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旅游开发需要大量的资金，特别是在前期开发过程中，大型基础设施建设、重点景区建设等，其所需的资金很难由政府独立承担。许多地方政府希望采用各种形式，引进大型投资商，对包括基础设施和核心景区在内的项目进行综合开发，减轻政府财政压力，降低前期市场运作风险，而能否降低投资风险，并在一定期限内收回投资，却是旅游投资商首先考虑的问题。最直接的办法，则是将旅游开发与房地产开发结合，既能保证一定权益，又能保证未来现金流的连续性，是一种稳妥且利益最大化的方法。 在政府与投资商二者存在互相诉求的时候，可以借鉴如下模式，促进大型项目合作的开展： 第一种，BOT或BT形式。 BOT是对Build-Own-Transfer（建设—拥有—转让）形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer（建设—经营—转让）。而BT是BOT的一种历史演变，即Build-Transfer（建设—转让），政府通过特许协议，引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设，基础设施建设完工后，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。BT大致流程如下：政府立项，完成前期工作→将项目融资和建设的特许权转让给投资方→银行或其他金融机构为项目提供融资贷款→政府与投资方签订BT投资合同→投资方组建BT项目公司→投资方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险→项目竣工，将完工验收合格的项目移交给政府→政府按约定总价（或计量总价加上合理回报）按比例分期偿还。政府在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。 除了BT演变方式外，BOT的演变形式还有BOOT方式，即建设—拥有—运营—移交；BOO方式，即建设—拥有—运营；BLT方式，即建设—租赁—移交；BOOST方式，即建设—拥有—运营—补贴—移交；BTO方式，即建设—移交—运营等。 目前来说，这种方式在国内旅游开发上运用的并不多，也较少成功的案例，但符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游目的地或度假地的一种比较适合的方式。中国尚有众多优秀的旅游资源由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果采用BOT方式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。 需要注意的是，BOT必须靠投资商在经营期限内经营（如景区门票等）来收回投资并产生利润，而且一般情况下政府不提供固定投资回报率的保证，国内金融机构和非金融机构也不为其融资提供担保。在这种情况下，必须获得政府相关保证，如配套设施、市场宣传、景区资源的独享、控制其它景区分流等。 在国内BOT操作中，政府用土地或土地相关权益做抵押是最为普遍，也是大部分投资商能够接受的方式。特别是一些核心地块或者价值高的土地，通过投资商的运营，可以获得二次或三次利润，有时候甚至高于BOT本身的利润，这就为旅游投资、特别是旅游房地产投资提供了发展空间。 需要指出的是， BOT和BT模式中征地拆迁部分存在差异，这种差异对旅游房地产开发具有极大的影响。BOT项目征地拆迁费超标，一般情况下政府不予补偿，项目成本和风险增加，在国内这种情况是经常发生的。而BT项目则不需担心征地拆迁费超标，由于该笔费用可以纳入总投资额，反而可以得到更多回报值。同样不可预见费（如地质情况不明造成追加投资）也是一样的情况。 