实施时间 |
控制要点
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实施内容 |
项目图纸确认以后 |
需要地产提供项目参数 |
要求地产提供: 占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、 住户户数、车位数量、房屋类型 电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、 |
项目开盘前半年(或根据营销要求) | 管理方案包括四部分内容:项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。 管理费测算:首先确定服务中心各类人员编制,对管理成本进行测算,确定每年总的管理成本,根据项目档次设定管理费标准,测算服务收入,服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。 在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及临时管理规约。 | 1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。 2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位,同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整。 3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题。 4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。 5、管理成本测算,主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。 6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接,如车库、会所权属,收益分配等。《临时管理规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签,会签完毕组织签署合同,安排业主临时公约印刷。 |
整个阶段 | 前期介入的跟进和落实 | 按照物业前期介入关注点的要求,督促地产进行实施。 |
水电气配套 | 1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。 2.电表容量与实际负荷相匹配。物业管理圈。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。 3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。 4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配,根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。 |
围墙护栏、支持杆 | 1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低),材料考虑容易替换或免维护。 2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙,直径应该大于14厘米。 3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。 4.围墙安装防爬网。 |
外立面管道、栏杆 | 1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。 2. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。 |
沟渠井盖 | 1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖,便于检修移动,盖板材料考虑容易替换或免维护。 2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用,建议采用重型铸铁、混凝土板材料。 3. 道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁,同时定做成铸印该项目名称字样的井盖,目的提高质量、便于维护管理,体现万科精致管理。 |
道路 | 1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟,水泥上面铺设黑色鹅卵石。 2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。 3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。 4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。 |
天面露台 | 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。 |
防火门 | 1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。 2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。 |
停车场及出入口 | 1.人、车出入口数量尽量少,合理设置小区人、车出入口,实行人车分流管理。 2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。 3.岗亭设置通透,方便观察来往车辆和行人,岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。 4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统,提高车辆管理安全系数。 5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头,刷卡处设置伸缩防水雨棚。 6.地下车库设置足够大的消防沙池,车库出入口坡道制作防滑槽。 7.车库照明为多路或分级控制,如全开、局部开,减少耗电。 8. 车库设置清洁用取水口(最远距离50米设置一个)及清洁池。 9. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。 |
娱乐设施 | 1.安装平稳牢固,符合安全设计规范,并具有安全防护措施和使用说明。 2.娱乐设施的选用建议和物业对接,使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。 3.室外娱乐场所设置排水口、沟。 |
信息栏 | 在主要出入口设置信息公布栏,在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。 |
非机动车 | 合理设置非机动车存放点,最好设置在安全员固定岗位附近。 |
小区清洁设施 | 1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶),包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口,容量适当,方便投放,不影响附近住户的生活,外观与小区风格相匹配,易维护。 2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置,配置水源及排水设施。 3.有垃圾中转站,有清洗水源及排水功能和通风设施,大小与小区实际住户数量相匹配,异味不影响住户。 4.位置宜设在小区偏僻地带,大小:100户5--7m3标准。 5.地下车库内合理设置(根据面积,方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源,水源处有设置排水、防水设施。 |
绿化设施 | 1.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。 2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。 |
设备房环境 | 1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖,墙面找平、抹灰、刷涂料,天花找平。 2.设备房顶无排污管,设置清洁取水点和排水管 3.设备房设置对流通风口。 4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理,尤其设置在天台、标准层的机电设备。 5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。 |
供配电系统 | 1.变压器房设置独立通风系统,有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器超温报警信号连接到中心。 2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置,方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。 3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识。 4.发电机房有水源和排水设施,发电机在停电时能自动启动,能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。 5.各种配电箱(柜)钥匙通用。 6.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置,且应有水位标识,发电机排烟应不影响小区环境。 7.强弱电井应设置照明,开关在井道内,弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。 |
给排水系统 | 1.水泵房控制柜与水泵隔离,柜底高出地面20公分以上。 2.水池水箱设水位标识,高低水位声光报警信号连中心,检修爬梯,排水管径大于80,水池底做坡面,最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。 3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门,水表、阀门侧装活接。 4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。 5.水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米,排水管设置检查口。 6.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。 7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置,水池、水箱的盖板为不锈钢设置,且需上锁。 8.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时,应有超高、超低水位声光报警信号到中心。 9.地下储水池应分为两部分,中间设置联通,每台生活水泵均可从两部分水池取水。 |
消防系统 | 1.安全出口,疏散指示灯宜采用发光二级管作为光源。 2.重要设备机房设置消防电话,可与消控中心双向通话。 |
电梯 | 1.控制中心有电梯的运行指示,20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。 2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门,可以考虑设置百叶通风。 3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。 4.轿厢风扇要保证轿厢内通风,大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。 5.电梯机房应设置通风、降温设备,风机噪音要考虑,需要安装一个百叶窗,并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。 6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。 7.大厦电梯底坑应平整、整洁,并设置排水系统。 |
| 弱电监控系统 | 1.弱电监控镜头安装分布位置须合理,特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口。 2.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。 3. 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。 4. 泳池设计合理的摄像监控镜头。 |
| 泳池水景 | 1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用。 2. 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修,在回水的总管处设置一个高质量的总阀门,所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。 3. 成人池与儿童涉水池隔开独立,并连续供水(使用时为生部门要验收),泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。 4. 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。 5. 泳池的循环管道上的各阀门前装活接,便于维修更换阀门,且排水系统能排干泳池的水,有补水阀门,底部有坡度排水。 6.泳池独立围合,入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2m*2m*0.3m)便于管理。 7.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM,且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。 |
项目交付前 |
绿化浇灌设置的完善 |
根据现场的情况设置绿化自动浇灌系统 |