15岁从军驻边18年 34岁下海曾濒临破产而今他是世界首富

Hunter秋季 2017-03-07

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他，王健林，他的名字就是一部传奇，一部商战史书。

15岁从军驻守边疆18年 34岁辞职下海开启万达传奇之路

1968年，中国的一部军人电影《林海雪原》上映，观众中有一位15岁的少年决定投身军营，当时没有人想到他会成为中国首富，他的名字叫做王健林。18年间，他从一位驻守北方边疆的战士成长为团级干部，1986年，中国大部分部队进行‘百万大裁军’，王健林转业至大连。就任西岗区人民政府办公室主任。1988年，改变王健林一生的机会出现了，大连市西岗区一个刚成立不久的房地产公司，因为经营不善，濒临破产，西岗区政府为了拯救这个‘烂摊子’，面向全区公开招贤，34岁的王健林决定抓住这个机会。”

而万达集团走出的第一步就走在了时代的前面——1988年，是中国改革开放的第十年，政府在完成农村改革之后，批准深化经济体制改革方案，这一年，大连万达集团诞生。1989年，万达接手“北京街旧城改造项目”，这个项目因为无法盈利，遭其他房企多次拒绝，然而王健林却说：“开发开发，不开怎么发。”万达打破当时社会住房系统，采用明厅明卫，使用铝合金窗，为每户安装防盗门，房屋卖到当时大连最高价，在八十年代中国东北地区，这样的事情是很难想象的。因此而创造的旧区改造模式，使万达走上了房企品牌之路。

第一桶金开创中国房地产行业先河

当时遇到的第一个创业难关，就是借钱。第二个难关是拿不到项目。

那时大陆还是“计划经济”，比较落后，拿项目也不仅要有钱，还得有“计划指标”，得出现在当时“国家计划委员会”指标名单上才行。

王建林只好找到大连一个老战友“借”一点指标，同时付出一点费用。他同意给王建林几万平米指标。但是拿了指标，还得去找当时的市领导批地。跑了左一遍，右一遍，没人理。市领导被王建林找烦了，出了一个题目：“你不是想开发吗?把市政府的北侧那块地给你”。

市政府是一个老建筑，很气派。但它的北侧居住区，房子差，设施差，一百多户人共用一个水龙头，一个厕所，被认为“有碍观瞻”，所以把这片地给王建林去干。可这个项目改造完，要1200块钱一平米的成本，王建林前面有三家国有公司都不肯干。因为大连市当时最好的房子只能卖到一千零几十块。

王建林坚持要干这个项目，公司里的很多同志反对。当时王建林们公司叫“西岗开发公司”，王建林就说：“开发公司，只有开才能发，你都不敢开怎么能发呢?”为了赚钱，得把这个房子卖到1500元一平米，后来王建林们动脑筋，推出来几条创新：

第一，当时大陆的房子没有明厅，一个小过道进去直接就是几间房。那好，王建林们做一个明厅;第二，当时房子没卫生间，县处级以上干部才允许配一间卫生间。王建林们没管那一套，每户都配了卫生间，还把木头窗换成了铝合金窗，再加一扇防盗门。房子推出来均价1580元每平米。1000多套房子一个月一扫光。就这样，万达就成为了大陆地区第一个闯入了“旧城改造”这一行业的公司;这一单使王建林们赚到了接近1000万元。就这样，王建林掘到第一桶金，找到了一个盈利的模式——旧城改造很有钱赚，别人不敢干，王建林敢，于是在大连就搞开了。

9天9夜没睡觉一个贷款的小故事

初期创业，王建林接下了一个项目，这个工程当时政府干了一半，觉得费劲不愿意干了，转给王建林的。签完以后突然遇到全国“治理整顿”，贷款就更困难了。为了启动这个项目，王建林就要去找贷款，需要一笔2000万元的贷款，有土地做抵押，所有的手续都健全，但找了几十家银行，没有一家愿意贷给王建林。