获得抵押土地后如何进行开发，是投资商需要重视的另外一个问题，应考虑引入独立第三方的中介服务，如旅游开发顾问公司、投资咨询公司、投资工程咨询和设计公司、证券公司等，以及其他专业公司，如规划设计公司、律师所、财务公司等。上述团队的前期工作核心就是判断项目可行性，提出盈利模式及操作方案，特别是确定土地运作方式，包括获得、抵押、开发等各种形式，形成整体开发思路和方案，协助投资商进行具体操作。而在旅游房地产开发中，除上述操作外，如何将土地与旅游资源相结合，如何将土地与市场相结合，如何安排开发顺序和投资顺序，则成为项目成败的核心。 在这个过程中，政府主要起引导作用，包括完成相关前期工作，与投资商充分沟通协商，并协助投资商安排招标、分包等各种工程项目，同时，监督工程质量、验收各项工程并按时支付相关费用，同时按照承诺给予投资商其它方面协助和支持。 第二种，“一条龙”模式 一条龙模式包括投资商和政府二个主体三种形式。在投资商方面有二种形式：一是在开发时序上，投资商承担所有项目过程，包括开发项目的初步策划、规划设计、资金筹措与投入、开发建设、运营管理、市场营销等；二是在产业链条上，不仅仅局限于旅游景区资源，投资商在吃住行游购娱及相关配套产业各个领域进行投资，形成完整的可独立循环的产业经济。在政府方面，一条龙模式主要指政府在宏观指导下，充分利用其优势，为项目开发提供一系列便利条件，核心在于在项目未开始前，已经做好整个项目的引导与支持内容的方案，之后根据进程执行不同阶段的支持，如前期提供规划费用和加大政策扶持力度，中期提供支持性资金，如政策补贴、市场促销经费提供等，后期协助企业进行资本运作等其他政府支持。 一条龙模式适宜新开发或未开发的大中型景区，而不适合已经开发或规模较小的景区景点。主要原因有四：一是项目完整度比较高，运作主体少且权利义务明确，可以按照市场规律和科学规划整体布置、分步实施，投资商愿意也敢于投入资金；二是通过规模运作，可以在资金和政策方面获得各方面支持，特别是在基础设施建设和公共服务配套方面；三是政府缺乏大型旅游开发项目的总体操作经验，往往采用走一步、看一步的办法进行开发，而按照一条龙模式进行招商，可以更好的借助企业和市场的专业力量；四是一条龙模式基础上，投资商愿意从更长远角度出发，不追求短期或眼前利益，更多放在持续经营和综合收益方面，可以为景区的未来发展留出空间。 一条龙模式对于政府和投资开发商的要求与其它方式有显著不同，其关键核心和操作过程也有自己独特的规律，相应的解决办法也不形同。 政府在用一条龙模式进行招商引资必须注意的几个问题： 第一，必须明确政府主导的内容。 政府主导，企业运作，社会参与是一个普遍口号，在符合国家大政方针的前提下，政府在一条龙模式中主导作用主要有四个：把握宏观产业方向、总体规划审批、必要的行政审批、提供土地和基础设施。 重点强调规划和土地问题。政府必须协调，将旅游发展规划与有关部门的专业规划互相协调、有机衔接。各部门在制定本部门规划时要按照城市建设体现旅游功能、旅游发展促进城市建设的思路，充分考虑旅游业发展的需要，对重点旅游主题板块给予优先安排。在土地问题上，将大型旅游项目用地纳入城市总体规划和土地利用总体规划，确需新增建设用地的，在全市（县）土地利用总体规划指标内予以考虑。 第二，必须明确政府提供的各项支持。 （1）资金支持。 国家有关新农村、旅游产业、现代服务产业、水利、农林等各项可用于旅游发展的政策，除投资商提出外，政府也应主动研究并提出，协助投资开发商申请并获得。政府的旅游专项资金，明确具体各项的配合内容，如旅游推介促销、重点旅游项目开发、旅游基础设施建设、旅游商品开发补贴、旅游信息化建设、旅游培训和对业绩突出的旅游企业奖励等。 （2）土地优惠。 政府在土地利用总体规划中，合理安排旅游产业用地。根据土地利用总体规划和年度计划，分批次办理农用地转为旅游产业用地的征用手续，保障旅游产业建设用地供应。 