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继前两期直播讲限购知识后，后台收到很多网友提问关于二手房购房流程，以及如何避免二手房交易中的各种陷阱。本期搜狐焦点房大大主播团的两位主播主要围绕网友的提问，为大家带来了精彩的直播，教大家避免二手房交易的种种套路。 1、Q：很多网友想买二手房，但觉得二手房购买流程很复杂，能介绍一下二手房的购房流程吗？ 购买二手房基本流程：确定购房意向——看房选房——签约定房——贷款（或全款）——缴税、过户——交接、入住。 2、Q：后台收集到了很多网友问题，说想购买二手房手里，怎么根据手里的资金衡量能买到多少价格的房子？ A：购买二手房，涉及到的费用有定金、首付、税费、居间服务费等费用。需要注意的是，计算首付需要先扣除定金、税费以及居间服务费，才是可支配的首付钱款。 ① 定金怎么算？ 二手房经过看房选房之后，买卖双方如果达成交易意向，买方或需向卖方支付一定数额的定金，一般在100000元以下（如果超过十万元，或需资金监管）。 付定金意味着： 买方单方面违约（例如中途反悔不买了），不得要回定金； 卖方单方面违约（例如坐地起价），需赔偿买方双倍定金。 （定金与订金的区别，定金有法律效力，具有担保性质，收受方违约需要双倍返还（原额），支付金额不超过合同的20%（随意）） （意向金，我看上了这房子，要跟房主谈判，收款方为经纪公司，如果双方没谈成原额退回）。 ②税费怎么算？ 普通商品住宅需要缴纳契税、个税、增值税。 另外，一类经适房需要缴纳综合地价款，二类经适房以及已购公房，需要缴纳土地出让金。 ③居间服务费怎么算？ （俗称中介费） 在北京，居间服务费也是由买方承担的。由于北京各个中介机构的收费标准不同，居间服务费也没有具体的标准，计算公式一般如下： （链家2.7、我爱我家2.2） 居间服务费=房屋成交价×居间服务费百分比。 ④首付怎么算？ 通过经纪机构进行交易的，对于首付款资金需要进行建委监管。 全款的，需要在过户前将网签价等同的款项打入建委监管账户。 贷款的，需要将网签价-贷款部分打入建委监管账户。 案例1： 小刘是北京户口，在北京丰台有一套房，正在还贷款。他想在西城再买一套二手普通住宅，与卖家议定成交价500万元，房屋评估值是450万元，那么首付是多少？ 依据上面的知识，我们可以判定要买的房子属于二套，且是普通住宅。 所以可以套用公式，首付=成交价-房屋评估值×40%。 先算贷款额度=房屋评估值×40%=450万×40%=180万，再算首付=成交价-贷款额度=500万-180万=320万。 3、Q：二手房的交易过程中各种税费比较多，具体有哪些税费能想想介绍一下吗？ A：大体来说，包含增值税、契税、个人所得税。 增值税及附加 1）房子不满两年：全额征收 增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个） 2）房子满两年，非普通住宅：差额征收 增值税=(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个） 3）房子满2年，普通住宅，免征。 契税 1） 首套，90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）×1% 2） 首套，90平米以上，契税=（网签价-增值税）×1.5% 3） 二套房，契税=（网签价-增值税）×3%。 个人所得税 1）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。 2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个人所得税； 个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加）×20%。 4、Q：分析完价格这个最重要因素外，很多网友还比较关心户型这些，能简单介绍一下吗？ A：买二手房，除了价钱、地段，最需要考虑的应该就是户型了。好的户型应该满足以下四点：格局方正、大面宽短进深、房间大小适中、动静分区等。一个好的户型，能让你的购房资金使用率大大提高，也会提高居住舒适度。 ①格局方正 格局方正的话能让空间利用率有效利用，边边角角的地方都能用上。格局方正不是说整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。 方正户型与不方正的户型对比 户型的方正，除了字面意义的“方”“正”，还和房屋的建筑类型有关。板楼面宽大一些，，进深短一些，南北通透。塔楼一般都不能通透，看房的时候注意通风。 ②面宽大，进深小 面宽和进深是影响采光的，为什么采光也影响得房率呢？一个重要的原因是，房子的光线良好，很多空间就都可以利用起来，无形中增加了使用面积。 面宽大、进深小，房间就宽敞，家具的摆放错落有致，自然采光良好。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。 另外，这也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼，但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等，这排楼做了一些凹凸的设计，比如有的单元是突出来一些，有的是凹进去一点点。这时候，凹进去的那个单元就会受到隔壁单元的遮挡，相对来说不太好。 还有一点就是要没有暗间，暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。 ③房间大小适中 房间的大小适中，无疑也是提高房间利用率的一招。 房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积。客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，势必会压缩另外一个房间。 ④动静分区 动区一般是指客厅、厨房、餐厅等，静区就是指卧室、书房等，将这两类区域分开，可以让房间各区域更合理有序的利用。 动静分区的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动静分区的户型，在房间里活动的人，行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，符合生活习惯，不容易出错和出意外。 选二手房，先选得房率，再选一个好户型。以上四点为好户型的共同特点，挑选的时候可以参考。 5、Q：二手房市场除了商品房外，还有一些房源是公房，公房可以交易吗？ A：公房也称公有住房，国有住宅。公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房。 二手房市场能买卖的公房只有已购公房，它包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。 ① 成本价公房 这类公房在房改时是按照政府制定的房改成本价来支付房价的。成本价公房跟商品房一样，房屋产权人享有完全的产权。在房产证首页就能看出来是以成本价购买的，由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金，在出售时卖家需要按规定补交土地出让金后才能上市。 ② 标准价/优惠价公房 这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房，在上市交易时，同等条件下，原售房单位有优先购买权，如遇原单位已撤销的，当地政府房屋管理部门有优先购买权。无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房，再出售时都需要原产权单位行使或放弃优先购买权。如果原单位放弃优先购买权，需要先向原单位缴纳土地出让金，再向住建委缴纳土地出让金，这样才能上市交易。 ③ 央产房 央产房即中央在京单位已购公有住房，属于北京独有的公房类型。它分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括：党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部位及各直属机构、各人民团体及所属单位。 央产房必须要做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需要房屋所在单位做备案才能上市交易。 买央产房要多看两个材料才能买： A.《在京中央单位已购公房上市出售登记表》（盖章），确保已经办理上市审批; B.《物业结清证明》，确定物业供暖等费用都已经跟原单位结清。 哪些公房不能购买？ ① 部级干部名下的已购公房不能上市交易。 ② 涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。 6、Q：有网友咨询想为孩子买房，有什么注意事项？ A：以未成年人的名义买房，有利也有弊，如下几点值得注意： ① 可节省今后过户转让税费 以孩子的名义买房，确实是可以节省一些税费。如果父母以自己的名义买房，日后再赠与给自己的孩子，则需要缴纳契税。一般来说，直系亲属之间赠与房产，需要交纳3%的契税。以孩子的名字买房不牵涉到过户，不会被视为赠与，不需要交纳契税等税费。父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在要过户更名的问题，所以可以省下这笔税费。 ② 未成年人不能向银行贷款 未成年的孩子虽然可以单独购房，但其没有债务偿还能力，而且银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，因此未成年人购房不能进行银行贷款。 经济实力有限的家长不妨尝试父母和子女作为共同购房人，和其子女共同署名。在这种情况下，由父母向银行申请贷款和作出抵押承诺，且办理代为子女还款，并承担连带还款责任的公证。 ③未成年人卖房需符合其利益 国家对于未成年人财产的保护极为严格，房子转让可能有麻烦。监护人必须出示是为了未成年人利益才出售房产的声明书，并需要提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书，才能出售未成年名下房屋。 ④成年后父母无权处置房产 虽然房产是由父母出资购买，但是子女成年以后，已经具有民事行为能力了，那么只能由他们自己来处置这套房产。如果父母想要把房产卖掉，那么必须有子女的书面授权，表示愿意出售这套房产，由父母代为办理，同时还需要进行公证。 ⑤购房登记时需提交，户口簿或出生证 未成年人购房与普通购房在流程上基本一致，不过除了按正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要额外提交一些材料。一是孩子的户口簿或出生证，二是监护人的身份证明，如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其惟一监护人资格。备齐以上资料后，就可到房管局办理相关登记手续，将该房产登记在小孩的名下了。 ⑥父母离异，收益权归抚养者 从法律上讲，未成年业主的房屋归未成年业主所有，并不属于夫妻双方共同财产。当其父母离婚时，双方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以取得对该房屋的使用及收益权。  ⑦未成年购房也要符合限购条件 在北京，未成年人购房也需要进行购房资格审核。购房资格审核以家庭为单位，未成年人跟父母算是一个家庭。如果是外地户口，则要求未成年人及家庭成员名下没有房子。如果是北京户口，则要求未成年人及家庭成员名下不能有超过两套房子，否则不能再买。 7、Q：最后收房有什么注意事项呢？ A：关于水电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费等都是物业交割时需要注意的事项。 ①水表查验及水费结清 交房之前，新房主要询问原房主是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 ②电表查验及电费结清 在房屋交接验收时，新业主必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 ③燃气表查验及燃气费结清 按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、原业主在交房日前一个月已缴纳的燃气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 ④供暖协议变更及供暖费结清 注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 ⑤电话费结清 有的家庭安装了多条电话线路，新业主要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，购房款是否包含电话线。 新业主可以让原业主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要用原业主的不可，那么在交房前就要和原业主一起到电信部门办理截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。 ⑥有线电视过户及有线电视费结清 有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，原业主也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。 因此，在房屋交接时新业主可要求原业主提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视初装凭证。新业主凭上述两样资料和新的房屋产权证，即可办理过户手续。 ⑦附属设施 一般来说，新业主在交房时应对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，尤其应该注意容易被忽视的下水道堵塞和墙面渗水等问题。 ⑧户口迁出情况 买卖二手房，除房屋交接外，原业主的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的问题之一，也是最易危及到新业主利益的一种纠纷。 因此，新业主在房屋交接日前一天可到相关部门查阅原业主的户口是否已经迁出。如果原业主户口要在交房后才可迁出，则新业主一定要与原业主就此问题约定清楚。 |
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