉，胡正廉多次查看发现均无进展，直到开庭前一周金深公司才通知胡正廉系争房屋开始进行维修。4、违约金应当参照合同中的约定。为此胡正廉提供案外人钱某某的证人证言，金深公司对证人证言无异议。 金深公司认为：1、金深公司已经于2012年12月20日前通知胡正廉办理房屋交接手续，胡正廉多次看房，明知房屋交房时间却不来办理收房手续，存在主观恶意，且交房不需要交房通知，在胡正廉的多次要求下金深公司又于2013年6月补寄了收楼催告书；2、胡正廉在收到收楼催告书后派人前来看房，但是提出房屋有发霉现象不同意收房，金深公司具备收房所需所有文件，但是胡正廉当时没有提出要查看，所以金深公司没有提供；3、之后金深公司对系争房屋进行了修复，修复完毕后电话通知胡正廉收房，但是胡正廉以大理石发霉等问题仍旧不同意收房。系争房屋发霉是由于胡正廉长期不收房所致，且这仅是装修瑕疵，依据合同补充条款，金深公司仅承担保修义务，不影响胡正廉收房，且胡正廉存在逾期付款行为，金深公司有权推迟交付房屋无须承担逾期交房责任。系争房屋的修复范围主要是天花板、地板和墙纸，因修复房屋的很多材料需要到国外采购，所以花费的时间比较长，截止开庭这一周，系争房屋差不多可以交房；4、合同约定的违约金标准过高，应当参照月租金10，000元左右的标准计算。 原审法院经审理后认为，胡正廉、金深公司签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。胡正廉已经向金深公司支付了全部购房款，金深公司应按照合同约定向胡正廉交付房屋。按照合同约定，金深公司应当在交付之日前3天书面通知胡正廉办理交付房屋的手续，现金深公司无法提供相关凭证证明其当时已经履行了通知义务，故应当承担逾期交房违约责任。2013年6月胡正廉收到金深公司寄送的收楼催告函后前去看房，但双方未办理房屋交接手续，双方对于胡正廉未收房是否有正当理由存在争议。胡正廉认为房屋存在质量问题而拒绝收房，金深公司认为房屋存在的不是主体结构质量问题，仅是瑕疵，胡正廉不得拒绝收房。法院认为，金深公司交付的房屋应符合合同约定。胡正廉所购的房屋系装修房，金深公司交付的不仅是合格的房屋部分，还应包括合格的装修部分。补充条款第二十四条虽然约定除房屋主体结构不合格外，其他质量问题不影响房屋的交付，但该约定不能免除金深公司交付的房屋必须符合使用功能的义务。金深公司认可系争房屋的天花板、地板和墙纸存在胡正廉陈述的渗水、发霉等问题，这些质量问题影响胡正廉对系争房屋的正常使用，胡正廉有权拒收房屋。金深公司没有证据证明其之前已经修复完毕通知胡正廉收房，且认可截止本案开庭当周才基本修复完毕可以交房，故金深公司存在逾期交房行为，应当承担逾期交房违约责任。胡正廉认为应当按照合同约定的标准支付违约金，金深公司认为合同约定的违约金标准过高，应当参照房屋租金即每月1万元标准。法院根据案件的具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、质量问题的严重程度、违约金计算的基数、金深公司基于违约行为是否得到利益、同小区房屋的租金标准等因素，合理调整违约金数额，逾期交房违约金调整至75万元。胡正廉、金深公司实际于2013年12月20日办理了房屋交接手续，故胡正廉要求金深公司交付房屋的诉请已经履行完毕。 原审法院据此作出判决：上海金深房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付胡正廉逾期交房违约金人民币75万元。 原审判决后，上诉人金深公司不服，向本院提起上诉称：原审判决缺乏依据，胡正廉存在逾期付款的违约行为，金深公司有权在其支付违约金之后交房。此外，金深公司于2012年12月及2013年6月向胡正廉发出交房通知，但胡正廉不但未缴纳违约金，且以房屋装修问题拒绝收房，该问题非合同约定的交付标准。金深公司不应承担逾期交房的违约责任，故请求撤销原判，改判驳回胡正廉原审全部诉讼请求。 胡正廉针对金深公司的上诉辩称：房款的延期支付系经金深公司同意，故胡正廉不存在应缴纳逾期付款违约金的情况，且该条款属于格式条款，导致收房权利义务不对等，应属无效。故请求驳回金深公司的上诉请求。 上诉人胡正廉亦不服原审判决，向本院提起上诉称：金深公司未按约通知胡正廉收房，在2013年6月，胡正廉按照金深公司的通知前往收房时，金深公司又拒不出示交房应具备的相关文件、证照，且系争房屋存在严重质量问题，不具备交付条件。直至原审期间，金深公司方向胡正廉实际交付了系争房屋。鉴于金深公司存在主观恶意，理应按照合同承担全部违约责任。故请求撤销原判，改判支持胡正廉原审全部诉讼请求。 金深公司针对胡正廉的上诉请求辩称：金深公司不存在逾期交房的情况，故请求驳回胡正廉的上诉请求。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据已有的证据显示，金深公司于2013年6月方通知胡正廉办理系争房屋交付手续，该时间已晚于合同约定的期限。金深公司虽主张其在此之前已按约通知胡正廉办理交房手续，但并未提供证据证明。此外，金深公司主张因胡正廉存在逾期付款的情况，金深公司有权在胡正廉交清违约金之后方交付系争房屋。根据查明的事实，胡正廉在合同约定交付房屋的时间已经付清全部房款，虽存在逾期支付的情况，但双方对是否应承担逾期房款违约责任存在争议，且目前也无证据表明金深公司向胡正廉发出上述交房通知之前曾要求其支付逾期付款的违约金，故本院对金深公司的上述主张，不予采纳。金深公司应当承担上述期间逾期交房的违约责任。 此外，2013年6月胡正廉在收到金深公司通知后，双方并未办理系争房屋的交付手续。现双方对金深公司在此之后是否应当承担违约责任亦存在争议。胡正廉主张未办理交付手续系因金深公司未能出示相关交房文件及系争房屋存在质量问题。首先，现并无证据证明在上述时间金深公司尚未取得系争房屋交付应具备的文件、证照，也无证据证明胡正廉就出示相关文件、证照与金深公司进行过交涉，故胡正廉以金深公司未能提供交房的相关文件为由主张金深公司构成逾期交房的观点，本院不予采纳。其次，根据查明的事实，系争房屋在2013年6月时，确实存在质量问题，影响胡正廉实际使用，胡正廉客观上存有一定的损失，故金深公司亦应对胡正廉上述期间的损失予以赔偿。综上所述，鉴于双方当事人在一审期间已经办理了系争房屋的交付手续，且金深公司亦对系争房屋进行了修复。原审法院在综合考虑相关因素，并结合金深公司的请求及双方各自的过错程度，酌情确定违约金数额为75万元，并无明显不当，本院予以维持。对胡正廉及金深公司的上诉请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币14，357元，由上诉人胡正廉负担人民币4，108元，上诉人上海金深房地产开发有限公司负担人民币10，249元。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 徐 江 代理审判员 姚 跃
二〇一四年十二月二十二日 书 记 员 何 倩 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……
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