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【审判规则】 私有房屋具有排他性与独立性，在拆迁、动迁过程中，只有房屋产权人才能作为拆迁或动迁安置补偿合同的主体，且动迁利益分配者亦受严格限制，即私有房屋的同户同籍人员区别于公有房屋相关人员的待遇，公有房屋的同住人、共同居住人在房屋拆迁时均有享有福利性待遇的权利，而私有房屋的同户同籍人员并不能同私房产权人一样享有拆迁补偿利益等待遇。但因私有房屋同户同籍人员系产权人授权后享有房屋居住权，因此该类人员在房屋拆迁后可在合理范畴内获得补偿。 【关 键 词】 民事 所有权确认 私有房屋 排他性 独立性 拆迁 动迁 房屋产权人 拆迁安置补偿合同 公有房屋 同住人 共同居住人 福利性待遇 同户同籍人员 拆迁补偿款 房屋居住权 【基本案情】 吴XX与魏XX系夫妻关系，二人有一女陆XX，李X系陆XX之子。吴XX系凯旋路房屋（上海市凯旋路X房屋）房屋权利人，该房屋系私有产权房，由底楼的北间房屋和二楼的南间房屋组成。吴XX和李XX因分配家庭财产和考虑养老问题，将底层北间房屋于1996年9月通过赠与公证书赠与陆XX。1999年3月，李X户籍从大名路移入凯旋路房屋，但未实际居住使用。嗣后，凯旋路房屋被拆迁，拆迁时该房屋户籍在册人员系吴XX、魏XX、李X三人。拆迁人中山公司与吴XX根据《实施细则》（《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》）的规定签订了《安置协议》（《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用面积标准房屋调换）》）。双方约定：被拆迁人吴XX选择《实施细则》第三十九条规定的面积标准房屋调换的补偿安置方式，同意向中山公司支付超出安置面积部分的房地产市场价；拆迁房屋为吴XX所有的凯旋路房屋，房屋性质系私房，建筑面积15.1平方米；中山公司安置吴XX的房屋建筑面积为四十八平方米，实际建筑面积为70.74平方米。2005年8月，凯旋路房屋全户户籍移往纪翟路X房屋，纪翟路X房屋产权人于同年6月经核准变更为吴XX、魏XX，吴XX、魏XX与李X三人均为户籍在册人员。 李X以其应享有纪翟路房屋三分之一的所有权为由提起诉讼，请求判令：确认本人享有纪翟路房屋三分之一的所有权，并由吴XX、李XX配合李X至房产登记中心办理相关手续。 吴XX、李XX辩称：凯旋路房屋系吴XX私有产权房。该房屋动迁时，吴XX依据动拆迁政策取得了纪翟路房屋，并补足了超出面积的差价。李X对该房屋的取得未作出贡献，且凯旋路房屋一直由本二人居住使用，李X曾因读书需要将户口空挂于该房屋，其并未实际居住使用过，因此李X不应对房屋拆迁后调换的纪翟路房屋享有权利。 审理过程中，中山公司向法院提供了《住房调配单》并向法院说明：本案动迁依规定调换房屋面积增加60%，实际安置房屋面积70.74平方米，超面积部分依照基地统一口径优惠政策按一半计算，吴XX将超面积部分的款项交予本公司，本公司将房屋交付给了吴XX。本公司根据《房屋调配单》对三个人予以安置，但本次动迁是按面积计算，并非按人口因素计算。而吴XX、魏XX主张，中山公司提供的《住房调配单》虽证明李X纪翟路房屋安置对象之一，但动拆迁的凯旋路房屋系私房，安置的纪翟路房屋性质没有变化，仍为产权人吴XX所有的私房，不涉及住房调配问题。《住房调配单》仅有中山公司的盖章，而无调配的对外效力，且其只载明凯旋路房屋与纪翟路房屋的产权人系吴XX、家庭主要成员系魏XX、李XX，按协议安置等信息，亦未明确李X系动迁安置对向，因此《住房调配单》因无其他证据佐证不具备单独证明李X对纪翟路房屋享有三分之一产权的证明力，亦不能推翻纪翟路房屋为吴XX、魏XX所有的事实。 【争议焦点】 私有房屋具有排他性与独立性，在拆迁及动迁过程中，私有房屋的同户同籍人员能否同私房产权人一样享有拆迁补偿利益。 【审判结果】 一审法院判决：吴XX、魏XX向李X支付补偿款十二万元；驳回李X的诉讼请求。 宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。 【审判规则评析】 本案是关于老私房动迁后的拆动迁利益分配产生的纠纷。老私房，是指在住房市场商品化前，历史遗留下来的私有产权房屋，因城市化而逐渐动拆迁。私有房屋具有排他性和独立性，因此，老私房产权人亦具有独立性质，在老私房动拆迁时，只有其产权人才是动拆迁合同的适格主体。因老私房产权人的独立性质，在其动拆迁过程中，动拆迁利益分配者亦受严格限制。 同时，相关法律对公有居住房屋的共同居住人、同住人均明确了居住使用权、获拆迁补偿款等福利性待遇。