园区中国 | 【把脉】政府平台公司应该如何做产业地产？

wujinlan吴金兰 2017-02-23

展开全文

2017年4月，武汉东湖

首届政府园区平台企业闭门峰会

报名请联系客服人员微信：parkchinahc

作为一个倡导“知行合一”的行业平台机构，园区中国一直在与很多一线的政府平台公司密切合作和接触，倾听他们的疑惑、思路和愿望，并试图为他们把脉，给出一些针对性的药方来。

从2016年我们就提出过，如今，这是一个很典型的趋势：很多政府平台公司在完成了政府投融资、区域开发建设的历史性任务之后，机体内自觉萌生出市场化的觉醒与努力，表达出了强烈的求变欲望，希望用企业化的行为盘活既有资产和走出去闯一闯，但路径还有待系统梳理，加上基因中的风险厌恶本质，面对全新的运营管理时代和市场机遇，仍然显得踌躇而迷茫。

我们深度接触的这些企业包括上海临港、天津临港、渭北工业园、东莞长安新区、前海投控、深圳特区建发、招商漳州、南通沿海、西安北投、苏高新集团、泰达集团、佛山新城投资、重庆渝高集团、深基地、和达高科等等。尽管它们的发展阶段、面对问题都不尽相同，但或多或少都在这一趋势上是感同身受的。

在近年来的全国调研中，园区中国反复遇到遭遇这样境地的国企，我们有时会用“有政府价值，无企业价值”来形容它们，如果不思进取，不求革新，或者生不逢时，有心无力，很可能就沦为政府的一堆累赘，可能手里的钱越来越多，但有价值的资产越来越少，惶惶然不知所措，最终失去价值自生自灭；而如果找到一条适合自身又契合市场的路径，它们却很有可能实现弯道超车，爆发出惊人的成长力量。

园区中国认为，政府平台公司做产业地产，主要应该解决三个方面的核心问题，某种意义上，其实都是涉及到顶层设计的问题。

第一，产业地产战略的选择问题。

首先是产城模式增量开发上的战略选择，很多平台公司都是做片区整体开发起家的，基本上是全周期的一套流程做完，却并不清楚到底自己的模式是什么，优势在哪里，又如何可持续发展？

在这方面，我们其实建议这些平台公司借鉴一下华夏幸福和宏泰发展这两家上市公司。

平心而论，很多平台公司做的事情也不比这两家企业少，但由于华夏幸福和宏泰发展都曾面临着区域外扩张和上市包装的选择，它们有机会很好地梳理与整合了自己的端口、渠道与模式，也许单个业务并不一定具有顶尖的竞争力，但它们胜在把所有的业务线做了一个封装式的处理，整个产业新城或者产业市镇的故事就变成了它们的核心竞争力。

而这种核心竞争力又反过来倒逼它们去补强一些缺乏的东西，也就形成一个自我增强式的滚雪球效应，让华夏幸福和宏泰发展的业务结构和经营模式逐渐饱满起来。

这就是政府平台公司自己一定要去做的顶层工作，否则依然是陷在“做的越多，疑惑越多”的怪圈里面。

其次是更新式存量开发，尤其是发达城市的优质土地越来越稀缺，这种市场比较广阔。很多政府平台公司接到这些政府抛过来的烫手山芋，或者是看到民营企业在做的热火朝天，也在逐渐转移一些注意力和精力放在上面。这里面涉及很多规划调整、产业重构、区域重构、利益平衡以及盈利架构的问题，很多政府平台公司是很难一下子算清楚的。

我们的建议是，无论是本地或是外地的存量与增量开发，政府平台公司都不妨放开思维，突破以往一城一池的自缚思维，以一种搭平台、建规则的方式，拉入社会资本进入携手来规划与运营，不是说一定要用PPP的模式来做，但以PPP精神来做则是必要的。

其实现在很多品牌产业地产商，包括园区资本联盟内的这些国内龙头，扩张势头都比较猛，政府平台公司应该看清楚在这种趋势当中自己如何来分一杯羹——完全可以做一个有控制力的“地陪”，一起先将这个资源圈住，不断把蛋糕做大做漂亮，形成一种抱团式的共赢局面。

