【旧改小实验二】合法用地处置对项目利润的影响

lucky2580 2017-03-31

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前语：上一篇我们讲了拆迁边界划定对项目利润的影响，很多朋友探讨划定的边界问题是否合理。重申一下实验目的，只是在特定的假设前提下对后期利润变化的探索，并不是每一个项目都适应。本文为系列的第二篇，合法用地处置对项目利润的影响。这篇主要是技术讨论，不涉及政策边界问题。

一、实验目的与目标

1、实验缘由

城市更新项目在申报立项或者批准建设用地的时候，很多项目都会面临一个问题，那就是合法用地不够。针对合法用地不够，主要有三种方式，第一种比较简单粗暴，就是调入非农，随着可用非农指标的减少和集体资产交易监管，程序也变得较长且控制难度变大，以后这种方式可能慢慢会变少；第二种就是遗留问题处理，实际上包含“两规”和房地产遗留问题处理（深府〔2004〕193号）两方面，只是实践中“两规”处置较为普遍常见（当然申报“两规”也有很多技巧，这里不阐述，免得又挨批）。当然第三种比较简单，就是用地处置，但是前提是你要先立项，这个为后话，在本文中不作为研究的重点。

非农和遗留问题处置都需要花钱做工作，但是花不同的钱、选择不同的处理途径也会对地价、土地增值税等等产生连锁反应。这就不得不提到另外一个问题，城市更新有个比较特别有趣的问题，那就是在不同条件下，有些钱可以进税筹，有些钱不可以进税筹，因此造成了在达到合法用地申报条件下按不同解决途径下，会出现两种方式的平衡点。这个平衡点和取得成本、项目容积率是否有关，写到这里，你别急着问我，其实我也不知道。还是采用实验推理的方法来回答这一疑问。

2、适应政策

（1）《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第三十三号）；

（2）《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第三十四号）；

（3）《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）及各区非农管理、集体资产管理规定。

3、实验路径

（1）考虑到“两规”处理补缴地价与建筑面积有关，与用地性质也有关，同时也会产生溢价，而非农相对简单。那么我们只能从复杂往简单推理，先假设需处理到等土地面积合法用地，再通过“两规”用地处置过程中的成本测算出项目净利润，然后按等净利润反推非农的最大取得成本。也就是位于这个成本以下购买非农划算，而超过这个价则进行“两规”处置更加划算。哦，对，就是这么个玩法。

（2）完成上述比较后，顺便比较在不同容积率下，看看这两个数据变化对项目利润的敏感。

二、过程推导

1、假设建模

还是把以前画的图拿出来展示一下，这次我们假设下图中的01、02、03、04地块可以作为一个更新单元单独申报（这里不讨论南侧更新边界不包含规划路网，这样划能不能立项问题）。

（1）更新单元用地面积为132726.9㎡，拆迁范围用地面积为90281.9㎡，图中01住宅区地块面积为14090.22平方米，02老屋村地块面积为13819.16平方米，03住宅区地块面积为13843.61平方米，04工业区地块面积为48528.91平方米。

（2）为了项目测算方便，假设居住区没有建筑办理了产权。按照新的暂行措施，本项目立项时合法用地面积为不少于拆迁面积的50%，即不少于45140.95平方米。假设项目批准的建设用地面积为拆迁范围的65%，为了避免项目二次用地处置取得合法用地，一步到位需合法用地面积为58683.24平方米，现已有老屋村面积13819.16平方米，需处置的合法用地为44864.08平方米。

2、“两规”处置下项目的价值测算

（1）测算前提

A.还是那句话，这个实验主要是假设推理，因此先不整得那么复杂。假设现有厂房全部为村委厂房，办理“两规”登记股份合作公司名下。

B.成本问题

这里简单提一下“两规”的成本，宝安、龙岗都有自己的“两规”处理政策，在程序上大同小异，在“两规”在处理过程中，主要涉及到罚款、地价、建筑测绘、工程质检、消防检测等成本，外加一些不可预见费（如公关费用，具体自己掌握），如果自己公司有人，实际上“两规”处理成本是非常低的。

考虑到私宅处理量大，在现状有厂房的情况下，不如直接处理厂房。如果做厂房的“两规”处理，按照宝安、龙岗两区的违法经营性用房处理政策，如果是股份公司自己建的厂房，按建面10元/平方米罚款，免地价；属于股份公司和其他企业或单位合作兴建的厂房，按建面20元/平方米罚款，缴纳25%基准地价；其他企业或单位的违法建筑，按建面30元/平方米罚款，缴纳25%基准地价。另外就是建筑物测绘费用，市面上分户测绘大概是按建筑面积1.1-1.5元/平方米，建筑质量检测、消防检测也是按建筑面积收费，也有专门的收费文件。

