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郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 违法建筑一般是指在城市规划区内未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的建筑物或构筑物。在金钱债权的执行中,被执行人的违法建筑可否拍卖涉及司法权和行政权竞合的问题。鉴于违法建筑往往具有财产价值,不执行有悖执行的原则,而又不能通过执行使得违法建筑未经合法之行政程序变为合法建筑,所以,司法实践中比较常见的做法即按照现状拍卖,即既变现违法建筑的财产价值,又不“洗白”违法建筑,不侵犯行政权。 一、要防止“违法建筑”通过执行行为合法化 《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第一条规定: “各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。” 《北京市法院执行办案规范--不动产的执行》第三十条规定: “人民法院在执行无证房产的过程中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。” 二、可以按照现状处置 《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行现状处置，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。” 《北京市法院执行办案规范--不动产的执行》第三十一条规定: “执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行现状处置，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。” 《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二） 》第19条规定:“执行法院对无证房产予以现状处置，案外人以其对该无证房产享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就无证房产予以确权或判决案外人对此享有所有权。” 从上述规定可以看出,对于违法建筑可以按照现状拍卖,具体而言即在拍卖公告中说清楚,拍卖标的系违法建筑,无法办理产权登记,竞拍人在充分知悉上述公告内容的前提下进行竞拍。这样, 既变现违法建筑的财产价值,保护申请执行人 ,又不侵犯行政权。 三、参考案例:可以按照现状处置 所谓的按照现状处置,主要就是按照现状进行司法拍卖,但是也有一些变通的做法。 (一)可以司法拍卖 山东高院（2015）鲁执复字第110号执行裁定认为，关于申请复议人徐某刚主张滨州中院不应查封、拍卖美利来公司厂房及办公楼的问题。首先，美利来公司的厂房即使系违章建筑，但从法律法规对违章建筑的主要处理办法来看，尽管违章建筑存在不受法律保护的性质，但也同样具有受法律保护的合法财产权益的属性。因此，当涉案违章建筑作为被执行人美利来公司唯一可供执行的财产时，可作为执行标的，具备可执行性。本案中滨州中院查封被执行人美利来公司的厂房、办公楼在被相关部门依法予以拆除或被美利来公司自行拆除前，美利来公司对相关建筑中的建材享有所有权。故滨州中院依法对美利来公司的厂房、办公楼予以查封、评估、拍卖并不违反法律规定。 江苏省高级人民法院（2018）苏民再249号民事判决认为，违法建筑可以作为执行标的。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条的规定，对未取得规划许可证或未按规划许可证的规定进行建设的违法建筑，有限期改正并处罚款、限期拆除并处罚款以及没收实物或违法收入并处罚款等几种措施，除限期拆除外，其他的违法建筑仍具有合法财产权益的潜质，可以成为执行标的。即使违法建筑属于限期拆除的情形，拆除后的建筑材料也可以作为执行标的，只是价值有所贬损而已。根据《最高人民法院转发住房和城乡建设部＜关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》第二条中“不具备初始登记条件的，原则上进行'现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”的意见，对于不具备初始登记条件的违法建筑人民法院可以依法予以执行。再审申请人认为人民法院对违法建筑不能执行的再审申请理由无法律依据，本院不予支持。 (二)可以通过变更实际占有人的方式使违建的交换价值得到体现 云南高院（2018）云执复77号执行裁定认为，昆明中院对本案房产进行处置过程中已经明确该房屋系未经登记的房屋，不具备《物权法》意义上的物权效力，但该产房却系富民云凯钢结构制造有限公司的责任财产，在申请执行人同意的情况下，执行法院通过变更该房产的实际占有人，使得该房产占有法益的利用价值在执行程序中得以转换为交换价值，以保障申请执行人的债权利益，并未违反法律的禁止性规定，昆明中院仅对该房产进行现状处置，亦并非利用执行程序对“违法建筑”合法化的确认。 |
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