如何认定“一房二卖”案件中的“恶意串通” |
| 编辑：北京两高再审律师网 时间：2014-4-2 浏览量：2454 |
【合同纠纷】
如何认定“一房二卖”案件中的“恶意串通”
法律事实的认定乃是从无限多样性的证据事实中发现案件客观事实，是建立在综合人的感官、遵循法律的基本价值、法律的思维方式、社会生活经验基础之上的与法律事实进行对话的过程。我们将结合一个“一房二卖”的案件，说明司法实践中如何认定恶意串通。
2001年9月18日，王某与张某签订《售房协议》，张某将其房屋出售给王某，价格为10万，分三次付款，同年9月20日双方在该《协议》中将房屋过户时间变更为2010年。之后，张某即将房屋交付给王某，并由王某居住至今。2006年5月18日，张某又与邓某签订了一份《房地产买卖契约》，张某又将房屋卖给了邓某，成交价为8万，协议签订后即办理了产权过户手续及土地使用权变更手续。后邓某诉至法院，要求王某迁让，王某得知涉案房屋已被张某再次出卖，即提起本案诉讼，要求法院确认邓某与张某签订的房屋买卖合同无效。
一审中，邓某的特别授权代理人陈述邓某与张某的买卖房屋实际成交价为13.5万，但未提供证据。在买卖过程中，邓某没有实地看房，该房经徐州房产部门估计，现价为18万。
二审中，邓某提交一份由其母亲朱某为名的与张某于2006年5月4日签订的协议，（简称5月4日协议），双方约定房屋价款为18万。庭审中王某要求对该协议的形成时间进行文检鉴定，经法院委托西南政法大学进行检验，鉴定意见为不能确定该协议上手写字迹的形成时间。
再审查明，邓某及其母亲朱某并非原审中自述的无业，其从事的职业包括房产中介服务。
2006年10月，江苏徐州泉山区法院判决认为，王某与张某2001年签订的《售房协议》真实有效。而张某于2006年与邓某签订的房屋买卖合同有“恶意串通”的情形，故合同无效。
邓某不服判决，上诉至江苏徐州中级法院。徐州中院认为，此案涉及“一物数卖”，该数个合同在不违反法律规定的情形下，均为有效合同。王某与张某之间的房屋买卖合同合法有效，但不能以此推定张某与其他人就同一房屋签订的买卖合同必然无效。本案中，张某存在恶意，但不能以此说明邓某是恶意的，张某与邓某在5月4日协议是合法有效的。因此，判决撤销一审判决。
王某不服二审生效判决，申请再审。
江苏中级法院再审认为，王某与张某的买卖合同真实有效。张某存在“一房二卖”行为，主观上具有明显恶意。本案的关键，在于邓某是否存在与张某恶意串通的行为。那么，邓某与张某之间是否系“恶意串通”，应当从双方磋商交易、订立合同及支付房款的情况分析判断：第一，从双方磋商交易的过程分析。房屋买卖属于生活中的重大事项，邓某作为房产中介人员，不实地看房就直接付款，显然不符合日常生活经验。第二，从订立合同的情况分析。5月4日协议是本案中的至关重要的证据，如原始存在于一审中，邓某于二审中作为新证据提交法庭，但他不能证明因客观原因未能在一审中提供，而是在一审败诉的情况下才提交以上证明。第三，从支付房款的情况分析。邓某一审败诉后，在二审中新提交了张某向其出具的收据，其也应承担形成时间的举证责任。综上，推定邓某对涉案房屋存在权利瑕疵的情况应该是明知的，其行为与张某一房二卖的恶意行为相配合，应认定为恶意串通，其与张某签订的《房屋买卖契约》无效。因此，撤销徐州中院的终审判决，维持徐州泉山区法院的初审案件，即张某与邓某于2006年5月18日签订的《房地产买卖契约》无效。
我们认为，本案涉及我国《合同法》第52条合同的无效条款，关键是认定一房二卖中邓某与张某存在恶意串通，从而将合同归于无效。在一房二卖的情形中，出卖人对于其一房二卖的行为将损害先买人的利益是明知的，主观上当然是恶意的。要认定第二个买卖协议是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否善意，即后买房人是否明知出卖人有一房二卖的行为。本案的先买房人王某相对于第二个房屋买卖协议，处于合同关系之外的第三人，由其通过直接证据证明出卖人张某与后买房人邓某存在恶意串通行为存在很大难度。作为后买房人的邓某亦需承担证明其未善意购买人的举证责任。
另外，认定案件事实应尊重日常生活经验。恶意与否属于当事人的内在意识表示，他人难以认知。那么，本案的事实如何认定？在这种情况下，法官应根据多个来源于本案的特定事实，综合人的感官、结合日常生活经验、遵循法律的基本价值、通过法律的思维方式达到对案件客观事实的内心确信，也就是通过事实推定判断当事人之间是否存在恶意串通。本案主要考察后买房人邓某的外在行为与正常买房人的行为是否相符。再审审理中主要对以下客观事实进行了审查：一是后买房人的职业。邓某作为房产中介人员，对于二手房买卖有着丰富的交易经验。二是交易双方房屋买卖的磋商过程。邓某作为买房人，在不了解房屋具体情况的前提下签订房屋买卖合同显然不符合日常生活经验。三是房屋买卖的交易价格。房屋价格不相比于周边价格，不应过高或过低。四是房屋价款的支付方式。购房一般不会采用现金交易，通常采用银行转账，并会留有存取款凭证及资金走向的证据。
总之，邓某作为二手房中介人员既不看法也不要去对方交房，以8万元购买价值18万元的房产，从这些客观行为难以推断邓某主观上是善意的。由此只能推定后买房人邓某明知涉案房产存在权利瑕疵，与卖方人张某之间存在恶意串通行为。
北京两高再审律师团队认为，法律不外乎人情。法律讲究理性、逻辑、客观，但并不排斥经验、直觉、主观。正如美国法学家霍姆斯言：“法律的生命不在于逻辑，而是经验”。总之，证据判断不排斥日常生活经验的进入，基于经验基础上的证据往往更合乎客观事实、法律的本来追求。
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