本文假设的模型，需要处理的合法用地面积不少于44864.08平方米，就本项目现有厂房占地而言，实际厂房占地面积48528.91平方米，因此考虑一次处理到位。成本如下：

B1.假设现有建筑面积容积率为2.0，测绘费用48528.91×2.0×1.5=85586.73元；

B2.“两规”罚款：48528.91×2.0×10=970578.2元；

B3.地价：办理在股份合作公司名下的厂房，免地价；

B4.建筑质量检测报告：假设包干费用为30万元；

B5.消防检测报告：也算个30万元。

以上合计约166万元。算上公关费等，预计总费用不超过500万元。好吧，就按这个数算，并计入这个项目开发的土地成本溢价。

C.地块经济指标情况如下：

C1.好了，“两规”办完了。本项目的合法用地62348.07平方米，包括老屋村面积13819.16平方米，“两规”面积48528.91平方米。

由于项目的合法用地面积较大，所以经过土地处置的面积相对较少了，在贡献率为35%的情况下，转移的建筑面积增大，经测算项目容积率为4.80，比第一篇文章的情况容积率增加了0.38。

C2.产品方面，假设项目配套设施为12000平方米，产品方面住宅占95%（含保障性住房），商业为5%。

C3.保障性住房：假设项目位于三类地区、不属于位于地铁500米，四面临路的情况下，保障性住房配建比例为17.51%。

C4.项目车位按普通住宅100平方米1个车位，商业、保障性住房100平方米0.6个车位概算，按35平方米每个地下车位考虑（含人防），经测算，地下室面积为53633平方米。

C5.三种情况下，项目具体指标如下：

D.项目地价

经测算，项目地价为17839万元。

E.销售收入

住宅现时点价格38000元/平方米，年增幅5%，实际销售均价47224元/平方米，商业现时点价格52000元/平方米，年增幅4%，实际销售均价61924元/平方米，保障性住房回购价4500元/平方米，不考虑增幅，项目总销售收入665429万元。

F.建安成本

选取大建安测算方法，住宅按4500元/平方米，商业按4800元/平方米，保障性住房按3500元/平方米，配套设施及地下室按3500元/平方米。总建安成本为100295万元。

G.拆迁成本

拆迁总成本为30亿元，不考虑溢价。

H.项目利润

项目期间费用60699万元，增值税及附加59690万元，土地增值税27534万元，企业所得税24709万元。项目税后利润73627万元，净利润12.15%。记住税后净利润这个数，我们通过相同利润，再反推非农每平方的取得成本。

3、相同利润下非农的取得成本

（1）非农对项目的影响

先考虑一下，如果是非农调入，会对项目产生哪些变化。一是取得成本，二是地价。当然，还有容积率的细微变化，非农的取得成本相对还是比较高的，且由其稀缺性。因此，考虑非农覆盖，原则以不超过建设用地为上限。即本项目需要调入的非农面积为44864.08平方米。相比“两规”处理的合法用地减少，涉及转移的建筑量也减少，相同土地贡献率的情况下，经测算，项目的容积率为4.77，容积率减少了0.03。当然，如果你取得的合法用地越多，相对可以转移的建筑面积越大，容积率也就高一点。

（2）经济指标

（3）地价

这个大家都知道，地价会变少。经测算，地价为1764万元。

（4）建安、销售收入等其他成本情况

可售面积适当减少，项目总收入为660,469万元；建安成本99589万元。

（5）非农成本情况

在相同的情况下，如果把非农取得金额算溢价（直接购买非农指标不能计入成本，将非农体现在回迁物业中则可以算入成本）。我们反推，非农的取得不能超过6472万元。

我们知道，这个项目共需要购买44864.08平方米非农，也就是说非农的单方取得成本不能超过1442.5元。

三、实验结论

实验的结论让我很吃惊，就本项目特定实验结果来看，非农超过1443元/平方米购买还没有做“两规”划算。那么，这个实验的变化让我们不得不关注地价的影响。以前办理了的“两规”，按照“国有已出让”土地性质补交地价，地价成本相当高。而按照新政，办理在股份合作公司名下的“非农”按基准地价取值，因此“非农”和股份公司名下的“两规”用地地价的差异基本上可以忽略。

按照以上同样的道理，我们按照以往的地价规则（评估价85折，比现在的高），再次进行了实验，我们算出在本项目假设的情况下，非农取得成本不超过30658万元，即单方购买成本只要不超过6834元/平方米，调入非农指标就比做“两规”处置要划算。而按照新政，办理在个人或者公司名下的“两规”，住宅还是要按4倍基准地价（配保障房打八折），商业还是要按5倍（项目配保障房也打八折），这样的项目还是调入非农划算。

声明一下，这个数只是本项目的临界值，每个项目的值都不一样，这里只是提出一种比较方法。以下是本项目“两规”属性与非农成本临界值的比较。