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□ 作者：养老人生 题图：成都福邻养老公寓（斥资千万打造的中高端养老公寓） 在一线城市发展比较成熟的情况下，二线省会城市中高端养老机构发展会不会是个突破点？ 最近因为需要调研了武汉、成都、长春、太原等四个省会城市的4个中高端养老项目，也把情况和大家做个分享，为以后在二线省会城市中高端养老项目的投资做个参考。 这几个城市的中高端养老项目除了武汉的以外，其他的项目都是2013年以后开业的，目前的居住情况都比较理想，总结这几个项目有如下共同点： 1）项目体量：除一个项目在400床（后期转型为医养结合，一部分床位变为住院床位）外，其余都不超过100床，平均每个项目的床位数为151.5张，除去400床项目外，平均的床位数68.6张，整体规模比较偏小。 2）项目收费：这4个项目的平均收费为5340元/月/人，其中最高的平均收费为6700元/月/人，最低的平均收费为4500元/月/人，价格差比达到了48.9%的2200元，虽然同为二级城市，但价格差还是非常大。 这4个省会城市一般养老机构平均收费约为3138元/月/人，高端项目比普通项目收费要高2202元/月/人，收费溢价幅度达到了70%。其中最贵的项目更比当地平均收费贵一倍。 3）入住情况：这些项目因为体量不大，虽然收费比普通养老机构高很多，但入住情况还是相当不错的，一年运营时间入住的老人普遍在50-60位左右，这可能也是众多二线省会城市的入住规律。 4）成本分析：养老机构三块收入：床位费、餐费和护理费。对应的分别是物业成本、人工成本和食品成本。 和一线城市相比，二线省会城市的一线人工成本似乎并没有多少优势，基本和北京持平，但管理层的成本有一定差距。在物业租金上面，省会城市的成本就比一线城市要实惠的多。 5）发展空间：二线城市的中高端养老机构发展空间一定存在，我走访了好几家普通传统的养老机构，给我的感觉就是我老了肯定不想住在里面，我也不想把我的父母送到养老院去。我觉得这就是存在的机会。 佐证：通过我们的调查问卷，发现18%的受访老人周围有朋友住在养老机构，这18%中有约七成对养老机构的印象不好，不愿意选择去养老院居住。 试想一下，如果有老人想居住到养老机构中去，转了几家养老机构发现都没有他们满意的，他们一定不会居住到其中，同时这些见闻也在他的脑海中留下了固定的印象，这种讯息就会在他的朋友圈中传播，导致印象更加固化。 如果有一家和传统完全不一样的养老机构突然出现，改变了他们根深蒂固的印象，就算他们不居住到里面，但这种新鲜事物也会向新闻一样在朋友圈中传播，慢慢会变成当他们需要时的潜意识选择。 二线城市的养老市场发展轨迹似乎更像是一线城市的一个缩影，也有一定规律性可循。中高端项目的发展像是2010年左右的北京，和当时的北京养老市场比较，中高端项目的体量总体偏小，市场接受度似乎也在加快。 遗憾的就是因为时间和精力的关系没法把南昌、杭州、南京、沈阳也做个调研，那样的话可能更有普遍性。 在一线城市充满竞争的情况下，二线城市中高端养老机构市场似乎还是一片蓝海，虽然市场没有北上广那么大，但几乎空白的市场可以让你抢先布局，如果形成规模，也一定是未来不可小觑的一股力量。 |
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