我们相信，有这种格局、视野和思维开阔度的政府平台公司，将在未来一段时间的产业地产盛宴中大有用武之地，甚至可能成长为全新的园区巨头。

第二，产业定位策略的判断和选择问题。

既然是要做产业地产，一定不能回避产业定位策略问题，不过这里面所谈的不是某一个具象产业园区的产业定位和招商问题，也不能空洞、教条的去谈某个区域的产业政策——我们接触的很多政府平台公司，都是把政策当产业，导致在错误的道路上越走越远而不自知，也就是我们前面说过的“有政府价值，无企业价值”。

产业定位策略的判断和选择，其实涉及非常多的内容，非本文所能承载。园区中国仅提供两种更为有效可行的路径，一曰“买商引资路径”，二曰“投行孵化路径”，两种路径其实都是以一种区域和产业的大服务思维为根基，以市场化的机制来做风控。前者是与产业集团或者产业地产商捆绑合资，以平台导入的方式形成叠加效应；后者则是形成张江高科式的产业资源全周期聚合平台。

注意，这里所谓的孵化不是做孵化器、众创空间和创投之类的事情，因为主客观而言政府平台公司都不具备产业投资的能力，而仅仅是物理层面的孵化载体搭建也无法解决产业的深层次问题。我们所谓的孵化，是一种投行式的大孵化概念，在国家大的宏观产业导向、中观的产业转移和微观的区域产业挖掘方面着手，做一种产业投行孵化池的概念，进行通盘性、可持续性的产业运营。

第三，国有机制如何扬长避短的问题。

政府平台公司本身天然的禀赋，决定了其从体制内获得资源在体制外变现的便利性。我们认为，这是政府平台公司做产业地产无可比拟的巨大优势，这方面的政府背书能力和价值转换能力才应该是政府平台公司应该充分去挖掘的。

目前来看，政府对于平台公司的支持力度依然将会延续。在稳增长的背景下，政府平台公司将继续承担政府投融资以及弥补财政收支不平衡的重要职责，因此其融资方面获得政府和投资者两方面的支持和力捧，比如我们之前介绍过的，受到国务院和发改委共同支持的平台公司境外发债，以及用于产业园区孵化载体建设的双创孵化专项债。

这种融资上的天然优势，再加上对区域土地资源强有力的控制能力和变现能力，其实完全可以支持政府平台公司去做一些大的资源整合与细的产业整合，比如城市工业物流网络的搭建、特色小镇的建设和产业引导基金的设立等等，这些民企往往可望不可及的蓝海领域，是政府平台公司可以大展拳脚的地方，同样也是产业扶持和区域发展的社会责任的具体体现。

但是政府平台公司自身的短处我们前面也一直有所提及，体制不够灵活，创新能力不足，作风相对保守，人才储备不够，团队能力较弱等等，种种束缚下，恰恰是国企应该放开格局，去增加和丰富自身的合作能力的机会。

因此，政府平台公司应该充分认识到自身的长与短，将经营业务封装和切分清晰，合纵连横，自我升级，保证在产业地产大发展时代取得有自己特色烙印的一席之地。

2017年，园区中国也希望能够以创新性的平台合作者角色，帮助更多政府平台公司实现转型升级，在政府力挺的产业地产领域有所作为，也欢迎更多心怀热忱、勇于突破的政府平台公司同仁与园区中国建立更广泛务实的合作伙伴关系，共同迎接产业地产黄金时代的到来！

基于此，2017年4月，首届政府园区平台企业闭门峰会将在武汉东湖隆重召开。

一、会议主题

经济新常态下，新型城镇化、产城融合、PPP等成为时代对园区企业提出的新命题。对于政府园区平台来说，既有内部的自身转型，又有外部的环境变化，两方面的机遇与挑战重合在一起，决定了其急需在自身顶层设计和运营模式层面做出创新。

二、议题设置

1、政府园区平台应怎样处理好与政府、市场的关系

2、混合所有制改革、股权激励等如何与园区运营结合

3、政府园区平台如何创新的深入到区域的二次开发中

4、与其他政府园区平台、民营园区合作过程中，股权结构、管理团队等如何搭建

5、如何面对特色小镇、PPP合作、产城融合、城市更新等行业风口带来的机遇与挑战