对以出让方式取得旅游景区及附近荒山、荒地使用权，并用于旅游基础设施建设或资源开发的土地，使用权出让期限可为40年，期满后可以申请续期。一般的，旅游景区45年，商业设施50年，房地产项目可以按照70年计算。 土地价格，不按照一般工业用地价格，在国家允许的范围内提供最优惠的价格，并减免各种土地有关费用和税等，如使用远离城市中心无需基础设施配套的土地，免征城市基础设施配套费。 （3）税费政策。 对营业税、所得税以及其它各项费用等，按照最优惠政策给予企业，协助企业在项目初始获得市场竞争优势，同时，从长期来看，政府在短期内的税费损失，随着项目的开发与建设，不但可以全部弥补，还能增加政府的收入。 （4）体制支持 国内常见的成立旅游景区管委会、旅游领导小组等，都是为加强旅游管理和旅游协调成立的，在一条龙模式下，体制的顺畅与协调能力的构建，成为政府完善市、区（县）旅游管理体制，为项目提供保障的关键措施。 投资商利用一条龙模式进行开发，特别是旅游房地产开发也需要注意几个问题： 第一，明确政府责任。 前述的政府在模式下的责任和工作内容等，同时也是投资开发商在项目正式启动前需要确定的内容，这些内容对于投资开发工作的顺利开张具有极其重要的作用。 第二，明确政府给予企业资源开发的方式 在大型项目开发中，政府一般通过授权或者特许，以及转让、承包等方式，给予企业确定的权利。而在一条龙模式中，除上述外，政府能否提供操作平台，协助企业立项并获得资金，是整体项目开发操作的关键要素。 第三，明确角色。 一般的，有三种可供选择：开发商、投资商以及开发投资商。在城市房地产中，投资商和开发商经常是不同的，公众往往关注万科、华侨城等知名的开发商，但未必注意到某些项目的投资商并不与开发商一致。在国内旅游开发初期，投资商与开发商绝大部分是一体的，也就导致行业整体对这方面缺乏了解。开发商整合资源做平台，投资商投入资金做建设，二者之间有明显的区别。在大型开发项目中，这种区别更为明显，并成为项目运作成功与否的关键。 第四，整体计划与前期规划。 整体计划和前期规划，对于一条龙模式的支持是根本性的。这种模式的最显著特征就是长期性、持续性和计划性，并以此为基础，进行整体的开发和运作。从企业角度，通过计划和规划，从一开始就可以把投资商利益放在其中，将旅游景区、旅游商业、旅游房地产的开发等融入，使之成为一个相互关联、相互促进的有机整体。 第五，公众关系与利益的保护。 投资商在一条龙模式下，必须格外注意保护政府和社区利益，特别是涉及到公众利益的时候，一定要合理处理，从大处、从长远出发，保证项目的顺利实施。 前期的沟通、协商与保持一致非常重要，对关键问题的理解必须明确。 第六，开发时序。 合理安排旅游房地产项目，将项目与整体投资衔接，注重与政府要求和社区要求结合，避免先开发房产、后开发旅游这种违背发展规律和公众要求事件的发生。同时，不宜以短期回笼资金为目标，安排持续性强、 第七，资金计划。 资金的来源除自有外，还有政策获得、银行等金融融资、招商、补贴奖励等多种途径，但启动资金和前期费用必须由开发商独自承担。由于各种资金的获得存在不确定性，因此资金计划必须准备充足且能够在一定时期内保证项目的正常开展。 第三种模式，核心引爆模式。 所谓核心引爆模式，就是开发商自己做部分投资商，但仅限于建设核心项目和核心房地产项目，其它项目改为由企业和政府共同招商运作，或全部交由政府运作，开发商不再参与。 这种模式是企业保护自己、降低风险、确定核心利益，集中资金，确保成功进行开发的一种手段。另外，一些企业由于不熟悉旅游业，也不得不选择这种模式。如开发某个海滩综合度假区项目，投资商由于是城市房地产商，不熟悉其它行业，只能选择核心项目或所谓引爆点，出资建设一条滨海大道，负责承建一座5星级酒店和若干别墅，其他项目，如主题乐园、滨海娱乐区、景观、度假村、餐厅、会议中心等统统交由政府成为招商引资项目。