因为这个项目是政府转给王建林的，他们觉得对不起王建林!所以政府开了一个会议，就指定当时某一家国有银行贷2000万给王建林做启动资金。这家银行答应了说“可以”，哎，王建林一听好事，那王建林就去找银行行长吧。前前后后找了50多次，每次都给王建林躲猫猫。王建林有时候一见到他了吧，他从后门就走了，王建林在走廊白站;有的时候在走廊里堵着他，他说“好好你这样，你下周二来吧、下周二来吧”;等王建林下周二去，他出差去了!等等。哎呀!当时就为了拿到这笔贷款，有的时候一去在那个走廊上(因为进不去办公室)一站就是一整天。王建林想银行八点半上班，王建林就八点去吧，站着。甚至站到下班六点也不出来。究竟行长是来了没来?还是不在?王建林也不知道，也没人愿意告诉王建林这个信息。当时站在走廊里面这种感觉，这种耻辱，王建林觉得太卑贱了嘛。

除了这家银行，王建林又去找了另外一家银行，贷款的时候这个人态度倒是不错，但也是不给王建林贷款。王建林为了堵到他，曾经跟一个哥们两个人就开车到他家楼下。王建林想，你总得回家吧?那王建林就在你门口候着;你早上总得要出门去上班，总是能碰到你吧?王建林俩就去在那儿蹲了一个晚上，在车里候着。反正深秋不是太冷，稍微冷了就开动发动机暖和一会儿，为了省点油过会儿再把它关掉。一直等到早上七八点也没见到人进去，也没见着人出来。第二天晚上王建林说再去堵吧，王建林这个哥们觉得忍受不了，他说太丢脸!无论如何也不能去了。王建林自己又去待了一个晚上。就是候不着，找不着这个人。其实不是找不着，是他不愿意见你，因为你是民营企业，那个时候民营企业不像今天这个地位。第二觉得你风险大，他不敢放贷给你。放给国有企业亏损了没了，他不承担什么责任;如果放给民营企业可能就要承担责任，王建林也理解他们。

在这种无论跑了多少趟都找不到办法的情况下，就有人给王建林出了一个主意说“干脆你就发一个债券”，但是你这得承诺回报，比如两年按照1.4倍，每年20%，1.4倍收回。没想到，推出来以后一抢而光，毕竟20%年回报还是很好的。这个方法真正解决了这个项目的难题，才把王建林们从濒临破产的边缘给拯救回来。

这中间其实还有个小的故事。王建林接的这个项目，可以说追悔莫及。当然后来把这个问题解决了，把剩下的老百姓搬走了。但当时真是把王建林憋的够呛!在1993年初的一段时间，王建林九天九夜都没有睡着觉，什么安眠药，什么打针就是睡不着觉。到后期整个人都有点精神恍惚，失常了。第十天早上正开着会，“咣当”一头就昏迷在地了。王建林被紧急送到北京，还找了比较好的一个医院去治疗。王建林至今还记得那个神经内科的主任姓李的女士，一见王建林面：“没事，小伙子今晚就让你睡着”。王建林说你这么大本事?“你放心吧，王建林们高得很”。其实还是给王建林吃那些药，可能心理作用，也可能进到医院里了，安静了，王建林当天就睡着觉了。

3年打了222场官司

在90年代的时候王建林们做住宅房地产做得还是不错了，但是有个问题刺激了王建林：王建林们公司有两个员工得了重病，一个得了癌症，一个得了肝病，每个员工花了一百多万治疗费。当时民营企业是不可以报销医药费的，你自己有钱你给他报销，没有钱你的员工可能就等死。那王建林们是花钱给他治疗了，但是也给王建林一个提醒：如果大量的员工都有了病，再往后发展一二十年大家岁数大了，这公司怎么办呢?王建林们一定要找到一个安全的、有长期现金流的商业模式。所以王建林们2000年决定转行去做商业地产，做不动产，做持有物业，不再搞单纯的住宅开发了。

做商业地产的时候，最早因为不懂，造一座楼，把底层商铺全部卖掉。在初期的三年当中，买了商铺的人经营不好，就来告王建林们，王建林前三年当了222回被告，虽然只输了两场官司，还是让整个公司疲于应付。成天在打官司，哪还有精力经营?客户就是这样，他的出租回报率没拿到理想中的10%、20%就来告王建林。如果输了，可能很多人就扯着横幅上街上去闹事。

所以王建林觉得这样不行，得研究新模式。怎么办?在创新中研究了一个办法：提出一个模式叫城市综合体。即做一个商业中心，商业中心旁边可能做写字楼，再做城市的商业街，再做一些公寓。把这些公寓、写字楼卖掉，现金流就有了。这样，就不用卖大楼里的商业铺位了，自己来经营，一下子生意就找到模式了。商业经营旺了，旁边的楼也升值了，现金流问题也解决了，万达从此走向了一条康庄大道。