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追 寻 法 律 适 用 的 精 义 用 逻 辑 和 经 验 去 感 知 法 律 生 命 的 温 度 裁判要旨 违法建筑虽因违反了法律的禁止性规定，不能依法进行产权登记，但在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值，应视为被执行人具有使用价值的可供执行财产，执行过程中只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形。 案情简介 1.世界金龙大厦连同32、33层建筑系原中国建筑第七工程局第三建筑公司承建，因32、33层建筑未依法取得规划、用地、建设审批，至今也未对加盖的32、33层建筑到政府相关部门取得补办相关规划手续、补交土地价款、补办消防等相应审批手续，无法办理房屋所有权证和相应的国有土地使用权证。 2. 中建海峡建设发展有限公司（原中国建筑第七工程局第三建筑公司）已于2002年12月12日在（2000）闽执申字第045号案件的执行过程中，书面向福建高院主张工程款优先受偿。 3.根据福建高院（2015)闽执复字第15号案件查明的事实，被执行人金龙公司和案外人胡总龙曾经违法将法院查封的世界金龙大厦33层房产用于出租收益。 4.海峡公司与金龙公司建设工程施工合同纠纷一案，因金龙公司未履行判决确定的义务，执行中，南平中院裁定，被执行人金龙公司将世界金龙大厦第32、33层，按现状作价26475034元交付给海峡公司，抵偿所欠债务本息人民币27609050.6元。对世界金龙大厦违建等历史遗留问题，由申请执行人海峡公司稳妥处理。 5.金龙公司异议表示：世界金龙大厦第32、33层建筑均系违法建筑，是法律禁止的流通物，依法不得拍卖、转让，也不得用于抵偿债务。 裁判意见 最高院认为，本案争议的焦点问题是违法建筑能否以现状抵偿债务。 首先，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局“榕规（93)建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模（高度99.99米，层数31层），工程已建设完成，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。 其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。 被执行人金龙公司对世界金龙大厦第32、33层建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》（以下简称通知）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”世界金龙大厦第32、33层即属通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑，南平中院按建筑物现状进行处置符合通知要求。南平中院在（2015）南执恢字第9-1号执行裁定中明确告知海峡公司世界金龙大厦第32、33层建筑的现状，亦提示了对建筑交付后可能产生的消防安全等风险。 再次，南平中院（2015）南执恢字第9-1号执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。 法律规定 《最高法院关于转发住建部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》 二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。 《中华人民共和国住房和城乡建设部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函[2012]102号，2012.5.30） 浙江省住房和城乡建设厅： 《关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示》（浙建房〔2011〕72号）收悉。经商最高人民法院，函复如下： 一、对已办理初始登记的房屋，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。 二、对未办理初始登记的房屋，在完善相关手续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记；不具备初始登记条件的，房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况，在人民法院按照法律和有关规定作出处理前，房屋登记机构暂停办理登记。 三、房屋登记机构依据人民法院协助执行通知书予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。 案例索引 《福建金龙地产有限公司（以下简称金龙公司）因与中建海峡建设发展有限公司（原中国建筑第七工程局第三建筑公司，以下简称海峡公司）建设工程施工合同纠纷案》【2016-06-28（2016）最高法执监161号】 |
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