公有居住房屋的共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上，在他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。但同住人和共同居住人都仅限于公有居住房屋，私有房屋的共同居住使用人与公有房屋的同住人、共同居住人系不同概念。老私房中的共同居住使用人系与产权人挂户、同户居住的其他人员，这些同户同籍人员不能享有公有房屋同住人、共同居住人的相关福利待遇，只有老私房产权人才能享有住房的拆动迁补偿利益。据此，老私房产权人没有解决同户同籍人员居住问题的义务，但老私房内同户同籍人员系私房产权人授权下享有的居住权，因此老私房产权人在房屋拆迁获拆迁补偿利益后仍应在合理范畴内适当给予老私房同户同籍人员相应补偿。 本案中，吴XX作为老私房凯旋路房屋产权人，在该房屋动拆迁时，只有吴XX才是拆动迁合同的适格主体，其与中山公司签订房屋拆迁补偿协议合法有效，受法律保护。其孙子李X作为该私有房屋的同户同籍人员区别于公有房屋的同住人和共同居住人，不应享有房屋拆迁补偿利益，仅有产权人吴XX才享有获得补偿的权利。鉴于李X虽未实际使用原房屋，但其户籍系吴XX授权后才转入该房屋，即吴XX同意李X对该房屋享有居住权，故吴XX获得房屋动拆迁补偿后，应一定范围内对李X给予补偿。 【适用法律】 《中华人民共和国物权法》第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 【法律文书】 民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 【效力与冲突规避】 参考性案例 有效 参考适用
李X诉吴XX、魏XX所有权确认纠纷案
【案例信息】 【中 法 码】房地产法·房屋拆迁制度·拆迁安置与补偿·安置补偿·补偿主体 (R050202022) 【案 号】 (2012)闵民(五)民初字第157号 【案 由】 所有权确认纠纷 【权威公布】 被最高人民法院《人民司法·案例》2013年第14期(总第673期)收录 【检 索 码】 C0303+32+1SH++MH0312C 【审理法院】 上海市闵行区人民法院 【审级程序】 第一审程序 【原 告】 李X 【被 告】 吴XX 魏XX
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容) 《民事判决书》 原告：李X。 被告：吴XX。 被告：魏XX。 一审法院经审理查明：被告吴XX与魏XX系夫妻关系，原告李X系被告吴XX、魏XX的外孙，原告李X系陆XX之子。上海市凯旋路X房屋为私有房产，房屋权利人为被告吴XX， 2003年7月，凯旋路房屋动拆迁过程中，中山公司与被告吴XX根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用面积标准房屋调换）》。双方约定：被告吴XX作为被拆迁人，选择《实施细则》第三十九条规定的面积标准房屋调换的补偿安置方式，并同意支付超出安置面积部分的房地产市场价；拆迁房屋为乙方所有凯旋路的房屋，房屋性质私，建筑面积15.1平方米；甲方安置乙方的房屋面积为四十八平方米建筑面积……坐落在纪翟路，实际建筑面积70.74平方米…… 凯旋路房屋拆迁时，户籍在册人员有吴XX、魏XX与李X三人。其中，李X于1999年3月从大名路移人，但并未实际居住使用。2005年8月2，凯旋路房屋全户户籍移往本案系争的纪翟路X房屋，2008年5月纪翟路X房屋产权信息变更，权利人为被告吴XX与魏XX，同年6月核准，户籍在册人员为吴XX、魏XX与李X三人。凯旋路的房屋由底楼的北间房屋和二楼的南间房屋组成。本案两被告考虑到家庭财产的分配和养老问题，通过赠与公证书于1996年9月将底层北间房屋赠与了陆XX。公证后两被告将原产证交还，就二楼南间获得了沪房地长字1997第000470号房地产权证，底层北间的房屋产证为沪房地长字1997第000469号。 原告李X以其应享有纪翟路房屋三分之一的所有权为由提起诉讼，请求判令：确认原告享有纪翟路房屋三分之一的所有权，并由被告配合原告至房产登记中心办理相关手续。 两被告辩称：凯旋路房屋是吴XX所有的私有产权房。凯旋路房屋动拆迁过程中，被告吴XX依据当时面积调换的动拆迁政策，取得了纪翟路房屋，并补足了超出面积的差价。原告对该房的取得未作出贡献，且凯旋路房屋一直由两被告居住使用，当时由于原告读书需要，只是将户口空挂，系争房屋也一直由两被告居住使用，原告从未实际居住使用过。因此原告不应对该房享有权利。 案件审理期间，中山公司向法院提供《住房调配单》，并向法院说明：本案相关动迁依据是上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则第三十九条第三款。