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中国基金业协会今天2月13日正式发布《证券期货经营机构私募资产管理业务备案管理规范第4号－私募资产管理计划投资房地产企业、项目》，不意外，市场也早有心理准备，解读如下： 第1条解读：一句话，热点城市以债权形式投资于普通住宅项目不备案。前4款列举了常见债权形式，第5款兜底条款则意味着中基协有裁量权任何可能逃避监管的创新模式只要实质是债权，均可不予备案。所以设计什么创新方式逃避监管在目前的环境下意义不大，只有当国家对房地产行业政策有所变化趋势时可以考虑。 当然以下可行的： （1）不是债权形式，是真正的股权投资； （2）房地产项目不是普通住宅，即可以是保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。 第2条解读：穿透原则，这个容易理解。 第3条解读：第一条是针对热点城市，而第三条是针对所有城市。概括起来就是，“债权投资+房地产开发企业+土地出让价款或补充流动资金”。三个条件同时满足则禁止。换言之，如果以下可以的： （1）股权投资房地产开发企业，资金用于土地出让价款或补充流动资金； （2）债权投资非房地产企业，资金用于补充流动资金。房地产企业的判断标准，上市公司按证监会行业分类，非上市公司参照上市公司行业分类执行。 （3）债权投资房地产开发企业，资金用于项目建设开发，即项目贷是可以的。 另外特意提及不得首付贷等，这点也好理解。 第4、5条解读：第4条信息披露要求，第5条资金监管要求。 重点补充－适用范围：由于原文未提及私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的规定，中国基金业协会另发通知，为避免监管套利，参照执行。 备案规范第4号适用于证券公司及其子公司、证券投资基金及其子公司、期货及其子公司，及私募基金管理人。一般情况下，前三者是不会不去备案的，理由大家很清楚，而私募基金管理人如果投资于证券也不会不去备案，因为不备案无法开立证券账户，业务就不会开展。但若投资房地产企业、项目，私募基金管理人良莠不齐，特别是一些小的私募机构与小的开发商合作，那如何认定其效力呢？首先这当然是违规的，但另一方面从私募基金与开发商的债权投资合同效力来说，我认为仍然是有效的。 要回答这个问题，先要搞清楚什么是私募投资基金。就按证监会发布的《私募投资基金监督管理暂行办法》，对私募投资基金的定义： “私募投资基金（简称私募基金），是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。” “非公开募集资金，以进行投资活动为目的设立的公司或者合伙企业，资产由基金管理人或者普通合伙人管理的，其登记备案、资金募集和投资运作适用本办法。” 通过这两条，是否可以得出以下推导： （2）如果不以投资活动为目的，有限合伙企业就不会是私募基金。但有限合伙企业成立了肯定是去投资的啊，怎么去区分呢。 我认为是否同时满足如下条件的的有限合伙企业，是否可以认定为一般的合伙企业，而不是私募基金： （1）GP不是登记备案的私募基金管理人，如果是存续备案的私募基金管理人肯定不能逃脱该有限合伙企业为私募基金的嫌疑 （2）没有募集行为，且LP人数非常有限，最多3-4人。并且LP不能是理财、资管计划等形式，LP为一般的工商企业法人。 （3）投资标的单一，仅一个项目。如果投资标的很多，认定为私募基金的概率更高。 如果以上推导成立的话，那假设：A、B、C、D成立有限合伙企业，以真股权+债权形式投资于甲房地产企业某一住宅项目，其中A为GP，B、C、D为LP。B为真正的房地产开发商，C、D为熟悉A、B的投资者。 该假设的有限合伙企业，是否可以认定为一般的有限合伙企业，而不是私募基金呢？ 首先这是基于国家房地产调控政策背景下制定的，而且也是在银监、证监等监管机构已经有明确政策的前提下制定的。发文单位为中国证券投资基金业协会，其本身不会去单独制定特殊的行业监管政策。我认为证券期货经营机构私募资产管理业务备案管理规范第4号实际是从备案这样一个环节上更好地执行好已有的房地产调控政策，避免各种形式的逃避监管。 实际是限制了热点城市的表外非标融资，房地产企业只能诉诸于银行表内房地产开发贷款了，而房开贷规模容易管控，国家调控起来也容易了。国家最怕的形形色色绕道逃避监控，资金流入房地产市场。 若觉得本文还可以请转发，另若需要《私募基金法规及监管文件汇编》，可以扫描关注本公众号并在会话框中输入“私募”两个字 |
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