虽然整体利润有可能降低，但由于风险降低、前期投入减少，企业也认为是合理的决策。 这种模式也适用于一些政府相关投资比较大的综合开发项目。如涉及到小城镇建设，国家有明确政策规定，不能由社会性企业单独承担和操作，从事小城镇开发的企业必须由政府控股，也就是政府必须占有50%以上股份，相应的，政府也必须承担出资和开发建设的责任。在这种情况下，旅游房地产开发涉及到多个政策层面内容，需要由开发商和政府共同面对，并按照合理的分工进行合作。一般的，由政府负责政策性拆迁、征地等前期工作，开发商负责安置房和商业开发，旅游相关开发作为配套设施，往往由政府和投资商分别承担，开发商不再参与上述项目的建设。 与前二种模式不同，在核心引爆模式下，企业的角色是开发商和核心项目投资商，不再承担全部开发建设任务。而政府不仅仅做引导和支持，需要介入开发建设过程，从一定程度上也成为开发商和投资人。政府责任加大，对于项目运营的要求提高，同样的，政府在开发过程中的话语权也得到加强。对于政府来说，如何与开发商进行协同成为重中之重。按照这种模式，开发商和政府必须严格按照双方约定的内容和进程执行，如果一方没有按照计划进行，就有可能对另一方的开发造成不利影响。一个双方认可的规划、一份双方同意的包含时间顺序的开发计划，就成为这种模式中核心的内容。 第四种模式，单一主题模式。 这种模式是目前政府最常使用的。即政府做前期，在后期将房地产项目作为前期投资回收的手段，通过招商，将有关项目或土地转让或卖出，吸引投资商投资旅游房地产。 这种模式已经经历二个阶段：第一阶段，自发或被迫阶段，政府对于市场操作或项目开发具有盲目的自信，但前期投资后发现政府由于各种问题，无法完成后期的开发建设任务，不得不将最具经济价值的旅游房地产项目出让；第二阶段，主动或计划阶段，政府将项目转让或卖出视为增收或回收前期投入的手段，在项目之初就制订有关招商引资计划，并根据项目进程改变招商条件或方式，将旅游房地产项目作为噱头，主动吸引投资商进入。 政府角色在项目开发过程中重大的改变，使得政府在这种模式下需要承担的风险和责任大大增加。政府成为主要的开发商和项目前期的投资商，需要承担项目的系统风险，承担市场开发风险，以及承担前期开发所需要的各种资金和运作过程。这种改变是对政府的市场眼光、项目运作能力巨大的挑战，并直接影响后期能否按照计划进行招商引资或能否招商引资成功。 随着城市房地产的紧缩趋势越来越明显，将有越来越多的投资商将眼光投向乡村，并通过旅游房地产的形式进入。应该说，对于城市房地产商来说，单一主题模式是比较容易接受的，其操作模式与在城市里开发项目有类似之处，城市房地产的各种经验或模式可以部分复制和推广。在单一主题模式下，开发商或投资商的角色比较明确，资金可以集中使用，可以直趋开发主题，不再需要关注其它。但这种模式对于开发商或投资商来说也有不利因素，主要由于项目的定位、规模、性质、规划设计等基本确定，投资商操作空间受限，不能根据自己的需要对项目做太多的调整，而利润空间也基本确定。同时，由于对项目的其它部分进程不了解，开发商或投资商对于市场的把握或者整体的开发程度掌握不如前几种模式，可能会出现开发建设的市场性偏差。 可以这样认为：对于某些已经开发到一定程度的项目，选择单一模式更容易进入旅游房地产业，且资金回收的时间会相对较短；但对于追求利润最大化或者追求持续经营和持续收益的企业来说，单一主题模式不是最佳进入旅游房地产的方式和渠道。 在中国旅游房地产发展过程中，开发商和投资商不断寻找项目或投资机会，政府或招商引资方在寻找企业或资金，双方将根据各自的情况，选择对自己有利的形式。旅游与房地产业紧密联系、互相促进，已经逐步成为产业发展的一种重要助力，并获得业内外的一致认同，因此上述四种模式将长期并存，成为各方主要采取的形式。 来源：北京天一博观城市规划设计院 |
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