最高院：未决定拆除的违法建筑，属于具有使用价值的可供执行财产

原创：初明峰 侯文静

北京市浩天信和（济南）律师事务所

裁判概述：

在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，应视为被执行人具有使用价值的可供执行财产。且执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。

案情摘要：

1、海峡公司诉金龙公司建设工程施工合同纠纷一案判决生效后，申请执行人海峡公司向法院申请强制执行。执行中，法院查封了案涉房产，并作出裁定：被执行人金龙公司将案涉商业房产抵偿债务（经查明，案涉房产为违章建筑）。

2、金龙公司对此不服，向法院提出执行异议。

争议焦点：

违法建筑能否可以作为可供执行财产在执行中以现状抵偿债务？

法院认为：

首先，违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局“榕规（93)建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模（高度99.99米，层数31层），工程已建设完成，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。

其次，在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。被执行人金龙公司对案涉商业房产虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。

再次，执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。

案例索引：

（2016）最高法执监161号。

相关法条：

《城乡规划法》

第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

实务分析：

关于“违法建筑”是否可以列入可供执行财产推进执行，各地法院认识不一。赞同执行的法院在操作中也存在一定顾虑：1、如何评估非法建筑的价值？2、如何在拍卖公告或裁定中表述执行标的的“违法”状态？基于此，对于被执行人享有的违法建筑各地法院一般不予推进执行。“合法建筑可被执行非法建筑不能推进”的这一现状导致非法建筑的“违法”现状倒成为了被执行人的保护符，违背了公平原则。

最高院的本判例精神明确：执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，不涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形。有类似情形时，权利人可以凭此判例打消执行法院的顾虑，合法维权。特推荐本判例，供涉及类似情形的执行申请人参考。