征收小区部分土地，谁是受偿人？

征收小区部分土地，谁是受偿人？

2017-03-30 09:10:26    来源： 中国国土资源报    作者：黄曦

案 情

某小区因道路建设需要，部分建设用地土地使用权及地上附着物被征收。征拆部门将1000多万元补偿款支付给小区开发商某房地产公司，引起小区业主不满，遂将开发商告上法庭。案件争议焦点主要是小区收回的这部分土地使用权归属问题。

小区业主认为，被征收的土地在小区建筑区划内，与其他配套设置组成一个完整、封闭的小区，不属于公共道路及绿化用地。该土地的成本已经计入房价由业主分摊，虽然房产证中未记载，根据物权法的规定理应归业主共有。开发商则提出，被征收的土地属规划预留出的城市道路和绿化用地，且土地证在其名下，小区业主购买的是房产，被征收的土地与小区业主无关，无权主张共有。征拆部门认为，应按房产证和土地证记载权利人确定补偿主体，既然开发商持有土地证，就应当将补偿款支付给开发商，除非开发商的土地证已被收回或变更。

评 析

收回土地使用权涉及商品房住宅小区的重大利益变动，关系到各方利益，要确定受偿主体首先需要明确建筑区划内土地使用权归属。

在房地分开登记时期，开发商将房屋销售完成后，往往只为购房人办理房产证，而不办理土地证。购房人对小区土地权利也不太重视，很少主动要求办理土地分割登记，故开发商仍持有整体小区土地证的情况较为普遍。本案即属这种情况。

一般而言，实施收回土地使用权过程中，因为不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故主要以土地证记载权利人作为确定受偿主体的依据。但物权法实施后，明确了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有了共有和共同管理的权利。同时还规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步明确，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

不动产统一登记实施后，《不动产登记暂行条例实施细则》也规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，对共有部分享有的权利依法一并转让。在核发给商品房小区业主的不动产证书中，小区范围内的土地使用权记载为全体业主共用，明晰了共有部分及专有部分的范围，不动产各项产权的归属更为明晰。虽然实践中，有可能因项目未完成建设、开发商自主物业未办证等原因，导致开发商仍持有小区的土地证，但在其出售商品房并为购房人办理不动产权证后，登记机构依据《不动产登记暂行条例》的相关规定，在不动产登记簿对土地使用权的事项进行了调整。开发商持有的土地证已与不动产登记簿中记载的土地使用权归属不一致。而物权法第十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，开发商认为其持有土地使用证，小区的土地使用权就应归其所有的观点与相关法律法规不符。征拆部门仅凭土地证确定受偿主体亦不妥。

具体到本案，尚不能简单判定收回的国有土地使用权应归小区业主共有。开发商提出，征收部分土地属于规划预留出城市道路和绿化用地，即在商品住宅区规划建设范围并不包括这部分土地，不属于商品住宅区业主共有部分。为确定此部分土地是否纳入商品住宅区规划区，以及开发商在售房前是否告知购房人并在商品房购房合同对此部分进行约定，法院组织规划、建设、国土等部门对该小区建设总平图、用地红线图、商品房购房合同附图等材料进行核定，最终确定涉及道路征收部分土地属曾规划为城市道路和绿化用地，但在该商品住宅小区建设前已做调整，商品住宅小区建设总平图标示规划建设区包括被征收部分的土地，且在商品房购房合同附图标示范围也包括了此部分土地，合同未对此部分土地使用权的归属做约定，此次修建道路实施范围亦与原规划不同，是在该商品住宅小区建成后重新规划调整的道路，确定修建道路补偿款应归该商品住宅小区业主共有，补偿款如何分配由商品住宅小区业主组织业主大会协商确定。因开发商在商品住宅小区有部分自持物业也享有分配补偿款的权利，最终本案是在法院主持下，业主、开发商、征拆部门等各方通过协商庭外和解的方式解决。

随着不动产统一登记工作的推进，业主共有权利等不动产权更为显化，业主开始对这部分物权有了更多的自主意识，对不动产权利的保护更为主动，这一变化对国土管理、征地拆迁等各项工作提出了更高的要求。结合实践，为避免出现案例中类似争议的情况，建议不动产登记机构在办理商品房住宅小区国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时候，应对小区公共部分的不动产进行登记，将共有权利明确记载在不动产登记簿上。小区所有建筑物已经完成首次登记的，应同时收回开发商持有的土地证并注销；若仍在建设过程中的，可在其土地证上记载权利变化的情况，以便其他部门通过不动产证书记载事项准确判断权利归属情况。国土部门在收回商品房住宅小区土地使用权时，也需审慎审核权利主体。对于历史原因形成的证书权利记载与实际不符的情况，按其形成时间先后为脉络进行梳理，在全面核查房屋、土地等各项不动产权登记情况的基础上，依据物权法等法律法规的规定，明确各方权益，避免出现不动产权利人权益受损的情况。

（作者单位：广西南宁市国土资源局）