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案件详情： 2016年3月，尤某某（房屋中介）与吴某某签订房屋买卖居间合同，约定以81万元购买吴某某的房屋一处，并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某某发现尤某某系从事炒房的人员，便明确表示解除合同。 尤某某将吴某某起诉到法院，要求继续履行合同，并赔偿损失。法院围绕合同缔约履行过程，约定过户第三方的目的等方面进行了审理，认为原告尤某某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。原告的诉讼请求，不予支持。 首先说明，网络上陈述的判决书“依法认定合同不成立”，这句话只看表面就是说不通的。因为《合同法》第三十二条明确规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。本案中涉及到的只能是合同有效还是无效或部分无效等问题，而根本不可能存在合同不成立的情况。当然，真实的判决书未必真出现这样的错误。 ▌一、本案中率先违背诚实信用原则的难道不是卖房者吗? 有法官称此合同违背了诚实信用原则，而在《合同法》第四章“合同的履行”及第五章“合同的变更和转让”部分均有合同当事人与第三人的相关规定。天津卖房者在协议中也并未约定不得再转让第三人，相反，是同意自己与第三人办理过户手续并在协议上签字。如果天津房价在签定合同或协议后不是持续上涨而是下跌，请问卖房者会以对方炒房为由要求撤销合同吗? ▌二、中国哪条法律或行政法规有规定买来之物必须自用不许再出售? 若今天因当事人是中介人如此判决，那么，面对大量社会人员买房后再出售，原卖房者因房价上涨提出买方是炒房要求撤销合同，怎么判决?若判决结果不同，请问哪条法律规定情形相同的合同纠纷可因当事人身份不同而判决大相径庭?别忘了，《合同法》是社会主义市场经济的核心交易规则和基本法律，其公平首先体现在合同主体的平等。判决应当体现对各方当事人正当权益的保护，对合同双方当事人不能一视同仁是对公平的无视。 ▌三、申请撤销合同的卖房者又何尝不是炒房者? 卖房者大义凛然称对方炒房，以此要求合同撤销。请问当初为何就能同意与第三方过户并签字?试问有几个卖房者是将自己唯一住房出售?若以炒房之由就可判决合同无效，卖房者又有几个不是炒房者?而钢需买房人却不少吧?合同撤销后卖房者以更高价出售给钢需买房者，这就能阻止炒房吗?除了让毁约方践踏诚信，有其它法律意义吗? ▌四、卖房者难道没转卖?没加价?没牟利?不是炒房? 法官称撤销合同是因对方并非真要购买此房屋，而是与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。法官，卖房者也并非真是要购买此房屋，而是从开发商手中购买后加价牟利，对不对?同理，按照这个判决，卖房者这房以后他能卖得成吗? ▌五、有法官称“炒房人造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权”。 买卖方注重的是房屋本身、价格、交付方式等，如果不是想人房俱获，买卖双方需要多深的互相了解呢?我们买任何一套房子也只在售楼处而不是去找开发商，更不可能去了解其性别、年龄、财产、婚否。看房子看价格才是永恒的主题，不是吗?任何一个买卖房产的交易中，买家最在意的会是原始的第一手买家是谁吗?最初卖房者在意的会是这房子最终哪个根本不认识的人住吗?法官如此判决难道不是因为让法律屈服于调控文件吗? ▌六、因合同产生的纠纷，判决应当是鼓励还是打击交易? 鼓励交易是《合同法》的一个基本原则。大量的条文可见立法者设计诸多制度时，尽量承认合同的效力，鼓励适当的履行，除非存在胁迫、欺诈等导致当事人违背真实意志的情形及《合同法》52条规定的其它情形。而且第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。 虽然这份合同中双方均同意由卖方同第三方办理房屋过户手续，而这一条款是为了少纳税款，因此这一条是无效的。但依据《合同法》这并不能构成整个合同无效。同样，此案情况也不符合第五十四条规定的“申请变更或撤销”的情形。 ▌七、此判决若被效仿有何后果? 法官判决的依据是法律、行政法规，参照规章，若调控房价的文件大于法律，那么敢问在房市低迷政策刺激交易时，判决结果就应该是相反的吧? 一份这样的判决，若皆效仿，卖房者出售后房价上涨，则卖房者可称再转手的买家炒房，因此合同无效;若价格回调则买方可称卖房者炒房，合同亦无效。只要房价有变动，不论升降，则已成立的合同均诉争不绝也。而这样的判决违背了保障市场经济交易正常进行的职能，并且可能走向其反面，导致利己主义者被偏袒后的泛滥。 本案应依据另一方诉讼请求及《合同法》相关规定，判决继续履行或由不履行合同的卖房者赔偿损失。若继续履行，则应由此合同双方当事人办理过户手续，依据《税收征管法》及相关规定缴纳税款。然后，再由买方与第三人办理过户手续并纳税。如果判决不履行，则依据民法与合同法自治原则，判决违约方依法依约赔偿。 2017最值得关注的法律公号 ↓↓↓等待您的品鉴↓↓↓ |
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