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基本案情： 2012年3月28日，A公司（甲方）与B公司（乙方）就南昌大厦项目签订《商品房包销合同》，该合同约定：南昌大厦项目包括高层酒店式公寓和商业，可销售的酒店公寓面积为6700平方米、商业面积3000平方米（最终以竣工测算的实际面积为准）。甲方委托乙方为南昌大厦项目独家全程策划、销售代理。委托期限为八个月，自五证齐全后开始计算。代理方式为底价包销（项目代理均价）。乙方在合同签订时支付甲方1000万元作为营销保证金，项目销售回款过半时，甲方返还500万元，委托到期之日返还500万元。甲方无故单方解除本合同的，应支付乙方违约金4000万元，并返还乙方未退保证金。双方还约定了其他权利义务。同日，双方又签订《补充协议书》，约定如出现法律认定的不可抗力、国家政策、政府行为等原因使《合同》无法继续履行时，双方各自承担责任等内容。其后，B公司对售楼处进行了装修，并进行了企划推广等销售前期准备工作。在B公司尚未进行正式销售的情况下，2012年9月26日，A公司向B公司发出《解除合同通知书》载明：“南昌大厦项目被南昌市人民政府整体收回，我们已经无法继续履行合同。因此2012年9月26日我们解除双方于2012年3月18日签订的《商品房包销合同》及《补充协议书》。双方如有争议可通过法律程序解决。”B公司起诉要求A公司支付违约金4000万元。 法院判决： 一审南京市中院认为合同解除后，守约方有权要求违约方支付违约金，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错、合同的预期利益、社会经济状况等因素，根据公平、诚实信用原则进行衡平。该案中，B公司对售楼处进行了装修，及企划推广等销售前期准备工作，尚未进入正式销售阶段，包销合同的主要内容尚未履行，故结合案情，该院确认合同约定的4000万元违约金过高。综合考虑B公司对售楼处装修等实际投入，以及相对应的预期利益等因素，该院酌定A公司应按合同约定的违约金数额的40%即1600万元支付违约金，较为公平合理。 A公司不服，上诉至江苏省高院，二审法院认为A公司单方解除合同虽应承担相应的民事责任，但基于双方所签合同系委托合同性质，这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人一般解除情形下应承担的违约责任，对损失范围应当限于直接损失，而不应包括预期利益损失。从B公司提供的证据材料来看，其直接损失主要是实际投入和利息损失，双方在《商品房包销合同》中约定的4000万元违约金数额明显过高，现A公司要求予以调整，符合法律规定。综合考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，该院酌定A公司应支付B公司违约金800万元。 B公司不服，向最高院申请再审，最高院认为从本案诉争房屋销售情况看，在双方解除合同前，诉争房屋并没有实际销售，也无证据表明，A公司在解除与B公司的协议后另行委托他人销售获取了利益。综上事实，二审法院以B公司关于实际损失的举证证据为基础，兼顾A公司违约客观事实原因导致合同不能履行等综合因素，对有关各方违约责任的判断，综合平衡后作出的将违约金数额调整为800万元的判决结论，基本符合公平原则和诚实信用原则，并无明显不当。本院认为，本案即使将预期利益因素一并考虑，根据双方各自主张及所举证据，不足以改变上述二审判决结论。 本案评析： 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”可见，人民法院如需调整违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案一审判令违约金1600万，二审根据当事人实际提供的票据为基础判定违约金800万，当事人再审主张预期利益损失，但是再审法院综合考虑本案合同实际履行情况，认为即便考虑预期利益损失，800万也足以弥补损失。 |
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