本案动迁房屋是三类地区动迁到五类地区，按规定面积增加60%,暨在原三十个平方米基础上增加十八个平方米，总计四十八平方米。实际安置房屋面积是70.74平方米，超面积部分按照基地统一口径优惠政策按一半计算，由吴XX将超面积部分的款项交给公司，公司将房屋交给了吴XX。此外，《住房调配单》上三个人是公司安置对象，安置了三个人。但该次动迁是按砖头来，并未考虑人口因素。关于安置面积基数三十平方米的具体确定方式，中山公司提供了《长宁区凯桥绿地东侧临时绿地建设工程项目动迁告居民书》，其中规定，托底安置面积为25平方米，考虑该户的实际情况，给予优惠考虑，以三十平方米计算。关于《抵扣单》与《汇总表》的具体内容，中山公司另行向法院提供了一份带有明细的《动拆迁居民费用发放汇总表》并答复，依据告居民书和双方签订的动迁安置协议，再考虑到本案动迁户的实际情况，中山公司另依据动迁安置协议给予其他相应的费用和补贴。 庭审中，被告委托代理人认为，中山公司提供的《住房调配单》虽已证明李X为系争房屋的安置对象之一。但本案因凯旋路房屋动拆迁调换的纪翟路房屋性质没有发生变化，仍是产权人吴XX所有的私房，不涉及住房调配问题，《住房调配单》也只有中山公司的盖章，并无调配的对外效力。且其仅载明凯旋路房屋与纪翟路房屋的产权人吴XX、家庭主要成员魏XX、李X，以及该户属凯桥绿地动迁户，按协议安置等信息，并未明确原告李X系动迁安置对象，在无其他证据加以佐证的情况下，《住房调配单》不具备单独证明原告李X对系争房屋享有三分之一产权的证明力，亦不能推翻现系争房屋为被告吴XX、魏XX所有的事实。 一审法院经审理认为：吴XX系私房凯旋路房屋的房屋所有权人。于2003年7月与中山公司签订《房屋补偿安置协议》，吴XX选择以面积标准房屋调换的补偿安置方式进行凯旋路房屋的动拆迁，获得了诉争房屋，吴XX系对自己的不动产依法享有的占有、使用、收益与处分权利，受法律保护。吴XX对基于对其权利的合法处分原则于2008年6月将系争房屋产权人变更登记为昊XX与魏XX，该不动产物权登记具有公示效力，亦受到法律保护。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告李X主张其系凯旋路房屋动迁安置对象之一，为房屋动拆迁做出了贡献，故应享有系争房屋三分之一的产权，必须就该主张提供确实而充分的证据加以证明。原告向法庭提供了凯旋路房屋、纪翟路房屋的户口簿、房地产登记簿以及相关人员的户籍信息，但对于凯旋路房屋动拆迁安置补偿情况，以及原告具体动迁利益的事实，并无提供证据予以证明。法院依据原告的申请，向中山公司进行了调查，中山公司提供了上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、《住房调配单》、《长宁区凯桥绿地东侧临时绿地建设工程项目动迁告居民书》、《抵扣单》、《汇总表》与《明细汇总表》等内部流转单据与凭证，并表示凯旋路房屋按照面积标准房屋调换进行了动拆迁，超出面积以抵扣应发奖励补贴及减免部分房款的方式予以补足，给予了动迁政策优惠。但中山公司亦未明确原告李X的凯旋路房屋动迁利益，无法证明其对系争房屋享有三分之一的产权。 综上，原告在庭审中陈述，其参与了凯旋路房屋动拆迁的全部过程，故应当知晓动拆迁安置的具体情况，在纪翟路房屋登记于被告吴XX名下已近十年的情况下，原告李X主张对系争房屋享有三分之一的产权，但提供的证据又不足以证明其主张，故原告李X之主张缺乏事实依据，法院不予支持。私有住房动拆迁时，房屋产权人应当保障同户人员居住使用等合法权益。原告李X的户籍于1999年3月迁人凯旋路房屋，至房屋动拆迁时已逾四年，拆迁时亦随全户户籍移往系争房屋。虽原告李X未实际居住或使用凯旋路房屋及系争房屋，但原告李X户籍与被告吴XX同户至今已长达十三年，被告吴XX作为私有房屋产权人，对原告户籍始终持同意接纳的肯定态度，实际认可了原告李X对凯旋路房屋以及系争房屋的居住使用权利。庭审中，两被告从维护家庭和睦，保障外孙李X正当权益与正常学习、生活的角度出发，愿意一次性对原告的居住使用等权利给予十二万元补偿，并希望法庭考虑其经济条件与生活实际状况，给予一定的给付期限。两被告该决定与行为系对其权利的处分，不违法法律、行政法规的相关规定，予以准许。 依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决： （一）被告吴XX、魏XX于本判决生效之日起九十日内向原告李X支付补偿款十二万元； （二）驳回原告李X的诉讼请求。 宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。
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