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回复 英国宫查看楼盘详情 3月7日，河北省住建厅发布了《河北省城镇体系规划(2016-2030年)》，确定了全省各城市的职能定位，并向社会各界公开征求意见。 规划确定了廊坊市的城市功能定位：“廊坊为创新型城市，环京津重要节点城市,战略性新兴产业和现代服务业聚集区，科技研发创新成果转化引领区，京津冀全面创新改革试验区，北京新机场国际门户重要功能区。”规划“到2020年，形成100-300万人口的Ⅱ型大城市。” 在交通领域，规划指出，“廊坊为区域性交通枢纽”，并“谋划建设通州到燕郊、大兴到固安、亦庄廊坊、新机场到廊坊、北京平谷线、房山到涿州等市郊轨道交通项目。” 在空间资源协调方面，规划重提了廊坊“都市区”，要求“以廊坊主城区为核心，统筹固安县、永清县空间资源，打造廊坊都市区”，并且“整合廊坊中心城区、固安、永清等空间资源，加快与北京大兴融合发展，建设京冀合作发展共同体，着力打造京津冀协同发展先行区和国家临空经济示范区。”、“共建北京新机场临空经济区”。 近段时间以来，环首都地铁项目被河北省三级政府反复提及，先是廊坊市总体规划中提出了“北京地铁S4固安段”，固安房价网在当时及时追进，推测S4线很可能就是北京地铁4号线的南延项目（大兴线）；接下来固安县出台的最新规划证实了固安房价网的推测，明确指出了“拟修建连通新机场的R4地铁，以及大兴线南延的S4地铁”两条轨道线路；随即，河北省轨道交通的“十三五规划”出炉，提出“大兴-固安”、“亦庄-廊坊”、“通州-燕郊”以及“房山-涿州”的4条市郊轨道外延线路；此次出台的《河北省城镇体系规划（2016-2030年）》再一次提及了环京的地铁项目。近期出台的4份规划，4次提及“大兴-固安”地铁项目，政策密集度不可谓不高。 政策利好密集释放的背后是“京津冀一体化”三周年的阶段性目标，前天的文章中，笔者提出“2017年是一体化具有拐点意义的一年，也是各方面政策落地的关键一年，这一年对于环京楼市具有非同寻常的意义”。结合有关方面现在正在编制的“京津冀空间发展规划”，可以预见，一体化第一阶段的目标正在稳健推进中，并且继往开来，在下一阶段，三地协同发展的默契度会更进一步。这为京冀两地接洽“地铁”项目提供了有利的环境。 京冀交界地铁项目，一个巴掌拍不响，关键还是要看北京方面的态度。“京津冀一体化”概念提出以来，北京正在加速“疏解首都非核心功能”，主城区的部分资源与功能都在有意的向外疏导，在此意向下，副中心与新机场两个项目应运而生，并由此而带动了大兴南部与通州东部两大价值区间，热火朝天的2016年楼市，最属两地涨的凶。正在编制的“京津冀空间发展规划”，笔者认为，这是继《京津冀协同发展纲要》之后的又一大政策利好，正如发改委主任何立峰介绍的那样，规划的编制，意在打破京津冀行政藩篱，打破“一亩三分地”的思维模式，来推动协同发展。 可以预见，在一体化阶段性目标基本落成后，三地协同机制的完善将非常有利于“大兴-固安”地铁等项目的接洽，从制度环境上来看，这对河北是非常有利的。 固安楼市价值区间大体呈现“U”字型分布，北部新开拓片区和南部牛驼片区总体价格较高，中部老城区尤其是偏南部片区，价格呈现“低洼”状态。 北部新开拓片区价格之所以会高，最主要的原因还是区位优势，距离北京较近，跨过永定河大桥即进入北京地界，避开了老城区的拥堵与相对狭窄的老城区街道；另外，市政配套等方面，北部新开拓片区也完胜老城区，楼盘方面也主要是大开发商所为，综合性价比生来就比老城区占优势，再加上固安核心商圈的北移，北部新开发片区价值普遍高于中部老城区。 南部价值区间的牛驼片区，依托当地优质的温泉资源，逐渐建立起了中高端的产业形态，成为固安最有能力吸附京津冀三地中产阶层的价值地。牛驼当地主推的楼盘也多数为别墅项目，稍具实力的开发商都欲染指这一片区，再加上毗邻霸州市的区位优势，使得牛驼更易嵌入“京津冀一体化”的这盘大棋，政策红利更多的会来源于霸州的“廊坊枢纽”地位。但也由于当地主推的别墅产品，未来的接盘侠会是个棘手的问题，这一点来讲，牛驼甚至不如中心老城区。 随着地铁的接入，这一“U”字型布局或将出现扭转，因为固安作为“北京外溢人口”的主要承接地之一，最大的利好莫过于地铁，由此带来的通勤能力大升级会造就固安一个新的投资地块。这一意义，不言而喻，关键的问题就是固安地铁的接口会设在哪里，这是问题的关键。廊涿、固保所设的固安西、南两站，为固安城市的发展划定了边界，未来如果真要通入地铁，不太可能向南延伸过这个边界。那问题就又回到了老城区与北部新开拓片区，两地之间选其一。中心老城区人口虽然稠密，但似乎没有多余的空间，北部新开拓片区有空间却没有足够的人口基数，两个选项似乎都有欠缺。 地铁的接入对于重塑固安价值区间的作用显而易见，将来的地铁接到哪里，哪里的投资价值就会最大，这一点应该是没有疑问的。虽然一体化阶段性目标在稳步推进，制度环境也在向着有利于河北的方向在发展。地铁一直是环京地区通勤的“痛点”，哪个县市先接入了北京地铁网，就会在环京地区发展中占的“先机”！ ----------??正文到此结束----------??
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