虎哥今天在歌剧院的门口，录制的一期人民币海外投资之澳洲地产的专题内容，这也是我近两周，继澳洲地产考察之后，产生了很多想法，想和各位朋友们分享一下。
站在一个专业投资人的角度，投资的回报率和投资的风险，永远是我们考量的重点。就目前的澳洲地产来说，市场处在一个比较健康的状态，因为它的投资回报率较高，投资的风险较低。澳洲房产目前平均的出租回报率能到年化5%左右，公寓的稍高一点，别墅的稍低一点，而澳洲银行目前贷款利率大约在年化4.5%左右，只要你把你的房子出租出去，所取得的租金收益，都能覆盖掉你的银行贷款成本。同时，风险小是小在澳洲地产目前只需要支付20%左右的投资即可以撬动，对现金流的要求不是很高。
人口的增长。澳洲目前的人口数量是2405万，这个数字对比1968年，翻了整整一番，而2400万这个关口，比预期要提早了17年。澳洲目前每年新增人口大约是30万，其中包括10万的新生婴儿，另外还有20万的新增移民，（以下的数据均出自澳洲统计局）澳洲平均每1分46秒新出生一个婴儿，每2分49秒新增长一个移民，每3分27秒死亡一个人口，以1.3%人口增长率位于世界第三的水平，由数据可见，澳洲的人口增长，是一个多么惊人的速度。
房屋建造速度慢。有人在的地方就有对住房的需求，可是，澳洲的房屋建造速度让人极其极其难以忍受的，集中体现在审批很慢，建造很慢，是什么原因，导致了这么慢？澳洲的市议会（council)，是拥有最大审批权的机构，可是这个机构，非常注重程序，就是中国人所说的，必须一步一步的来，很死板，不会给你任何行方便的机会。我们有一个项目，虽然只有57套的公寓，但因为门口的市政工程改建，延期了整整3个月时间，从买到地，到拿到完全的建造审批（DA)，需要6个月的时间，之后才可以开始建设。
其实建设本身是不难，非常简单，在中国，许多楼房以一天5层的速度往上加盖，但在澳洲，你不得不面对这样的烦恼，周日不能干，因为你付不起加班费，公共假日不能干，因为这是侵犯人权，晚上不能干，因为那是扰民，天太热不能干，天气太冷不能干，下雨天也不能干，那什么时候能干，工作日能干，可是另一个规定，每周工作时间不能超过38小时，这个速度能盖出多少房子！
地方基础设施的建设慢。很多政府新规划出来的用地，没有铁路，没有网络，没有高速，人们自然不会来，这一基础设施建设的完善，在中国最快需要3个月的时间，但澳洲至少需要两年时间。
我们都知道，价值决定价格，而价值是受供求关系影响，正是因为澳洲人口的增长速度，一直远大于房屋建造的速度，所以澳洲的房屋空置率一直维持在5%以下的偏低水平，正是因为以上这些因素，促使着澳洲的房产投资回报率在全球来说，处于一个比较稳健的水平。
除了我们前面所说的，投资回报率是吸引我们投资者聚焦澳洲的重要因素，还有什么原因，能够把资金投向这片辽阔的土地呢，那肯定是环境。
首先是投资的环境。我认为澳洲的投资环境，是非常值得我们中国学习的。这里的人非常热情，开放，尤其是对中国，因为和中国的经济依赖程度比较高，所以他们对中国人非常认同，只要是真正的投资者，都能得到他们发自内心的尊重。
另外，从我们投地产的角度来讲的话，如果想见银行的高管，或者地方市政府的领导，甚至是州政府的领导，都是随时，非常容易的事情。
除此之外，澳洲的政策，不像其它英联邦国家，对本国公民的权利保护的非常严实，如英联邦国家的加拿大，我就感受到他们政府，对投资者这种你爱投不投，你爱来不来的态度。
对中国投资者来说，一方面要感受到热情，另一方面希望有一个公正、公平的市场环境，就这方面，我认为澳大利亚无可挑剔。
除了澳洲的投资环境比较愉悦之外，人文环境也是特别吸引中国投资者的。我们都知道澳洲的时差和中国只有两个小时，你可别小看了这个时差，因为倒时差对年轻人来说很好克服，但对年纪大的人，身体有不小的伤害。
除此之外，澳洲的自然环境可谓是四季如春。PM值长期保持在1-10的水平。此刻已经是澳洲的秋天，但是在夜晚的澳洲街头感受不到所谓的萧条和寒冷。远处的海鸥和我背后的轮船都在自由的游荡着。
澳洲社会的和谐程度也较高，虽然有富人区，但是和穷人之间，没有社会的裂痕，这一点，不像美国，有时候富人街和穷人街就隔了一条马路，社会复杂，挑战高。那么澳洲的生活非常的舒适，就算你一句英文也不会讲，在这里也能很好的生存下去。
澳洲房产最吸引人的地方它是永久产权，没有房产税，也没有遗产税，你所得到的使用面积，就是实际的面积，没有公摊，所有的房产，都是精装修。
最后，我要给我的投资人，分享一下澳洲的教育。我的理念是，海外投资，最好是双重目的，比如说投资加上移民，投资加上子女教育，投资加上未来的养老。教育是在中国一直挥之不去的一个话题，那么澳洲的教育又如何呢？我有一个朋友，他是高中就来到澳洲读书，来到澳洲之后，有一次学校要举办运动会，他就特别兴奋，他说，我一定要给中国人争口气战胜他们，于是他就疯狂的练习每天5公里，跑了三个月，运动会的时候，他终于如愿以偿，得到第一名，但是，他十分的郁闷，因为老师给所有参加运动会的同学，都颁了同样的奖，从这点就可以看出，澳洲的教育是鼓励式和启发性的教育。
有一个木桶理论，我认为非常适合形容澳洲，就是整个社会很平均，没有所谓的短板，这就是澳洲，政治非常稳定，经济弹性非常好，经济的增速也处于发达国家的前列，房地产市场也处于供不应求的状态，我认为澳洲地产，是中国投资者，海外资产配置的NO.1首选。
未来的《虎成论金》，可能就不局限于在办公室录制，田野，汽车，马路……都会是我的录制的现场，希望这种新鲜感，能让各位朋友更喜欢。
